第４２卷第２期 ２０１０年４月 西 安 建 筑 科 技 大 学 学 报（自然科学版） Ｊ．Ｘｉ ａｎ Ｕｎｉｖ． ｏｆ Ａｒｃｈ． ＆Ｔｅｃｈ．（Ｎａｔｕｒａ１ Ｓｃｉｅｎｃｅ Ｅｄｉｔｉｏｎ） Ｖｏ１．４２ ＮＯ．２ ＡＤｒ．２Ｏ１０ 西安市城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究 史玉芳 ，李慧民 （１．西安建筑科技大学土木工程学院，陕西西安７１００５５；２．西安科技大学管理学院，陕西西安７１００５４） 摘要：城市轨道交通的建设促进了沿线房地产的增值．根据特征价格理论，选用半对数模型，以各楼盘的销 售均价作为因变量，以楼盘与最近地铁站的距离、与城市ＣＢＤ的距离、建筑面积等８个因素作为自变量，建立 了特征价格模型，并推导出地铁对住宅价值增值的计算公式．选取西安市地铁２号线沿线的５Ｏ个住宅楼盘作 为样本，进行实证研究和定量分析．计算结果表明，西安市地铁２号线的建设会给沿线住宅带来明显的增值， 且与实际基本相符，说明特征价格法可以较精确地定量计算城市轨道交通对沿线住宅的价值影响，从而为确 定城市轨道交通外部效益回收、扩展其建设投融资渠道等提供了理论依据和数据支持． 关键词：城市轨道交通；住宅价格；特征价格模型；西安地铁２号线 中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００６—７９３０（２０１０）０２—０２３１一Ｏ５ 城市轨道交通作为城市基础设施，因其高度的可达性节约了交通成本，提高了线路站点周边土地的 优化利用和土地的开发强度，极大地促进了房地产业的发展，为沿线房地产带来增值效益．然而这部分 外部效益被周边的房地产所有者和使用者无偿占有，并未得到合理分配．若将轨道交通的外部效益回收 以补偿其建设投资和运营成本，将有助于轨道交通企业实现盈利，进而吸引更多的社会和民间资本投资 于城市轨道交通产业，从而可以减少政府投资，改变政府财政为城市轨道交通长期补贴的状况，促进轨 道交通可持续发展．而其首要问题是评估轨道交通对房地产价值的影响，这成为各个城市政府、房地产 市场管理部门、轨道交通建设企业迫切需要解决的理论和现实问题．通过采用特征价格模型，结合西安 市具体情况，定量计算了西安市地铁２号线对沿线住宅价格的影响及增值情况． １ 国内外研究现状综述 １．１国外的研究 城市轨道交通周边房地产价格的变化一直是国内外相关领域的研究热点．国外学者从２Ｏ世纪７Ｏ 年代就开始了公共交通对住宅价格影响的研究．针对这一课题，国外学者已经做了大量基础性研究．他 们注重运用计量经济学的方法，主要有交通成本模型（Ｔｒａｖｅｌ Ｃｏｓｔ Ｍｏｄｅｌ，ＴＣＭ）、特征价格模型（Ｈｅ— ｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｅ Ｍｅｔｈｏｄ，ＨＰＭ）ｌｌ 等，其中特征价格模型方法最成熟，运用也最多．特征价格法的原理为，房 地产商品拥有一系列影响其效用的特征，而房地产价格即由这些特征决定．若用Ｐ表示房地产价格，ｚ 表示影响房地产效用的特征集合，则Ｐ—ｆ（ ）． 国外很多学者都用特征价格模型做了大量的实证研究，例如美国学者Ｓｅｎ．Ｐａｕｌ Ｄｏｕｇｌａｓ，Ｒｅｐ． Ｈｅｎｒｙ Ｒｅｕｓｓ＆Ｗａｌｔ Ｒｙｂｅｃｋ对华盛顿特区地铁以及周围房地产的研究显示，截止１９８１年底，华盛顿 地铁投资了３０亿美元时，引起的土地增值效益就达到２０亿美元；到２００１年１月地铁累计投资达到９５ 亿美元，新增的土地价值达到１００～１５０亿美元［ 】．美国加州学者Ｒｏｂｅｒｔ Ｃｅｒｖｅｒｏ和Ｍｉｃｈａｅｌ Ｄｕｎｃａｎ （２００１）运用特征价格模型研究了加州Ｓａｎｔａ Ｃｌａｒａ Ｃｏｕｎｔｙ县轨道交通沿线房地产的增值情况 ］，指出 轨道交通对站点区域住宅的影响范围为步行所能达的距离５００—８００ ｍ，其中５００ ｍ范围内的影响为明 显等等． 收稿日期：２００９—１１—１２ 修改稿日期：２０１０－０２—０６ 作者简介：史玉芳（１９８０一），女，山东济南人，博士研究生，讲师，主要从事工程经济与项目管理教学与科研 ２３２ 西安建筑科技大学学报（自然科学版） 第４２卷 １．２国内的研究 在国内，城市轨道交通对住宅价格影响方面的研究起步较晚，有针对性的研究相对较少．查阅近期 相关研究，主要是针对广州、深圳、上海、北京等城市轨道交通的研究，实证成果主要有： 深圳大学钟建民（２００Ｏ）基于交通成本模型（ＴＣＭ）对广州地铁进行研究，得出坐落于地铁车站周边 的商业服务业对地铁的敏感程度非常高，其租金的增长幅度为４０ ～５００ ［４］．叶霞飞和蔡蔚（２００２）调 查分析了１９９１－－２０００年间上海地铁１号线２ ｋｍ内外的多层住宅房地产的情况，构建了相应的ＴＣＭｃ ．郑 捷奋和刘洪玉（２００３）利用１９９７—２００３年深圳市地铁站点周围１．５ ｋｍ半径内的存量住宅交易数据，采用半 对数方程进行回归分析 ］．北京市交通发展研究中心（２００３）组织评估了北京市１３号线投入运营对沿线房 地产价值的影响，利用沿线７０个楼盘的价格数据，建立了包含１７个自变量的半对数特征价格模型［７］． 截止目前为止，有关西安市地铁与房地产方面的相关研究还很少．通过ＣＮＫＩ检索，仅有期刊论文 ３篇，硕士论文３篇，仅局限于定性描述或者截取地铁二号线部分线路段进行了研究，尚未见全面地分 析整条地铁线路对房地产影响的研究．由于轨道交通在不同城市所带来的房地产增值程度、影响范围及 影响时间方面有很大的区别，因此定量研究西安市城市轨道交通对沿线住宅的影响具有积极的理论和 现实意义． ２ 特征价格模型的构建 ２．１模型形式 特征价格方法揭示了商品的各项属性与价格之间的关系，但至今还没有一个统一的适合特征价格 法的函数模型．从国外经验来看，用于研究交通对资产价值的影响的特征回归函数模型主要有线性、对 数、半对数等几种特征价格模型 ． 模型的选择将直接影响计算结果，具体选择哪个模型更合理，则需要根据调查获得的数据，分别运 用几种模型求解并进行各项回归评估后才能确定．本文对样本数据分别使用ＳＰＳＳ统计软件中的向前 回归、向后回归和逐步回归等多种方式反复试算进行各项假设检验 ］，综合比较三种不同模型的回归结 果，将回归效果最好的半对数模型确定为本文分析的模型．特征价格模型建立如下： ｌｏｇ（Ｐ）＝ａｏ＋ 口 ＋￡ （１） ｉ １ 式中：Ｐ为住宅每平方米的售价； 。为常数项； 为自变量 为自变量的系数； 为变量的个数，￡为误 差项． ２．２特征变量选择 将各楼盘销售均价作为因变量．自变量选择上，根据影响住宅价格的各项属性，大致可以分为区位特 征变量、结构特征变量和邻里特征变量三种类型．本文选取的影响房价的变量一共有８个，如表１所示． 表１ 影响住宅特征价格的主要特征变量 Ｔａｂ．１ Ｍａｉｎ ｈｅｄｏｎｉｃ ｖａｒｉａｂｌｅｓ ｔｏ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ 第２期 史玉芳等：西安市城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究 ２３３ ２．３增值计算 由于本文主要研究轨道交通对周边住宅价格的影响，故需要分析在其他变量一定的条件下，楼盘与 最近轨道交通站点的距离（ｄ１）这一变量对房价的定量增值效果． 将公式１转变为指数形式为：Ｐ一１０“ 。 （２） 用Ａｄ表示楼盘靠近轨道交通站点的单位距离，则由此引起的房价变化为：△Ｐ—Ｐ（１０“ 一１）（３） Ａ Ｄ 引起的房价变化的百分比为： 刁一 一１０。 一１ （４） ’ 』 则在一定区域内，由于轨道交通建设引起的增值为：△Ｐ一是７ｃｒ。Ｐｒｌ （５） 以上公式中，ａ 为变量 １的系数；ｒ／为房价变化的百分比；ｋ为容积率；ｒ为轨道交通站点对周围区 域的影响半径；Ｐ为平均房价，其余符号意义同前． ３ 西安市地铁２号线对沿线住宅价格的定量影响分析 ３．１样本数据及处理 以西安市地铁２号线沿线２０个站点周围１ ５００ ｍ半径内的住宅作为研究范围，选取了２００９年７ 月～１Ｏ月间该区域在售的５０个住宅楼盘作为样本．通过走访调查和参考西安市房地产信息网的房产 信息获得住宅价格及结构特征等数据．运用Ｍａｐｉｎｆｏ软件将栅格图上的楼盘和地铁站点的位置信息进 行矢量化，并建立属性数据表，然后运用Ａｒｃｇｉｓ的邻近分析功能，计算出每个楼盘到最近地铁站之间的 距离及到ＣＢＤ的距离．调查样本数据部分变量的描述性统计，如表２所示． 表２部分变量的描述性统计 Ｔａｂ．２ Ｄｅｓｃｒｉｐｔｉｖｅ ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ ｏｆ ｓｏｍｅ ｖａｒｉａｂｌｅｓ ３．２统计结果 根据前面建立的特征价格模型，用ＳＰＳＳ软件对样本数据进行回归分析，计算结果见表３，表４所示． 表３各变量偏回归系数表 Ｔａｂ．３ Ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎ ｃｏｅｆｆｉｃｉｅｎｔｓ ｏｆ ｖａｒｉａｂｌｅｓ Ｍｏｄｅ ＩＣｏｅｆｆｉｃｉｅｎｔｓ Ｓｔｄ．Ｅｒｒｏｒ ｔ ２ Ｃｏｎｓｔａｎｔ ４．９６３ ０．０９４ ２８．３６９ ｄｌ 一５．６３２×１０ ０．０１２ —２．２３０ ｄ２ —３．２９４×１０～０．０１０ ～３．０９７ Ａｒｅａ ０．００６ ０．０５９ ２．０５３ ｄｍＤｅｃｏ ０．３３５ ０．０６６ ２．０３８ ｄｍＮＯＷ ０．３３３ ０．０２２ ２．６５３ ｄｍＳｈｏ ０．０４５ ０．０１６ ０．２３８ ７”Ｓｃｈｏ Ｏ．２１４ Ｏ．３５９ １．９５７ ｄｍＰａｒｋ Ｏ．１５Ｏ ０．４２０ 一Ｏ．８３７ 从表３可以看出，住宅价格与其距地铁站点的距离和距ＣＢＤ的距离负相关，即假定其他条件保持 ２３４ 西安建筑科技大学学报（自然科学版） 第４２卷 不变，距离越近价格越高；住宅价格与公用配套设施及社区规模、环境等因素正相关（其中只有是否有公 园负相关，这个可能受个别样本的影响，因为钟楼附近几个楼盘，由于其独特的位置，价格很高，但这周 围并没有公园），说明居住社区的规模、环境与公用配套设施等因素在房价中起到很大的作用，也说明随 着收入水平与生活质量的提高，人们在选择住房时越来越注重居住环境和居住质量问题． 从表４可以看出，多重可决系数为０．９４３，Ｒ 为０．８８８，调整的Ｒ 为０．８０７．根据多元回归的统计检 测意义，表明模型的全体自变量总体上对因变量影响的显著性为８Ｏ．７ ，ｔ检验也基本上都能通过，说 明模型有很好的总体解释能力． ３．３ 西安地铁２号线对沿线住宅的增值效果 从表３可知，反映楼盘到地铁站点距离的变量 １的偏回归系数为一５．６３２×１０一，考察楼盘每靠近 地铁站１００ ｍ（Ａｄ＝１００ ｍ）时住宅的增值情况，将ｄ 和带人公式４，计算得出与地铁站的距离接近１００ ｍ，住宅的价格就上升１．３１ ．根据有关研究结果显示，轨道交通对站点周围住宅的影响范围为步行所 能到达的距离５００￣８００ ｍ，其中５００ ｍ范围内的影响尤为明显 ］．同样，由公式４推出每接近５００ ｍ，住 宅价格上升６．７０ ；每接近１ ０００ ｍ，住宅价格上升１３．８５ ．由于地铁物业的升值需要一个比较长时间 的过程，目前西安地铁２号线还处于施工阶段，２０１１年底才能正式通车运营，因此上升的空间还是比较 大的．从表２可知５０个样本楼盘价格的平均值为５ ３９５元／ｍ。，用此价格乘以价格上升百分比，则可以 得到平均每平方米的住宅价格增值量，如表５所示． 表５西安地铁２号线对沿线住宅的增值效果 Ｔａｂ．５ Ｖａ１ｕｅ ｉｎｃｒｅａｓｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｄｕｅ ｔｏ Ｍｅｔｒｏ Ｌｉｎｅ ２ ｉｎ Ｘｉ ａｎ 假定西安市地铁站点周围居住用地容积率为４，其中７Ｏ 为住宅，地铁对住宅价格的影响范围定为 站点周围半径５００ ｍ，取样本的平均价格５ ３９５元／ｍ。，根据公式５可计算出每个地铁站点周围引起的 住宅增值为１１．３５５ ８亿元，西安地铁２号线２ｏ个站点总计升值２２７．１１５ ２亿元，是２号线总投资９７．８ 亿元的２．３２倍．如果按照香港的做法，给地铁公司一定的地铁沿线土地开发权，假定拿出地铁站点周围 半径５００ ｍ范围内１０ 的土地开发权给地铁公司 ］，地铁公司获得开发利润的４Ｏ ，则地铁公司因开 发这部分土地而收回的住宅增值为２２７．¨５ ２×ｌＯ％×４Ｏ 一９．０８５亿元，占地铁２号线总投资的 ９．２９％． ４ 结 论 通过综合比较选择回归效果最好的半对数模型，建立了地铁沿线房价与影响因素之间的特征价格 模型，并基于该模型对西安地铁２号线进行实证分析．计算结果表明，与地铁站的距离接近１００ ｍ，住宅 的价格上升１．３１ ，平均增值７０．６７元／ｍ ；接近５００ ｍ，住宅价格上升６．７０ ，平均增值３６１．４７元／ ｍ。；接近１ ０００ ｍ，上升ｌ３．８５ ，平均增值７４７．２１元／ｍ。．地铁２号线站点周围５００ ｍ半径范围内的住 宅升值高达２２７．１１５２亿元，是２号线总投资９７．８亿元的２．３２倍．若将这些土地１ｏ 的土地开发权给 地铁公司，假定地铁公司获得开发利润的４Ｏ ，则地铁公司可获得的住宅增值为９．０８５亿元，占地铁２ 号线总投资的９．２９ ． 由此可见，引入特征价格法可以较精确地定量估算城市轨道交通对沿线住宅的价值影响，从而为轨 道交通外部效益回收机制的设计、轨道站点区域的土地利用形态与轨道交通的优化组合及扩展轨道交 通建设投融资渠道等提供理论依据和数据支持． 参考文献Ｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓ ［１］ＲＯＳＥＮ Ｓ．Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｅｓ ａｎｄ Ｉｍｐｌｉｃｉｔ Ｍａｒｋｅｔｓ：Ｐｒｏｄｕｃｔ Ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｉａｔｉｏｎ ｉｎ Ｐｕｒｅ Ｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ［Ｊ￣．Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｐｏｌｉｔｉｃａｌ 第２期 史玉芳等：西安市城市轨道交通对沿线住宅价格的影响研究 ２３５ Ｅｃｏｎｏｍｙ，１９７４，８２：３４—５５． ［２］ ＰＡＲＳＯＮＳ Ｂ．Ｔｈｅ Ｅｆｆｅｃｔ ｏｆ Ｒａｉｌ Ｔｒａｎｓｉｔ ｏｎ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｖａｌｕｅｓ：Ａ Ｓｕｍｍａｒｙ ｏｆ ＳｔｕｄｉｅｓＥＲ］．Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ：ＤＲＡＦＴ， ２００１． ｌ Ｔｒａｎｓｉｔ ｓ Ｖａｌｕｅ－Ａｄｄｅｄ：Ｅｆｆｅｃｔｓ ｏｆ Ｐｒｏｘｉｍｉｔｙ ｔｏ Ｌｉｇｈｔ ａｎｄ Ｃｏｍｍｕｔｅｒ Ｒａｉｌ Ｔｒａｎｓｉｔ ［３］ ＲＯＢＥＲＴ Ｃ，ＭＩＣＨＡＥＬ Ｄ．Ｒａｉｏｎ Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ｌａｎｄ Ｖａｌｕｅｓ ｉｎ Ｓａｎｔａ Ｃｌａｒａ Ｃｏｕｎｔｙ，Ｃａｌｉｆｏｒｎｉａ［Ｒ］．Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ：Ｕｒｂａｎ Ｌａｎｄ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ Ｎａｔｉｏｎａｌ ｏｆ Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ ｏｆ Ｒｅａｌｔｏｒｓ Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｃ，Ｊｕｎｅ ２００１． ［４］ 钟建民．地铁对房地产价格影响之初探［Ｄ］．深圳：深圳大学，２０００． ＺＨＯＮＧ Ｊｉａｎ—ｍｉｎ．Ｉｍｐａｃｔ ｏｆ Ｍｅｔｒｏ ｔｏ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｐｒｉｃｅ［Ｄ］．Ｓｈｅｎｚｈｅｎ：Ｓｈｅｎｚｈｅｎ ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，２０００． ［５］ 叶霞飞，蔡蔚．城市轨道交通开发利益的计算方法［Ｊ］．同济大学学报，２００２，３０（４）：４３１～４３６． ＹＥ Ｘｉａ—ｆｅｉ，ＣＡ１ ｗｅｉ．Ｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎ ｍｅｔｈｏｄ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｒａｉｌ ｔｒａｎｓｉｔ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｂｅｎｅｆｉｔｓ［Ｊ］．Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ ｔｏｎｇｊｉ ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ． ２００２，３０（４）：４３１－４３６． ［６］ 郑捷奋，刘洪玉．深圳市地铁建设对沿线住宅价值的影响［ｃ］∥深圳：２００３中国房地产估价学术研讨会论文集， ２００３：１０４—１１４． ＺＨＥＮＧ Ｆｅｎ ｊｉｎ，Ｉ ＩＵ Ｈｏｎｇ—ｙｕ．Ｉｍｐａｃｔ ｏｆ ｓｈｅｎｚｈｅｎ ｍｅｔｒｏ ｏｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｖａｌｕｅ［Ｃ］／／Ｓｈｅｎｚｈｅｎ：Ｐｒｏｃｅｅｄｉｎｇｓ ｏｆ ２００３ Ｃｏｎｆｅｒｅｎｃｅ ｏｎ Ｃｈｉｎｅｓｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｐｐｒａｉｓｅ，２００３：１０４—１１４． ［７］ 北京交通发展研究中心，北京交通大学城市轨道交通研究中心．城市轨道交通开发受益分析和利益返还方式研究 ［Ｒ］．北京：北京交通发展研究中心，北京交通大学，２００３． Ｂｅｉｊｉｎｇ Ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｃｅｎｔｅｒ，Ｂｅｉｊｉｎｇ Ｊｉａｏｔｏｎｇ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｕｒｂａｎ Ｒａｐｉｄ Ｒａｉｌ Ｔｒａｎｓｉｔ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｃｅｎｔｅｒ． Ｓｔｕｄｙ ｏｎ ｕｒｂａｎ ｒａｐｉｄ ｒａｉｌ ｔｒａｎｓｉｔ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｂｅｎｅｆｉｔ ａｎｄ ｒｅｔｕｒｎ ｍｅｔｈｏｄ［Ｒ］．Ｂｅｉｊｉｎｇ：Ｂｅｉｊｉｎｇ Ｔｒａｎｓｐ０ｒｔａｔｉ０ｎ Ｒｅ— ｓｅａｒｃｈ Ｃｅｎｔｅｒ，Ｂｅｉｊｉｎｇ Ｊｉａｏｔｏｎｇ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，２００３． ［８］ ＡＮＤＥＲＳＳＯＮ Ｄ Ｅ．Ｈｙｐｏｔｈｅｓｉｓ ｔｅｓｔｉｎｇ ｉｎ ｈｅｄｏｎｉｃ ｐｒｉｃｅ ｅｓｔｉｍａｔｉｏｎ－－ｏｎ ｔｈｅ ｓｅｌｅｃｔｉｏｎ ｏｆ ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｔ ｖａｒｉａｂｌｅｓ［Ｊ］． Ｔｈｅ Ａｎｎａｌｓ ｏｆ Ｒｅｇｉｏｎａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅ，２０００，３８：２９３—３０４． ［９］ 梁青槐，孔令洋，邓文斌．城市轨道交通对沿线住宅价值影响定量计算实例研究［Ｊ］．土木工程学报，２００７，４０（４）： ９８—１０３． ．ＬＩＡＮＧ Ｑｉｎｇ—ｈｕａｉ，Ｋ０ＮＧ Ｌｉｎｇ—ｙａｎｇ，ＤＥＮＧ Ｗｅｎ－ｂｉｎ．Ｉｍｐａｃｔ ｏｆ ＵＲＴ ｏｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｖａｌｕｅ：Ｔｈｅ ｃａｓｅ ｏｆ ｂｅｉｊｉｎｇ ｍｅｔｒｏ ｌｉｎｅ １３￣Ｊ］．Ｃｈｉｎａ ｃｉｖｉｌ ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ ｊｏｕｒｎａｌ，２００７，４０（４）：９８—１０３． Ｉｍｐａｃｔ ｏｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅ ａｌｏｎｇ ｔｈｅ ｒａｉｌ ｌｉｎｅ ｏｆ ＵＲＴ ｉｎ Ｘｉ ａｎ ＳＨＩ Ｙｕ—ｆａｎｇ 。Ｌ Ｈｕｉ—ｍｉｎ （１．Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｃｉｖｉｌ Ｅｎｇ．，Ｘｉ ａｎ Ｕｎｉｖ．ｏｆ Ａｒｃｈ．＆Ｔｅｃｈ．，Ｘｉ ａｎ ７１００５５，Ｃｈｉｎａ； ２．Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，Ｘｉ ａｎ Ｕｎｉｖ．ｏｆ Ｓｉｎ＆Ｔｅｃｈ．，Ｘｉ ａｎ ７１００５４，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｒａｉｌ ｔｒａｎｓｉｔ（ＵＲＴ），ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅ ａｌｏｎｇ ｔｈｅ ｒａｉｌ ｌｉｎｅ ｉｓ ｎｏｗ ｏｎ ｆｏｃｕｓ．Ａ ｈｅｄｏｎ— ｉｃ ｐｒｉｃｅ ｍｅｔｈｏｄ（ＨＰＭ）ｗａｓ ｓｅｔ ｕｐ ｔｏ ｃａｌｃｕｌａｔｅ ｔｈｅ ｉｍｐａｃｔｓ ｏｆ ＵＲＴ ｏｎ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｐｒｉｃｅ，ｉｎ ｗｈｉｃｈ ａ ｓｅｍｉ—ｌｏｇａ— ｒｉｔｈｍｉｃ ｍｏｄｅｌ ｗａｓ ｕｓｅｄ ａｎｄ ｅｉｇｈｔ ｖａｒｉａｂｌｅｓ ｗｅｒｅ ｉｎｖｏｌｖｅｄ，ｓｕｃｈ ａｓ Ｄｉｓｔａｎｃｅ ｂｅｔｗｅｅｎ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ａｎｄ ｔｈｅ ｎｅａｒｅｓｔ ｓｔａｔｉｏｎ， ａｎｄ／ｏｒ Ｄｉｓｔａｎｃｅ ｔｏ ＣＢＤ ｅｔｃ．Ｂａｓｅｄ ｏｎ ＨＰＭ。ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｄａｔａ ｏｆ ５０ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ ｉｎ Ｘｉ ａｎ。ｔｈｅ ｅｆｆｅｃｔ ｏｆ Ｍｅｔｒｏ Ｌｉｎｅ ２ ｏｎ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ａｄｊａｃｅｎｔ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ ｗａｓ ｅｓｔｉｍａｔｅｄ．Ｔｈｅ ｅｓｔｉｍａｔｉｏｎ ｒｅｓｕｌｔｓ ｉｎｄｉｃａｔｅ ｔｈａｔ，Ｍｅｔｒｏ Ｌｉｎｅ ２ ｉｎ Ｘｉ ａｎ ｈａｓ ｉｎｃｉｔｅｄ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｌｏｎｇ ｔｈｅ ｒａｉｌ ｌｉｎｅ ａｎｄ ｈａｓ ｇｉｖｅｎ ｒｉｓｅ ｔｏ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅ ｏｂｖｉｏｕｓｌｙ（ｓｐｅｃｉｆｉｃ ｒｅｓｕｌｔｓ ａｓ ｉｎ ｐａｐｅｒ）ｗｈｉｃｈ ｉｓ ｃｏｎｓｉｓｔｅｎｔ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｆａｃｔ ａｎｄ ｃａｎ ｐｒｏｖｉｄｅ ｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ ｂａｓｉｓ ａｎｄ ｄａｔａ ｓｕｐｐｏｒｔ ｆｏｒ ｅｘｔｅｒｎａｌ ｂｅｎｅｆｉｔ ｒｅｃｙｃｌｉｎｇ ａｎｄ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ ｗａｙ ｏｆ ＵＲＴ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｕｒｂａｎ ｒａｉｌ ｔｒａｎｓｉｔ（ＵＲＴ）；ｈｅｄｏｎｉｃ ｐｒｉｃｅ ｍｅｔｈｏｄ（ＨＰＭ）；ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｉｃｅ；Ｍｅｔｒｏ Ｌｉｎｅ ２ ｉｎ Ｘｉ ａｎ Ｂｉｏｇｒａｐｈｙ：ＳＨＩ Ｙｕ—ｆａｎｇ，Ｃａｎｄｉｄａｔｅ ｆｏｒ Ｐｈ．Ｄ．，Ｘｉ ａｎ ７１００５４，Ｐ．Ｒ．Ｃｈｉｎａ，Ｔｅｌ：００８６—１５３４９２２８４１９，Ｅ—ｍｉａｌ：ｓｈｉｙｕｆａｎｇｇｕｏｇｕｏ＠ ｌ６３．ｃｏｉｎ