第一部分：市场竞品分析
一、 龙光〃君悦华庭
1. 项目规划布局：
在售一期1、2、3、6#;
一期、二期全部为两梯六户，户型为84/91㎡三室一卫；92/96/107
㎡四室双卫
(注：一期84、91、93、107㎡；二期84、91、96、107㎡；其中84、93/96㎡为一层两户，91、107㎡为一层一户)
共26层，其中1-3F为商业，4-26F为住宅
(注：由于2、3F是部分压在商业上面，每栋会增加4户84㎡户型)
2. 项目开盘节奏：
3. 项目长期成交均价走势：
龙光君悦华庭成交均价走势图（元/㎡）47004600450044004300420041004000201420142014201520152015201520152015年10年11年12年1月年2月年3月年4月年5月年6月月月月成交均价（元/㎡）451142374239422642264279448445094591 项目长期整体成交均价4366元/㎡
4. 项目七月份成交均价：
楼栋 1、2、3、6 面积 84 91 93 107 套型 套三双卫 套三双卫 套三双卫 套三双卫 成交价（元/㎡） 4300 4400 4450 4500 成交总价（万元） 36.12 40.04 41.385 48.15 项目七月份短期成交均价4418元/㎡
5. 项目户型分析
龙光君悦华庭住宅统计 户型 三室双卫 84 91 93 50 23 46 100 46 92 50 23 46 50 23 46 50 23 46 100 46 92 楼栋 1期1# 1期2# 1期3# 1期4# 1期5# 1期6# 单元楼层（数） （F） 1 2 1 1 1 2 23 23 23 23 23 23 四室双卫 96 107 23 46 23 23 23 46 2期1# 1 2期2# 2 2期3# 2 2期4# 2 2期5# 2 户型合计 户型占比 面积段 合计 23 23 23 23 23 50 100 100 100 100 1241 51.41% 80-89㎡ 850 23 46 46 46 46 90-99㎡ 1173 46 92 92 92 92 1173 48.59% 23 46 46 46 46 100-109 391 6. 项目存量-增量：
龙光天府华庭存量-增量表 户型 项目 三室双卫 四室双卫 84 91 93 96 107 在售存量 197 33 88 0 31 未售增量 550 253 92 414 253 合计 747 286 180 414 284 (注：现售部分房源共852套，已售503套，销售周期8个月，月均去化量63套) 二、 天立〃香缇华府
1. 项目规划布局：
在售1、10、11、12、13#；
项目分为小高层（12-15#）、高层（1、6-11#）和独栋商业（2-5#）； 小高层共11F，各栋户型面积一样（其中2-10F：109㎡；1F：117
㎡；11F：127㎡）；
高层共23F，其中6、7#变规，产品未定； 预推8、9#高层。
2. 项目开盘节奏：
3. 项目成交均价走势：
成交均价：4550元/㎡（高层）、6100-6200元/㎡（小高层）
4. 项目户型分析
天立〃香缇华府地块住宅统计 户型 高层系列 小高层系列 三室单两室单卫 三室双卫 四室双卫 卫 69/78㎡ 80/84㎡ 89/100/108㎡ 109㎡ 117㎡ 129㎡ 84 84 84 84 84 84 84 42 126 84 42 126 84 84 84 54 6 6 36 4 4 栋 单元楼层（数） （F） 2 2 2 2 2 3 2 23 23 23 23 23 11 11 1 10 8 9 11 12 13 14 15 2 11 3 11 户型合计 户型占比 420 28.38% 336 22.70% 36 54 704 47.57% 4 6 4 6 20 1.35% 129㎡ 40 2.70% 户型面积段 户型面积段合计 面积段占比 70-79㎡ 420 28.38% 80-89㎡ 630 42.57% 100-109㎡ 390 26.35% （注：高层共23层，3-23F为标准层，稍有误差）
1、10#：69、78、80、84、89㎡； 8、9#：78、80、89、108㎡； 11#：69、78、80、109㎡。 5. 项目存量-增量：
两室单卫 69/78㎡ 在售存量 未售增量 合计 60 168 228 高层系列 小高层系列 三室单卫 三室双卫 四室双卫 80/84㎡ 89/100/108㎡ 109㎡ 117㎡ 129㎡ 58 84 142 22 252 274 72 90 162 6 10 16 7 10 17
三、 五彩城
1. 项目规划布局：
七号地块共分为两期销售，一期5-10#已售罄，二期4/11#在售、
1/2#封盘、3#交房后销售；
五彩城共九块地，五/六号地规划为”商业综合体+公寓”，一/二/
三/四/八/九号地规划不详；七号地为‘住宅+底商’。
2. 项目长期成交均价走势：
五彩城成交均价走势（元/㎡）5000480046004400420040003800201420142014201420142014201520152015201520152015年10年11年12年7月年8月年9月年1月年2月年3月年4月年5月年6月月月月成交均价（元/㎡）478747634464462846014626450245024614468342964161 五彩城成交均价下滑，与现阶段推售4、11#位置因素有关；
项目长期整体成交均价为4552元/㎡。
3. 项目七月份成交均价：
楼栋 4# 面积 91.18 89.06 120.71 76.73 72.29 80.24 121.5 户型 套三双卫 套三单卫 套四双卫 套二单卫 套二单卫 套二单卫 套四双卫 套三双卫 套二单卫 套三单卫 套三单卫 套四双卫 成交单价 4490 4400 4400 4200 4300 4250 4300 4300 4230 4300 4300 4400 成交总价 40.94 39.19 53.11 32.23 31.08 34.10 52.25 39.10 30.34 38.20 37.84 52.98 11# 90.94 71.73 88.83 87.99 120.4 项目七月份短期成交均价4330元/㎡
五彩城住宅统计 户型 产品楼栋 单元 系列 1# 2# 3#1单元 3#2单元 4#1单元 4#2单元 11# 2 2 1 1 1 1 C D C D C D 三室单卫 B3/B4/C3/C4/D3/DB1/B2/C2/D2：4:80/88/88/88/88/877/72/72/70 9 31 62 124 22 44 88 楼层 32 24 32 24 32 32 24 32 24 128 346 24.54% 72-77㎡ 24.54% 64 48 64 48 128 564 40.00% 80-89㎡ 40.00% 两室单卫 三室双卫 C1/D1：91/92 62 44 32 24 32 24 0 218 15.46% 91-92㎡ 15.46% 四室双卫 B5/C5/D5：122/120/123 62 44 32 24 32 24 64 282 20.00% 120-123㎡ 20.00% 2 B 户型合计 户型占比 户型面积段 面积段占比 4. 项目户型分析
5. 项目存量-增量：
户型 两室单卫 三室单卫 B3/B4/C3/C4/D3/DB1/B2/C2/D2：77/72/72/70 4:80/88/88/88/88/89 123 230 162 324 285 554 四室双卫 B5/C5/D5：C1/D1：122/120/1291/92 3 56 99 162 162 218 261 三室双卫 项目 在售存量 未售增量 合计
四、 蜀都万达广场
1. 项目规划布局：
住宅共分为ABCD四个组团，现在在售的是A/B/C组团，其中B
组团3#-2单元和C组团1#未售；
全部组团产品只有四种户型：（B1/B3，69/89㎡，两室一卫）、(B2,99
㎡，三室双卫)、（A2，122㎡，四室双卫）
（注：D组团住宅3#原图上没有，新规后加了3#楼）
2. 项目长期成交均价走势：
蜀都万达广场成交均价走势图550054005300520051005000490048004700Jul-14Aug-14Sep-14Oct-14Nov-14Dec-14Jan-15Feb-15Mar-15Apr-15May-15Jun-15Jul-14Aug-14Sep-14Oct-14Nov-14Dec-14Jan-15Feb-15成交均价54315431513650965104518451495133Mar-May-Apr-15Jun-1515155069521849965016 项目长期整体成交均价为5163元/㎡
3. 项目七月份成交均价：
面积（㎡） 69 89 99 122 套型 套二单卫变套三 套三单卫 套四双卫 套五双卫 成交均价（元/㎡） 4700 5000 5100 5200 成交总价（万元） 32.43 44.5 50.49 63.44 万达华府整体成交均价为5035元/㎡
4. 项目户型分析
蜀都万达广场住宅统计 户型 组团 A 楼栋 单元 1 2 5 4 2 2 2 梯户 2T4 2T6 2T6 2T6 2T4 2T6 2T6 楼层 32 32 32 32 32 32 32 两室单卫 B1：69 128 320 256 128 128 三室单三室双卫 卫 B3：89 B2：102 64 128 128 320 320 256 256 128 128 128 128 128 四室双卫 A2：130 64 128 2#1单元 2#2+4# B 3#+4#+6# 1#+2#1+3#2 C 2#2+3#1 1#+5# D 3# 户型合计 户型占比 960 29.41% 1152 35.29% 960 29.41% 192 5.88% 5. 项目存量-增量：
项目 在售存量 未售增量 合计 两室单卫 B1：69 26 384 410 户型 三室单卫 三室双卫 B3：89 B2：102 19 4 384 384 403 388 四室双卫 A2：130 1 0 1 五、 郫县百伦广场
1. 项目规划布局：
住宅共3栋6个单元，其中1#2单元和3#为3梯7户，其他为3
梯6户；
首次开盘为2015年07月18日，推出一批次2#和3#，共506户，
成交均价4300元/㎡。
2. 项目户型分析
百伦广场住宅统计 楼栋 单元 梯户比 楼层（F） 两室单卫 户型 三室单卫 三室双卫 1#1单元 1#2单元 2#1单元 2#2单元 3#1单元 3#2单元 1 3T6户 1 3T7户 1 3T6户 1 1 3T7户 1 户型合计 户型占比 20 20 20 20 19 19 A1：79 20 19 19 A2：75 20 19 19 352 45.95% A5：81 40 40 40 40 38 38 A4：93 40 40 40 40 38 38 236 30.81% A3：101 A6：129 40 20 40 40 19 19 178 23.24% 3. 开盘情况：
户型 合计 两室单卫 三室单卫 A1：79 A2：75 A5：81 A4：93 推售量 506 38 38 156 156 销售量 176 23 9 41 64 三室双卫 A3：101 A6：129 38 80 14 25 开盘共销售176，去化率34.8%，其中80-95㎡销售较好，大户型也有较好的销售。
4. 项目存量-增量：
项目 在售存量 未售增量 合计 两室单卫 A1：79 A2：75 A5：81 15 20 35 29 20 49 115 80 195 户型 三室单卫 A4：93 92 80 172 三室双卫 A3：101 A6：129 24 20 44 55 40 95
六、 中冶〃中央公园
1. 项目规划布局：
项目整体分两期开发，其中5/6/7/8/12/13#为一期，一期剩余量约
为40套；1/2/3/4/9/10/11#为二期，目前在售4#3单元、9#、11#； 其中2/3/6/7#为23F，其他为31F；
9-13#，第一层为架空层，住宅在2-31F；1-8#，从第四层为标准层，
在1-3F，为A1、A2分别为4套。
2. 项目开盘节奏：
3. 项目长期成交均价走势：
中冶·中央公园成交均价走势图47004600450044004300420041004000Jul-14Aug-Sep-14Oct-14Nov-Dec-14Jan-15Feb-15Mar-Apr-15May-Jun-1514141515Jul-14Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-1414141414151515151515成交均价460846374267433842384514433142314222433642914268 项目长期整体成交均价为4356元/㎡
4. 项目七月份成交均价：
楼栋 11 面积 62 78 89 9 78 89 62 4 78 89 套型 套二单卫 套三单卫 套三双卫 套二单卫 套三双卫 套二单卫 套三单卫 套三双卫 成交均价 4300 4360 4360 4250 4350 3900 3950 4000 成交总价 26.66 34.008 38.804 33.15 38.715 24.18 30.81 35.6 项目七月份成交均价为4190元/㎡
5. 项目户型分析
中冶中央公园住宅统计 楼栋 单元 梯户比 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 2 1 1 3 1 1 1 2 1 1 1 1 1 楼层（F） 30 20 20 30 30 20 20 30 30 30 30 30 30 两室单卫 B2：63 120 40 40 180 60 40 40 120 640 17.02% 户型 三室单卫 三室双卫 A2：79 A1：90 120 240 40 80 40 80 180 360 60 120 40 80 40 80 120 240 120 120 120 120 120 120 120 120 1240 1640 32.98% 43.62% 四室双卫 B2：113 120 120 240 6.38% 2T8户 户型合计 户型占比
6. 项目存量-增量：
项目 户型 在售存量 未售增量 合计 两室单卫 B2：63 28 380 408 三室单卫 A2：79 41 740 781 三室双卫 A1：90 19 1000 1019 四室双卫 B2：110 7 120 127
七、 华侨凤凰国际城
1. 项目规划布局：
2. 项目成交均价走势：
华侨凤凰国际城成交均价（元/㎡）5600540052005000480046004400Jul-14Aug-Sep-14Oct-14Nov-Dec-14Jan-15Feb-15Mar-Apr-15May-Jun-1514141515Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-Feb-Mar-Apr-MayJun-14141414141415151515-1515成交均价（元/㎡）540154765112508050134939501249714889498052435164 从近一年成交来看，华侨凤凰国际整体成交均价为5105元/㎡ 3. 项目剩余量：
面积段（㎡） 剩余量（套） 60-69 5 70-79 0 80-89 19 90-99 262 100-109 92 110-119 120以上 0 5 合计 383
第二部分：市场小结
一、
项目成交均价（长短期观察）
竞品项目长期-短期成交均价6000500040003000200010000龙光君悦天立香缇华庭华府4367441845504500五彩城45524330万达广场百伦广场中央公园51645035七月成交均价4300430043564190华侨凤凰国际城51055000整体成交均价七月成交均价整体成交均价 郫筒镇大多数项目整体成交价格在4300-4600元/㎡之间；
部分品牌开发商价格较高，项目整体成交均价在5100-5300元/㎡； 受楼栋、楼层、可选户型的影响，短期成交均价有所下滑，但后续
的放量，整体成交均价预计将会上涨。
二、
户型面积占比
竞品项目面积段市场占比分析30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%市场占比60-694.89%70-7923.56%80-8926.23%90-9924.97%100-10913.67%110-1191.99%120以上4.69% 郫筒镇户型面积绝大多数在70-100㎡的两室单卫、三室单卫和三室
双卫；
少部分的四房以上，不足市场的8%。
三、
待售量
竞品项目各面积段待售量（套）25002000150010005000待售量（套）60-6941070-79137880-89204190-992289100-1091152110-119143120以上374 郫筒镇户型面积绝大多数在70-109㎡的待售量偏高； 110㎡以上货源稀缺。
四、
销售比例
竞品项目各面积段销售比例60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%销售比例60-6935.94%70-7955.29%80-8940.53%90-9929.94%100-10935.61%110-11945.00%120以上39.09% 从各面积段销售比例看，70-90㎡的刚需产品和110㎡的改善产品
有较好销售速度。
五、
小结
1. 短期成交均价受可选户型的影响，成交均价有所下滑，但从开发商后期
盈利的考虑，整体成交均价将会上涨；
2. 100-130㎡以上的户型待售量，约占市场的20%，我们三期产品在面积
为80-180㎡，在更大面积段的产品，市场基本没有，产品稀缺性的优势比较明显；
3. 从销售比例分析，100-130㎡的销售比例比60-100㎡的刚需产品略低，
具备一定的市场空间，适当有序的放量，能保证产品的顺利销售。
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