房地产开发项目经济评价的特点 口文／洪红杜昌盛 销售进 出，建设资金筹措和使用计划，经济效益和社 提要我国的房地产业在经历了十多年 定性分析的主要因素包括：销售价格、预售售出比例、出租空置率、建筑容积率、 会效益评价、风险分析等。 的发展后，无论是开发商还是消费者，都已趋 度、开发周期、项目总投资、土地 三、房地产项目可行性研究改进措施 向成熟和理智．开发商对项目开发的前期工 可租售地产面积、（一）建立科学的指标评价体系．项目指标 作，特别是项目可行性研究越来越重视，而经 费用、建筑安装工程费、融资比例、融资成本 济评价是房地产项目可行性研究的重要组成 等 在对房地产项目的一个或多个不确定性因 评价体系是可行性分析的重要组成部分，包括 市场定位评价、经济 部分．为了 ｌ导房地产业健康发展，提高房地 素进行敏感性分析时，还要选定用于敏感性分 规划评价、设计方案评价、 评价等。其中，经济评价指标分两方面，一是财 产开发项目经济评价的质量，本文从分析房地 析的评价指标 这些指标应为：项目利润总额、 务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能 产开发项目经济评价的特点出发，进而提出房 财务内部收益率、最低产品售价、最低租金等。判断项目的财 地产开发项目可行性研究工作的核心和措施。 在具体选择指标时，除了考虑房地产项目特点 力、偿债能力及资金平衡状况，关键词：经济评价；房地产项目；可行性研究 中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ 一外，还应考虑分析的目的、计算的复杂程度。 务可行性和风险预测等；二是综合评价，从区 ２、进行临界值分析时应抓住关键因素。临 域社会经济发展的角度分析和计算房产项目 界值分析是分析计算一个或多个不确定性因 对区域经济的效益和费用，考察项目对社会经 素的变化，使项目达到允许的最低效益的极限 济的贡献，判断项目的社会经济合理性。 、房地产开发项目经济评价的特点 （一）房地产项目财务分析的特点。除大片 值，并通过不确定性因素的临界组合，显示项 （二）加强项目风险分析。在经济评价的同 开发的新开发区项目需要对项目进行国民经 目风险程度的一种分析方法。就房地产项目进 时，加强项目运营中的不确定性分析，制定多 济、特别是地区经济、社会、环境等影响的经济 行这种分析，应着重选择与之有关的敏感性因 套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动 评价外，一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项 素来进行，如土地价格、工程费用、房屋售价、 所带来的投资风险。 目，只作项目的财务分析即可。房地产项目的 销售量、房租和空置率等。 （三）培育专业房地产可行性研究市场，规 财务分析是从微观上判断项目可行性的评估 二、房地产开发项目可行性研究工作核心 范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加 分析活动。这里应注意以下两点： 项目可行性研究工作可以归为三大核心， 强对可行性研究工作的管理和引导，培育可行 １、正确界定财务收入与财务支出。房地产 即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益 性研究专业市场。 项目的财务收入主要包括土地转让收入、商品 分析。 （四）完善房地产开发项目可行性研究审 房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售 （一）房产市场调研与市场定位。这是通过 批备案制度和引进社会监督机制。国家要加强 收入等房地产经营收入。房地产项目的财务支 对社会宏观经济发展形势进行调查和分析，从 房地产项目可行性研究的法律法规建设，房地 出，主要包括固定资产投资、经营资金、开发产 市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的 产开发项目审批必须提交经专业可行性研究 品成本、管理费用、销售费用、财务费用和税费 净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进 机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可 支出等。 行客观的评价和分析；然后，在此基础上确定 的可行性研究报告。 ２、正确计算财务评价指标．在进行房地产 项目开发的产品定位和建成后的销售策略及 （作者单位：重庆大学建设管理与房地产 项目的财务分析时，应通过计算财务评价指 周期计划。 学院） 标，进行项目的投资回收期、盈利能力、清偿能 （二）技术分析。包括项目总进度统筹安 力和资金平衡能力的分析。 排，即前期准备工作的计划立项、规划设计、拆 主要参考文献： （二）房地产项目不确定性分析的特点。房 迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度 ［】】汤炎非，扬青。可行性研究与投资决策．武 地产项目不确定性分析主要包括：临界值分 安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤 汉大学出版社，１９９８． 析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方 气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材 ｃ２】李竹成．房地产经济专业知识与实务．团结 面的问题： 料、新工艺的应用等。 出版社，２００１． １、根据房地产项目的特点合理确定项目 （三）财务分析。包括征地期、拆迁期、建设 ［３】潘蜀健．房地产项目投资．中国建筑工业出 的不确定性因素及分析指标。房地产项目不确 前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支 版社，１ ９９９． 田 《合作经济与科技》２０１０年６月号上（总第３９４期）