西安市房地产市场需求因素分析

HLJForeignEconomicRelations&TradeNo.12,2007　SerialNo.162　

[工作研究]

西安市房地产市场需求因素分析

王　洋

[摘　要]本文利用SPSS工具,主要研究了总人口数量、商品房平均售价、人均可支配收入对商品房市场需求的影响,建立了西安市商品房市场需求因素分析模型,通过分析得出结论,房地产影响因素中总人口数量、商品房平均售价与房地产需求量呈负相关,人均可支配收入与房地产需求量呈正相关。目前西安市房地产市场在快速增长的基础上,继续保持稳定、健康发展的态势,市场形势良好。另外,通过对房地产市场分析,预测了西安市商品房的需求前景,提出了稳定房地产市场的对策。

[关键词]房地产需求;需求结构模型;多元线性回归;最小二乘法

[中图分类号]F293.3　　[文献标识码]B　　[文章编号]1002-2880(2007)12-0100-03

　　目前,中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业,房地产市场已经成为最受人瞩目的市场之一。经过十几年的发展,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变,从主要靠向依靠市场和企业自身调节的方式转变。主要体现在以下几个方面。首先,房地产业的发展直接带动GDP的增长;其次,房地产业的发展将带动相关产业的发展,房地产业对国民经济的其他众多行业具有明显的拉动作用;另外,伴随着房地产业的发展,为社会提供了大量的就业机会,由此可见房地产业的健康发展对国民经济长足发展具有重要意义。

一、西安市房地产市场分析

(一)西安市房地产市场现状

西安市房地产市场运行平稳,价格增长速度不快,成交量稳步增大,可以说是供需两旺,但西安也存在中低价位和中小户型住房有限、经济适用房供应紧缺、廉租房缺位等问题。

2005年年末,西安商品房销售完全得以恢复,继续保

年住宅类价格上涨3.7%,其中经济适用房、普通住宅和高档住宅同比价格分别上涨1.7%、4.6%和1.5%;非住宅类用房同比上升1.8%,其中办公楼和商业娱乐用房价格分别上升3.3%和0.6%。

(二)西安市房地产市场特点

1.职能趋于深化

随着房地产市场的纵深发展以及面的深层次影响,西安商品房市场在的引导下总体表现出良好的发展趋势。尽管市场瞬息变化会导致房地产市场出现短暂的波动,但是西安市房地产市场已经站在了一个新的历史高度,走向相对成熟的市场。

2.产品供应结构趋于合理

伴随着的引导以及市场购房者需求主流的演变,今后西安市商品房市场供应结构渐趋合理。2004年

70～130平方米的住宅户型成交比例占总成交比例的51%,而2005年该面积区间的户型成交套数比例为55%,

适中面积的户型成交比例明显增长。而对于小户型市场而言,2003年小户型市场开始走热,2004年小户型项目一路高歌,但进入2005年以来伴随着对投资的打压之下,小户型作为过渡型居住产品的主流功能得以明确,市场销售的放缓,也使得小户型的市场供应得以平缓。

当楼市竞争日益趋于激烈,购房者深层次的需求逐渐被开发商所关注,并成为市场开发的导向之时,也预示着商品房市场正逐步向“买方”市场转移,而西安商品房市场目前正处于这种转型阶段,市场需求已经逐渐成为市场开发之指向。

3.旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣

持着较高的增幅,一路走高。2005年度个人购房占商品房销售总量的92.4%,个人购房比例与上年相比略有所回落。2005年西安商品房平均销售价格3952元/平方米,较2004年增长了3.%。其中住宅部分销售价格为3098元/平方米,较2004年增长4.27%。

受国家宏观的影响,西安市房地产开发投资增长幅度有所放缓。2006年1～5月,西安市完成房地产开发投资70.57亿元,增长14.5%,增幅比2005年同期减少17.2个百分点;商品住宅需求依然旺盛,房屋交易量稳步攀升,商品房销售面积115.51万平方米,实现销售额

38.94亿元。2006年上半年西安市商品房销售价格稳中

随着西安市旅游业的快速发展和人居环境的改善,西安市房地产市场必将随之带来更大的繁荣景象。伴随公共设施改善和西安市经济、环境的发展变化,西安

有升,累计上涨3.2%。从房屋类别观察看,2006年上半

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王　洋:西安市房地产市场需求因素分析

市房地产业将与旅游业相互促进,形成自身的古城特色。

4.西安市房地产信息化

西安市以西安市房地产网为主干建立了比较完善的信息服务系统,为提供房地产市场行情,为房地产投资决策提供了参考信息,沟通了广大开发商和购房者的

育、养老保险覆盖面较小,导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧;而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的水、电、煤气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心,因此很多居民将房地产投资作为重要保值增值手段,据麦肯锡2005年一项

双向交流,为规范和繁荣西安房地产市场做出了一定的社会调查结果看,一半以上的受访者都认为拥有房地产成绩。西安市房地产行业信息化必将推动西安市房地产是最明智的投资方式之一。另外,国际资金进入我国市业的快速发展,并且为分析西安市房地产市场情况,预测场的逻辑更为简单:随着我国经济在世界经济中的地位房地产发展趋势提供了重要的保障。不断提升,他们需要增加在我国的资产配置比例,而房地

二、影响房地产市场需求的因素产作为一种流动性较好的资产,得到了部分资金的青睐。(一)因素2.人口状况带来的需求增长在方面,影响房地产需求的因素主要有:主要包括人口的绝对量的增长、人口的增长速度的1.当地政局的稳定性。如果当地局势稳定,人们愿意变化、家庭的结构和人口的移动。目前,我国家庭结构产在当地定居,可以带动当地房地产业的发展,增加对房地生了新的变化,对住房的需求有增加的趋势。同时,人口产的需求量。老龄化对于住房需求存在一定的抑制作用。另外,随着

2.当地对于房地产市场的导向作用。如我城市化进程的加快,流入城市的人口不断增多,他们也导国的住房改革也带动了人们对房地产的需求,我国致了对住房需求的增加。大量的居民从没有住房升级到有住房,从小住房升级到3.人均可支配收入的增加大住房。伴随着城镇化进程的加快和中国经济多年积累房地产市场有效需求受到消费者实际购买力的限成果带来的住房升级换代需求,将各大中心城市的房地制。当消费者的购买能力减弱时,市场对房屋的有效需产市场推向纵深发展。求就会减少;相反,当消费者的购买能力增强时,市场对

3.随着城市改造的进行,拆迁带来的被动需求不容忽房屋的有效需求就会增加。这就说明房地产的有效需求视。目前在我国各大城市拆迁非常普遍,尽管我们无法水平,是随着消费者实际购买力的变化而变化。因此,人取得这方面比较权威的全国性数据,但是从主要城市近均可支配收入决定了房地产的有效需求年来的拆迁情况可见一斑。有统计结果显示:拆迁面积三、西安市房地产市场需求因素实证分析

(一)房地产需求模式带来的住宅需求乘数一般处在2～3之间。

(二)经济因素影响房地产需求的因素很多,在这里主要从总人口从经济因素考虑影响房地产需求的主要因素有:数量,商品房平均售价,人均可支配收入3个方面进行了1.投资性需求日益膨胀分析,从而得出各个不同影响因素对西安市房地产需求进一步分析,大量投资性房地产需求存在的根本原的影响程度。表1列出了1999年到2005年房地产需求及因是国内资金由于社会保障体系改革的滞后,医疗、教其影响因素。表1　西安市历年住宅市场需求及影响因素统计数据年份t

1999200020012002200320042005

房地产的需求量

Y(万平方米)

284.95212.92225.35252.90252.74305.47497.34

国民生产总值

(亿元)

617.176734823.5940.41120.111270.14

总人口X1(万人)

675.0332688.0111694.8369702.5939716.5784725.0078741.7263

商品房平均售价X2(元/平方米)

1033.7161611.1741848.6851917.811921.3313302.0593241.023房地产销售价格指数100.4101.3101.9101.1101.4104.9104.4

人均可支配收入X3(元/人)

58.02636704.971847748849628

表2　

运用SPSS所得到的结果(1)

ModelSummaryb

R.994a

RSquare.988

AdjustedRSquare.975

Std.ErroroftheEstimate15.28428

Durbin2Watson2.608

Model1

均可支配收入的线性关系。通过多元线性回归模型,得出多元线性回归方程:

Y=10886.022-19.519X1-0.103X2+0.459X3

表3　运用SPSS所得到的结果(2)

ANOVAb

Model1　Regression

ResidualTotal

SumofSquares539.092700.82856139.920

df336

MeanSquare18479.697233.609

F79.105

Sig..002a

　　a.Predictors:(Constant),X3,X2,X1

b.DependentVariable:Y

对房地产需求影响因素的分析,设定总人口数量为

X1、住房平均售价为X2,人均可支配收入为X3,作为解释变量,房地产的需求量为Y,作为因变量。从而可以确定西安市房地产需求量与总人口数量,商品房平均售价,人

　　a.Predictors:(Constant),X3,X2,X1

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王　洋:西安市房地产市场需求因素分析

b.DependentVariable:Y

1.在准确理解和把握宏观、抑制投资膨

表4　

运用SPSS所得到的结果(3)

Coefficientsa

Unstandardized

StandardizedCoefficientsBeta

t8.395

-4.637-.46.235

-8.639-4.77510.499

sig..004.003.017.002

CoefficientsBStd.Error10886.022-19.519-.103.459

1296.7812.259.022.044

Model1　(Constant)

X1X2X3

胀的基础上,要继续保护和扩大消费需求,住房消费需求

是当前居民需求的热点,是扩大需求的主要内容,要继续培育和刺激房屋消费的有效需求,应该保持原有居民住房消费的连续性,在新出台的严禁炒作房地产中要避免影响居民合理的房屋要求,我们要根据西安市居民住房消费发展趋势和住房需求变化,因地制宜地扩大有效需求。

2.经济适用房在房地产的需求中仍占相当大的比例,仅次于商品房,并有小幅上扬的趋势,因此,在住房补贴实施过程中应加大经济适用房的建设,并适度降低经济适用房的价格,将经济适用房卖给真正需要补贴的低收入者,对一些连经济适用房也买不起的无房者,应提供廉租房并采取额外补助等办法。

3.随着普通商品房需求的增加,应减少别墅和高档公寓的供给,增加普通商品房的供给。普通商品房的短缺造成了广大中低收入者的住房困难。因此,应增加普通商品房的建筑面积、减少别墅和高档公寓的建筑面积,并保持供求平衡。

(二)保持西安市房地产市场供需稳定的对策1.尽快完善和出台经济适用住房细则

目前,关键是要对建设适合低收入阶层的住房和待遇制定一系列的详细规则。比如,经济适用住房开发用地的确定、每套住房的建筑面积标准和建造标准、准入制度、建造完成后产权的确定和归属、开发商开发完成后如何取得已投入的资金、区域内日常的物业管理等都需要尽快研究,抓紧落实,进行必要的投入,制定可行的措施将其落到实处。

2.尽快完善限价商品房的细则

应该尽快明确属于限价商品房的范围、限价的幅度、确定的程序等。

3.实施房地产价格信息的发布

通过房地产价格信息的发布,解决市场信息不及时、不对称、不全面、不准确的问题,是规范市场管理,提高市场成熟度的必然要求。房地产市场信息能及时定期进行发布,利于及时掌握市场发展动态;利于开发商、投资者、住房消费者了解分析市场、主动地适应市场的变化;对于学者、研究机构加强市场研究、及时向和相关方面提出建设性的意见,更具有重要的现实意义。

(作者单元:西安科技大学)

[参考文献]

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[2]刘畅,从静,李民.房地产需求的分析与预测[J].建筑管理现代化,2005,(3):30-32.

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(责任编辑:梁宏伟)

　　a.DependentVariable:Y

运用SPSS所得到的结论如下:首先,F检验的结果为79.105,回归方程的效果具有较高的显著性。其次,拟合优度的检验中R=0.988,说明此回归方程的拟合优度是很好的。第三,房地产影响因素中总人口数量X1,住房平均售价X2与房地产需求量Y呈负相关,人均可支配收入X3与房地产需求量Y呈正相关。值得注意的是:西安市人口老龄化现象比较严重,人口结构的变化带来的影响,使得人口数量对房地产需求量产生了负面影响。第四,图1是因变量与回归标准化预测值的散点图,由图可见,两变量成直线趋势。图1　因变量与回归标准化预测值的散点图(二)房地产需求预测

根据表1提供的数据,用最小二乘法可以分别建立关于总人口数量为X1,住房平均售价为X2,人均可支配收入为X3,以年份t为变量的趋势方程:

X1=-20444.5+10.565t

X2=-718333+359.869tX3=-1188401+597.319t

根据上述方程,可以预测未来西安市房地产市场的需求量。如表5,可以得出结论:房地产需求量的总体水平呈上升趋势。

表5　2007～2009年的西安市房地产需求预测值

年份t200720082009

总人口X1(万人)759.455770.02780.585

商品房平均售价人均可支配收入X2(元/平方米)3924.0834283.95243.821

X3(元/人)10418.23311015.55211612.871

房地产的需求量Y(万平方米)440.008470.3501.778

　　四、结论

(一)实证分析结果的启示

从上述的分析与预测中不难看出,在西安市经济形势走好的基础上,房屋需求仍然较为旺盛,房地产价格持续稳步上升。随着人均可支配收入的上升,住宅类房地产的比重有小幅上扬的趋势。

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