试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、设计阶段影响工程造价的因素，不包括。 A：总平面设计 B：施工组织设计 C：建筑设计 D：工艺设计
E：执行层的组织协调
2、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％．该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为．【2003年考题】
A：180万元 B：196万元 C：200万元 D：300万元
E：工业用地的监测点评估价格
3、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是__。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
4、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。 A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4 5、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。 A．2526 B．2241 C．2135 D．2985
6、某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为（）万元。 A．351.30 B．280.19 C．270.78 D．277.55
7、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。 A： B： C： D：
E：工业用地的监测点评估价格
8、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担．据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为．【2003年考题】 A：27．6万元 B：28．2万元 C：29．0万元 D：29．9万元
E：工业用地的监测点评估价格
9、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。 A：区分共有 B：区分所有 C：公有 D：私有
E：工业用地的监测点评估价格
10、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。 A：债权 B：物权 C：质权 D：他项权
E：执行层的组织协调
11、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。 A．4800 B．5124 C．5800 D．7124
12、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。 A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状．
13、税收法律、法规、规章是税收制度的__。 A．总体 B．个体 C．主体 D．客体
14、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。 A：项目风险越大，风险等级系数值越大 B：贷款期限越长，期限系数值越小
C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 E：借款合同
15、假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为__。 A．10% B．11% C．13% D．14%
16、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。 A：估价委托合同签订时间 B：估价目的
C：实地查勘估价对象的时间 D：委托人意愿
E：工业用地的监测点评估价格
17、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为__。 A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%
18、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资
19、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/m2。 A．3800 B．4500 C．5200 D．5600
20、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。 A．400
B．450 C．500 D．540
21、国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括__。 A．公债 B．国库券 C．商业票据
D．政府对外担保
22、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。 A：849 B：865 C：882 D：915
E：工业用地的监测点评估价格
23、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经的业主同意。
A：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 E：执行层的组织协调 24、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m的矩形土地的总价为万元。 A：53．34 B：85．34 C：106．68 D：213．36
E：工业用地的监测点评估价格
25、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10％，则此项目的财务净现值是万元。 A：-41．8 B：200 C：158．2 D：-241．8 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在房地产估价中，如果估价目的不同，则．【2003年考题】 A：估价的依据有可能不同 B：估价的方法有可能不同
C：估价对象的范围有可能不同 D：不影响估价结果的公正性 E：不影响估价报告的用途
2、的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。
A：抵押贷款直付债券 B：抵押贷款传递债券 C：抵押贷款支持债券 D：抵押贷款担保债务 E：借款合同
3、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有__。 A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
5、住房公积金的增值收益的合法用途包括。 A：用于住房公积金管理中心商业经营 B：建设城镇商品住房的补充资金
C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金
E：建立住房公积金贷款风险准备金
6、以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。
A：房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价
B：房屋所有权人将其房地产抵押贷款，贷款人委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价
C：政府为征收房地产税收，委托房地产估价机构对应税房地产进行估价 D：企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价 E：估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务
7、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。 A．投保人 B．被保险人
C．被保险人和受益人
D．投保人、被保险人和受益人
8、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。 A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一
B：财政政策的主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和
税收
C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入
D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入
E：财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策 9、确定房地产开发项目，应当符合的要求。 A：国土规划
B：年度建设用地计划 C：城市规划
D：土地利用总体规划 E：房地产开发年度计划
10、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是。
A：设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B：知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C：百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D：营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 E：借款合同
11、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。 A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人
D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：不能辨认自己行为的精神病人
12、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。 A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%
13、单利计息与复利计息的区别在于（）。 A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D．采用名义利率还是实际利率
14、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题) A：能量污染 B：感觉公害 C：生活污染
D：局限性污染 E：空气污染 15、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。 A．建筑安装工程费 B．土地使用权出让金 C．拆迁补偿费
D．公共配套设施建设费 E．城市基础设施建设费 16、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。(2005年试题) A：第一阶段 B：第二阶段初期 C：第二阶段后期 D：第三阶段 E：第四阶段
17、土地价值不包含地上__的价值。 A．装修工程 B．物业 C．建筑物 D．物产
18、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。 A：物业管理企业的酬金 B：物业服务支出
C：物业管理企业的利润 D：法定税费 E：物业服务成本
19、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。 A：城市基础设施用地 B：公益事业项目用地 C：重要旅游项目用地 D：经济适用房用地
E：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 20、收益性物业的经营费用不包括__。 A．人员工资及办公费用
B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用
21、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。 A．2004年4月6日 B．现在
C．重新估价的作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
22、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。 A．1200 B．120 C．3333 D．333.3
23、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是。 A：提高贷款利率
B：提高购房最低首付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：提高房地产交易环节税收 E：执行层的组织协调
24、假设开发法是以__为理论依据的。 A．收益递增原理 B．均衡原理 C．预期原理
D．未来趋势原理 25、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。
A．最佳规模 B．最佳经营手段 C．最佳集约度 D．最佳管理方式 E．最佳投资渠道
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