深圳市房地产登记若干规定及政策汇编

（1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过 自1993年

7月1日起施行 ）

第一章 总 则

第一条 为确认房地产权利，保障权利人的合法权益，加强房地产管理，根据法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区（以下简称特区）的实际，制定本条例。 第二条 本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物、附着物。 本条例所称权利人，是指依本条例规定登记的房地产权利的享有人。

本条例所称房地产权利，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权。

第三条 房地产权利的设定、转移、变更、终止等，须依照本条例的规定进行登记。 依法登记的房地产权利受法律保护。

第四条 深圳市人民政府（以下简称市政府）房地产主管部门是特区房地产登记机关（以下简称登记机关）。

第五条 房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。 登记机关对申请人申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权利，颁发房地产权利证书。

第二章 一般规定

第六条 房地产登记以一宗土地为单位进行登记。

一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。

前款所称一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。

第七条 土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。 土地使用权未经核准登记的，建筑物、附着物所有权或他项权不予登记。

第八条 房地产登记应对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。

第九条 登记机关应设置房地产登记册，按宗地编号对房地产登记事项作全面、真实、准确的记载。房地产登记册记载的内容可供查阅、复印。 房地产登记册、地籍资料和房地产原始凭证应永久保存。

第十条 房地产权利证书由市政府统一印制。房地产权利证书不得涂改，任何涂改视为无效。房地产登记册有涂改的，应加盖登记机关的核对章。

房地产权利证书的记载与房地产登记册的记载不一致时，以房地产登记册的记载为准。 当事人对房地产登记册的记载有异议的，登记机关应查核原始凭证，并以原始凭证为准。 第十一条 房地产登记实行统一表格制度。 表格由登记机关依据本条例和工作需要统一制作。 第十二条 房地产登记的权利人名称为：

（一）企业法人，为该企业法人的法定名称；

（二）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称； （三）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称； （四）个人，为合法身份证明上的姓名； （五）共有人，为各权利人的名称或姓名。

第十三条 房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。 下列情形的房地产登记，当事人可单独申请：

（一）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记； （二）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；

（三）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记； （四）变更登记；

（五）因土地使用年期届满的注销登记；

（六）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。 第十四条 登记机关对下列情形径为登记：

（一）依法由登记机关代管或被人民法院裁定为无主房地产的； （二）抵押期限届满，当事人不按期注销登记的； （三）土地使用年期届满，当事人未按规定注销登记的； （四）本条例第二十条第一款第（一）项至第（五）项规定的。 登记机关径为登记完毕，应将登记结果公告。

第十五条 登记机关收到申请人的申请登记文件之日，为申请登记日。

两个或两个以上的申请人对同一房地产申请登记的，按受理登记申请编号先后顺序予以审查。

第十六条 提交申请登记的文件应当为正本。不能提交正本的，可以提交复印件，经登记机关核实无误后，加盖核对章收存。

第十七条 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。

由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

第十八条 法律、行政法规规定以及当事人约定应经公证机关公证的，申请房地产登记时，申请人应提供公证文书。

第十九条 应当登记而逾期未登记的房地产，经登记机关公告满一年后仍无人申请登记的，视为国家代管产，由登记机关代管，代管期为三年。

代管期间申请登记并予核准登记的，权利人应支付实际发生的代管费用。

代管期间届满仍无人申请登记的，由登记机关向人民法院提出确认无主财产的请求。 第二十条 除下列情形外，任何单位和个人不得没收、查封已经依法核准登记的房地产或以其他形式限制权利人的房地产权利：

（一）登记机关依本条例规定作出撤销核准登记决定的；

（二）人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其他形式限制房地产权利的判决、裁定的；

（三）公安、检察机关依法对已立案的案件，根据案情需要查封房地产或以其他形式限制房地产权利而作出决定的；

（四）市政府或市政府土地主管部门依法作出没收、收回、征用土地或以其他形式限制房地产权利决定的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

依上款各项作出的判决、裁定、决定应发送登记机关。登记机关根据判决、裁定、决定径为登记。

查封或限制的内容、期限应在裁定书、决定书中详细列明。期限届满后，登记机关径为注销查封或限制登记。

第二十一条 查封房地产或以其他形式限制房地产权利的期限，最长不得超过六个月。满六个月后需要继续查封或限制的，有关机关应在期限届满前作出继续查封或限制的裁定、决定，并发送登记机关。

第三章 登记程序 第一节 程序通则

第二十二条 房地产登记按下列程序办理： （一）提出申请； （二）受理申请； （三）审查申请文件； （四）权属调查； （五）依本条例规定公告； （六）确认房地产权利；

（七）将核准登记事项记载在房地产登记册； （八）计收规费并颁发房地产权利证书； （九）立卷归档。

第二十三条 申请房地产登记，应按本条例规定的时间提交申请书及有关文件。当事人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除后的五日内，顺延登记期限。

申请文件不齐全或不符合规定的，登记机关不予受理。 登记机关在受理申请人的申请后，应予编号并给回执。

第二十四条 经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在本条例规定的时间内予以核准登记，确认其房地产权利，发给房地产权利证书；对不符合本条例规定的，予以驳回登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。

第二十五条 申请人对驳回登记申请不服的，可自接到通知书之日起十五日内向登记机关申请复审。

登记机关应自收到复审申请书之日起三十日内，对登记申请重新审查，并作出复审决

定 。申请人对登记机关的复审决定不服的，可自接到复审决定通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。

第二十六条 有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人： （一）产权纠纷尚未解决的；

（二）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的； （三）受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的；

（四）发生本条例第二十条第一款（二）、（三）、（四）、（五）项情形而需暂缓登记的；

（五）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。 暂缓登记事由消失后，登记机关应予核准登记。

第二节 初始登记

第二十七条 凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。但符合本条例第六十二条规定者除外。 第二十八条 权利人应自取得土地使用权之日起三十日内，取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内，申请初始登记。

第二十九条 申请土地使用权初始登记应提交下列文件: （一）《房地产初始登记申请书》；

（二）身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证； （三）土地权属证明，包括：

1．以出让方式取得土地使用权的应提交：

（1）土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；

（2）付清地价款证明；

2．以行政划拨方式取得土地使用权的应提交： （1）市政府批准用地文件； （2）用地红线图； （3）征地补偿协议书；

3．以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件； （四）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。 第三十条 申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件： （一）土地使用权属证明； （二）建筑许可证； （三）施工许可证； （四）建筑物竣工验收证；

（五）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；

（六）建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）； （七）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

第三十一条 属违法用地、违章建筑，但经处理并准许留用的，申请登记时应提交行政处罚决定书。

第三十二条 登记机关应在房地产登记册和房地产权利证书中，根据不同土地权属来源分别标明“行政划拨土地”、“有偿使用土地”、“减地价土地”、“免地价土地”、“内销商品房”、“外销商品房”、“微利商品房”、“全成本商品房”、“准成本商品房”等字样。

第三十三条 初始登记经审查符合规定的，登记机关应在受理登记申请之日起六十日内作出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。

对初步审定无异议的，公告期满后，登记机关应予以核准登记，并向申请人颁发房地产权利证书。

第三十四条 对初始登记公告的初步审定提出异议的，登记机关应自接到书面异议之日起十五日内将书面异议的副本送达登记申请人。登记申请人应自接到书面异议副本之日起十五日内向登记机关作出书面答复。逾期不答复的，予以撤销初步审定，驳回登记申请。 登记机关对异议和登记申请人的答复进行调查核实，认为异议成立或不成立的，登记机关应作出决定，并书面通知当事人。当事人对登记机关的决定不服的，可自接到决定通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。

第三十五条 土地使用年期届满，经批准续期使用的，应按本节规定办理初始登记。 已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应按本节规定办理初始登记。

第三节 转移登记

第三十六条 经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记： （一）买卖； （二）赠与； （三）交换； （四）继承；

（五）共有房地产的分割；

（六）人民法院判决、裁定的强制性转移； （七）依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。 第三十七条 申请转移登记，应提交下列文件： （一）《房地产转移登记申请书》； （二）房地产权利证书； （三）身份证明；

（四）买卖合同书，或赠与书，或继承证明文件，或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，或分割的协议书。 行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需补地价的，应提交付清地价款证明书。 第三十八条 非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件。

第三十九条 登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核准转移登记，并换发房地产权利证书。

第四节 抵押登记

第四十条 抵押房地产，抵押当事人应于抵押合同生效之日起十五日内申请抵押登记。 第四十一条 申请抵押登记应提交下列文件： （一）《房地产抵押登记申请书》； （二）房地产权利证书； （三）身份证明； （四）抵押合同书。

非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件。

预购的房地产抵押时，应提交本条第一款第（一）、（三）、（四）项规定的文件和房地产买卖合同书。

第四十二条 登记机关对申请人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起十五日内予以核准抵押登记。

第四十三条 对核准抵押登记的，登记机关在抵押人的房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押权人、抵押物的面积、抵押金额、抵押期限等内容。

预购的房地产抵押时，登记机关应在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。

第四十四条 同一房地产设立若干抵押权时，应按本条例第四十一条、第四十二条的规定分别办理抵押登记申请，并以受理申请编号的先后顺序进行审查。抵押权的顺序以核准登记的先后为序。

第五节 变更及其他登记

第四十五条 有下列情形之一的，权利人应自变更事实发生之日起三十日内申请变更登记：

（一）房地产使用用途改变的； （二）权利人姓名或名称发生变化的；

（三）房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。 第四十六条 申请变更登记，应提交下列文件： （一）《房地产变更登记申请书》； （二）房地产权利证书； （三）身份证明；

（四）改变房地产使用用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补地价的，还应提交付清地价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应提交有关行政主管机关的批准文件。

登记机关对权利人的申请进行审查，符合规定的，应自受理申请之日起三十日内予以核准变更登记，并换发房地产权利证书。

第四十七条 建筑物、附着物倒塌、拆除的，权利人应自事实发生之日起三十日内向登

记机关申请变更登记。登记机关应自收到权利人申请之日起，十五日内予以核准变更登记。 房地产抵押合同终结，当事人应自合同终结之日起十日内到登记机关办理注销抵押登记。

第四十八条 房地产权利证书灭失的，权利人应在《深圳特区报》或《深圳商报》声明灭失，并向登记机关报失。申请补发的，由登记机关作出补发公告，经六个月无异议的，予以补发，并在新颁发的房地产权利证书上注明“补发”字样。

第四十九条 房地产权利证书破损，经登记机关查验确需换领的，予以换领。 第五十条 预售房地产的，预售人应按登记机关规定将买卖合同报登记机关备案。

第四章 撤销核准登记

第五十一条 凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项： （一）当事人对房地产不拥有合法权利的；

（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；

（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。 撤销核准登记的决定应书面通知当事人。

第五十二条 当事人对撤销核准登记决定不服的，可自接到决定通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。

第五章 登记规费

第五十三条 申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：

（一）初始登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；

（二）转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；

（三）抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元； （四）变更及其他登记的，每项交纳二十元。

前款第（一）、（二）项所称的登记价值，是指经登记机关核准登记的房地产价值。 第五十四条 登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金，不得挪作他用。

第六章 法律责任

第五十五条 当事人不按本条例规定的时间申请登记的，每逾期一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。

第五十六条 按本条例规定应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。 登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。

第五十七条 当事人利用欺骗手段获得核准登记，或虚报灭失而获补发房地产权利证书，进行诈骗或牟取不正当利益的，由登记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非

法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负赔偿责任。

第五十八条 登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五十九条 登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支。

第六十条 当事人对登记机关的处罚不服的，可自接到处罚通知书之日起十五日内向市政府行政复议机构申请复议，或向人民法院起诉。

第七章 附 则

第六十一条 按本条例规定应当公告的事项，由登记机关在《深圳特区报》或《深圳商报》或深圳《中外房地产导报》公告。

第六十二条 本条例施行前，人民政府或其授权机关颁发的有关房地产权利证书继续有效。

第六十三条 市政府可依据本条例制定实施细则。 第六十四条 本条例自一九九三年七月一日起施行。

本条例施行前，应当登记而未登记的房地产，当事人应在本条例施行之日起两年内提出登记申请。登记机关对历史遗留的房地产权问题应根据当时的政策、规定和实际情况予以处理。

过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的，以本条例为准。

深圳市房地产登记若干规定（试行）

文号：深圳市人民政府令第203号

《深圳市房地产登记若干规定（试行）》已经市政府四届一三〇次常务会议审议通过，现予发布，自2009年5月1日起施行。

市长 许宗衡

二○○九年三月二十四日

深圳市房地产登记若干规定（试行）

第一条 为规范房地产登记行为，确认房地产权利，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，结合深圳市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内办理房地产更正登记、异议登记、预告登记及地役权登记。

第三条 深圳市人民政府房地产登记机关（以下简称登记机关）应当依据《中华人民共和国物权法》的规定设置房地产登记簿。

房地产登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当定期异地备份，并应当有唯一、确定的纸介质转化形式。

登记机关应当根据前款规定将原有房地产登记册统一调整为房地产登记簿。房地产登记簿设置前，登记申请人可以依据原有房地产登记册记载的事项依据本规定申请办理有关房地产登记。

第四条 房地产权利人或者利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，向登记机关申请更正登记的，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）证明房地产登记簿记载事项错误的材料；

（四）利害关系人申请的，应当提交与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料及房地产登记簿记载的权利人同意更正的书面材料，但人民法院、仲裁机构的生效法律文书对申请更正登记事项已有明确确认的除外；

（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

第五条 登记机关对符合下列条件的更正登记申请，应当予以更正登记： （一）申请人是房地产权利人或者利害关系人； （二）房地产登记簿记载的权利人书面同意更正；

（三）有证据证明原登记事项确有错误，或者有人民法院、仲裁机构对申请更正登记事项已有明确确认的生效法律文书；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第六条 登记机关发现登记簿记载事项确有错误的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；权利人逾期不办理更正登记的，登记机关可以依据有关房地产权登记资料或者有效的法律文件对房地产登记簿的记载予以更正，并将更正登记的结果书面告知有关当事人。

第七条 利害关系人认为房地产登记簿记载的事项错误，房地产登记簿记载的权利人不

同意更正的，利害关系人可以向登记机关申请异议登记。 第八条 申请异议登记，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）证明房地产登记簿记载事项错误的证明材料；

（四）证明申请人与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料； （五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

申请人提交的材料符合前款规定的，登记机关应当予以异议登记。 第九条 登记机关予以异议登记后至异议登记依法注销前，房地产权利人申请办理其他登记的，不予受理；已经受理的，予以驳回，并告知其存在异议登记。

第十条 异议登记后，异议登记申请人申请注销异议登记的，登记机关应当注销异议登记。

异议登记后，房地产登记簿记载的权利人申请注销异议登记，且符合下列条件之一的，登记机关应当注销异议登记： （一）异议登记申请人无法提供本人已在自异议登记之日起15日内起诉的证明材料的； （二）异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回的； （三）人民法院的生效法律文书确认异议不成立的； （四）法律、法规规定的其他条件。

第十一条 申请注销异议登记，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）根据本规定第十条规定，提交申请注销异议登记的相关证明材料。 第十二条 有下列情形之一的，当事人可以约定向登记机关申请预告登记： （一）预售商品房买卖、抵押；

（二）已办理登记的商品房买卖、抵押； （三）法律、法规规定的其他情形。

预告登记可以由合同当事人双方共同申请，也可以由单方申请。 第十三条 申请预售商品房买卖预告登记的，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明； （三）商品房预售合同； （四）约定预告登记的协议；

（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

第十四条 申请预售商品房抵押预告登记的，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明； （三）房地产抵押合同； （四）主债权合同；

（五）商品房预售合同； （六）约定预告登记的协议；

（七）法律、法规规定需要提交的其他材料。

第十五条 申请已办理登记的商品房买卖预告登记的，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）商品房买卖合同； （四）约定预告登记的协议；

（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

第十六条 申请已办理登记的商品房抵押预告登记的，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明； （三）房地产抵押合同； （四）主债权合同；

（五）约定预告登记的协议；

（六）法律、法规规定需要提交的其他材料。

第十七条 登记机关应当对预告登记申请进行审查，对符合下列条件的，应当予以预告登记：

（一）申请人是合同当事人；

（二）合同当事人有预告登记的约定；

（三）申请预告登记的房地产与合同约定的房地产一致；

（四）申请预告登记的房地产未被依法限制转让或者设定抵押； （五）法律、法规规定的其他条件。 预售商品房买卖合同已办理备案的，其预告登记应当与已备案的预售商品房买卖合同有关内容相符；预售商品房已办理预告登记的，拟备案的预售商品房买卖合同有关内容应当与预告登记相符。

第十八条 房地产经预告登记后，除司法机关、行政机关依法限制房地产权利外，未经预告登记的权利人书面同意，登记机关不得办理该房地产的其他登记。 第十九条 申请注销预告登记，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）单方申请注销预告登记的，应当提交经公证的债权人和债务人共同签署的债权消灭文件或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书； （四）法律、法规规定需要提交的其他材料。

第二十条 以房地产设定地役权的，当事人双方可以向登记机关申请地役权登记。 第二十一条 申请地役权登记，应当提交下列材料： （一）申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）供役地和需役地房地产权利证书； （四）地役权合同；

（五）法律、法规规定需要提交的其他材料。

第二十二条 登记机关对符合下列条件的地役权登记申请，应当予以地役权登记： （一）申请人是设定地役权的当事人；

（二）地役权合同的当事人是房地产登记簿记载的房地产权利人； （三）供役地和需役地的房地产权利均在有效期限内； （四）地役权的期限没有超过房地产权利的有效期限； （五）法律、法规规定的其他条件。

第二十三条 已经登记的地役权终止的，双方当事人应当共同申请办理地役权注销登记。

申请地役权注销登记，应当提交下列材料：

（一）申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）供役地和需役地房地产权利证书； （四）法律、法规规定需要提交的其他材料。

第二十四条 登记机关对符合下列条件的地役权注销登记申请，应当予以登记： （一）申请人是地役权合同当事人；

（二）申请地役权注销登记的房地产与登记簿记载的设定地役权的房地产一致； （三）法律、法规规定的其他条件。

第二十五条 本规定所称房地产登记簿记载的权利人包括所有权人、抵押权人或者其他他项权利人。

本规定中涉及未成年人为登记申请人的，应当由其监护人代为申请登记；涉及处分未成年人房地产权利的，其监护人应当出具证明其监护人身份及为未成年人利益而处分其房地产权利的公证书。

第二十六条 房地产登记申请人应当如实向登记机关提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人的民事行为被依法认定为无效或者申请人提交虚假、无效材料的，应当依法承担法律责任。 登记机关应当根据房地产登记簿的记载、申请材料对房地产登记申请事项进行审查，必要时登记机关可以询问申请人或者进行实地查看，并在规定时限内办理房地产登记。 登记机关及其工作人员违反规定进行房地产登记的，由其任免机关或者监察机关依法对有关主管人员和其他直接责任人员给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。 第二十七条 登记机关的登记办理期限为：

（一）更正登记、预告登记、地役权登记，自受理登记申请之日起10个工作日内； （二）异议登记，自受理登记申请之日起1个工作日内。 登记机关核准予以登记的，应当将登记事项记载于房地产登记簿，并向当事人核发有关登记凭证。

在登记机关将登记事项记载于房地产登记簿之前，申请人可以单方或者共同提出撤回登记申请，登记机构应当同意撤回登记申请，并将房地产登记申请材料退还相应申请人。 第二十八条 登记机关应当制订本规定规定的登记事项的收费标准，按规定程序报物价部门批准。

第二十九条 本规定对房地产登记有关程序未作规定的，依照有关法律、法规的规定执行。

登记机关应当根据本规定制定房地产更正登记、异议登记、预告登记及地役权登记的操作规程，并向社会公示。

第三十条 本规定自2009年5月1日起施行。

深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定

（1999年2月26日第二届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 自发布之日起施行）

违法建筑行为侵占了国家的土地资源，侵占了社会财富，侵犯了公共利益，严重地影响了我市建设现代化国际性城市目标的实现。为加大力度查处违法建筑，严厉打击违法行为，根据有关法律、法规的规定，特作如下决定：

一、违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

违法建筑包括：

（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑； （二）不按批准的设计图纸施工的建筑； （三）擅自改建、加建的建筑；

（四）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；

（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府 规定标准的建筑；

（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑； （七）逾期未拆除的临时建筑；

（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。

二、市政府应坚决实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区规划土地监察条例》；坚决依法清理、拆除违法建筑，惩罚违法行为，保证城市规划和城市建设的有序进行。

（一）规划国土部门对违法建筑的行为人应严肃查处。在处罚未执行完毕以前，必须停止办理与违法行为人有关项目或事项的所有手续。房屋租赁的主管部门不得给违法建筑的行为人发放《房屋租赁许可证》，坚决查处违法租赁行为。

（二）禁止租用违法建筑的房屋从事生产经营。工商行政管理部门不得给无合法有效房地产产权证明文件的生产经营者办理营业执照；有临时房地产使用权证明文件的，经营期和临时房地产使用权证明文件有效期必须一致；发现生产经营者租用违法建筑从事经营活动的，应责令其立即停业，暂扣其营业执照，并依照有关规定进行处罚。

（三）禁止施工队伍承建无建设行政主管部门颁发的《施工许可证》的建设工程，对违反本决定的，建设行政主管部门应责令其立即停止施工，并可查封其施工机械和设备，暂扣其承建资格证书；情节严重的，可没收其施工机械和设备，吊销其承建资格证书。

（四）禁止租用违法建筑的房屋从事文化、娱乐、饮食等经营的行为。违反本决定的，文化、卫生行政管理部门应收回其文化、卫生等有关的许可证，责令其立即停业，并依照有关规定进行处罚。

（五）公安消防部门应加强消防安全监管工作，坚决查处在未经消防审核、验收的建筑物内从事生产、经营的行为。

（六）供水、供电、供气部门不得给无合法的房地产产权证明文件或无临时土地使用权证明文件的违法建筑供水、供电、供气。政府其他职能部门应各司其职、相互配合、相互支持，从重查处违法建筑。

三、各级政府应把城市规划和土地管理工作列入重要议事日程。市规划国土部门、各区和各镇（街道办事处）政府的领导班子，在城市规划和国土规划工作中要切实履行职责。凡发现国土规划部门或区、镇（街道办事处）的辖区内发生越权审批、非法占地或不依法履行职责的，主管领导不得晋升职务，直接责任人应给予行政处分；对以权谋私、管理不力、严重失职和滥用职权的，除严肃处理当事人外，还要追究有关领导的责任；其行为触犯刑法的，依法追究其刑事责任。

四、市政府委托各区政府代管的临时用地按规划可以建设临时建筑的，必须与市规划国土部门签订临时使用土地合同，并按有关规定办理报建手续。凡未办理报建手续的临时建筑，应追究区政府主管领导的责任。

五、一户村民只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积和建筑面积不能超过市政府规定的标准。村民兴建住宅，应当符合土地利用总体规划和城市建设需要，依法报规划国土部门审核、批准。禁止非本村村民买卖宅基地和以合作建房的形式在宅基地兴建住宅。

六、规划国土部门应当建立违法建筑定期普查制度，并定期向上级领导报告违法建筑普查结果。对普查中发现的违法建筑应当作出及时的处理。任何单位和个人都有权向规划国土部门、监察部门举报违法建筑情况。上述机构应当指定具体的工作机构接受举报，为举报人保密，根据举报人提供的线索及时进行调查和核实，发现有违法事实的，应依据本部门的职权对违法者进行处罚。各新闻单位应积极配合有关部门对违法占地、违法建筑的查处，对严重违法者给予曝光，加强舆论监督工作。

七、本决定自公布之日起施行。本决定实施以前所发生的违法行为，由市、区政府依照有关法规、规章和政策规定进行清理和处罚；本决定实施以后所发生的违法行为，应依法从重进行查处。

深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定

（2004年11月12日深府[200]193号发布 自发布之日起施行）

第一条 为妥善处理房地产登记历史遗留问题，保障权利人合法权益，根据有关法律、法规规定，结合深圳市实际，制定本规定。

第二条 《深圳经济特区房地产登记条例》实施前建成或竣工的房地产，申请人申请房地产权初始登记时，如不能提供《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定文件的，可以提交下列文件： （一）补办的土地使用权出让文件

凡1982年7月前建成或竣工的房地产，用地单位至今占有使用，但土地权属证明资料不全或没有土地权属证明的，由用地单位向国土部门申请，经调查、测绘后，国土部门对拟核定的土地权属进行公告。公告期满无异议的，国土部门依法补办土地使用权出让手续。 特区内在1982年8月至1988年1月3日《深圳经济特区土地管理条例》实施之前，宝安、龙岗两区在1993年7月14日《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工的房地产，用地单位有报建资料但无土地权属证明的，经用地单位申请，国土部门对拟核定的土地权属进行公告。公告期满无异议的，国土部门依法补办土地使用权出让手续。

补办土地使用权出让手续时，年期不得超过国家规定的最长使用年限。年期从土地开始使用时起算。原行政划拨土地使用年期，从开始使用时计算。1982年7月以前已建成竣工的，从1982年7月起计算。 （二）补办规划确认文件

特区内在《深圳经济特区房地产登记条例》实施前建成或竣工的房地产，宝安、龙岗两区在《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》实施前建成或竣工的房地产，用地单位有土地权属证明但无报建资料或报建资料不齐的，经用地单位申请，规划部门核实建筑物现状功能、面积，除严重违反规划外，应补办规划确认文件。 （三）工程质量合格证明

申请办理竣工验收的房地产工程由建设单位自行委托有资质的工程质量检测机构对房产进行检测、鉴定，并由工程质量检测机构出具建筑质量合格证明。工程档案管理部门根据收集的工程档案现状出具归档证明文件。 （四）消防安全证明

对未进行消防报建的建、构筑物，经检查、整改，符合消防技术规范要求的，由公安消防机构出具具备消防安全条件的法律文书；对已报建的建、构筑物（包括已报公安、消防部门审批并经消防验收但未合格的），只要满足原审核意见，经验收基本合格，由公安消防机构出具具备消防安全条件的法律文书。

第三条 申请补办土地使用权出让手续的，申请人应按规定补交市场地价。按规定程序批准改制立项的市、区国有企业，其应补地价的80％转国家资本金，但符合《深圳市到期房地产续期若干规定》补交地价条件的，其应补地价的50％转国家资本金。

第四条 土地权属公告应在公开媒体上刊登，同时在该房地产的出入口张贴，公告期为30日，公告费由申请人支付。

第五条 已核发房屋所有权证的房地产，经登记部门核实其房屋所有权与其土地使用权权属相符的，可办理换发房地产权证手续。

第六条 未经初始登记已核发房地产代用证的房地产，经登记部门核实，权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关房地产登记。

第七条 《深圳市土地交易市场管理规定》实施前在合法的建设用地上进行合作建房或转让房地产的，按规定补交地价后，可以办理房地产登记。

第八条 购房者因房地产开发企业被吊销或注销营业执照无法登记但具备其他法定条件的，购房者可向登记机关申请房地产登记。

第九条 已批准预售并已竣工验收的房地产，房地产开发企业与买受人已签订房地产买卖合同，因房地产开发企业欠缴地价但具备其他法定条件而不能办理初始登记的，可为合法房地产买受人办理房地产登记。

土地管理部门应对房地产开发企业欠缴的地价进行追缴；在本规定发布之日起六个月后仍拖欠地价的房地产开发企业，不得从事新的房地产开发经营业务。

第十条 经市房改主管部门批复办理了房改手续但未办理房地产登记的安居房，按本规定可以办理房地产登记的，应提供市房改主管部门核实文件。

第十一条 纳入《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》调整范围内处理的房地产从其规定。 第十二条 本规定自发布之日起施行。

深圳市人民政府关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定

（1993年11月9日深府[1993]第426号发布 1994年9月8日深圳市人民政府第200号修正）

第一条 为加快房地产权登记发证工作，妥善处理深圳经济特区（以下简称特区）范围内的房地产权属遗留问题，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第六十四条第二款规定，制定本规定。

第二条 深圳市人民政府（以下简称市政府）已划给原农村集体经济组织的工商用地及私人住宅用地，原农村集体及村民在旧村的房地产不予登记发证，待市政府实施旧村改造时，按照旧村改造的有关规定办理，但本规定另有规定的除外。

第三条 经市政府划定的原农村用地红线范围内的工商用地，土地所有权转为国家所有，原农村集体经济组织所属企业拥有土地使用权，视为有偿受让用地，经办理房地产权登记手续后可用于出租、转让、抵押，按甲种收费标准征收土地使用费。

第四条 原农村用地红线划定后，原农村集体在红线范围外非法占用的工商用地，该建筑物影响城市规划的，不予登记，待后依法处理；不影响城市规划且属自用的，工业用地按建筑面积每平方米处以100元罚款、商业用地按建筑面积每平方米处以500元罚款后，予以登记发证。

第五条 农村规划红线划定前，原农村集体非法占用的工商用地，现处于红线范围外的，该建筑物影响城市规划的，不予登记发证，待后处理；不影响城市规划且属自用的，工业用地按建筑面积每平方米处以50元罚款、商业用地按建筑面积每平方米处以300元罚款后，予以登记发证。

第六条 深圳市规划国土局（以下简称规划国土局）征地时，为帮助原农村发展经济而划回给被征地单位的工商用地，继续保留。原农村集体将这类用地转让给他方或与他方合作建房，转让或合作建房合同于1993年以前，报市规划国土局审批的，转让方按转让当年协议地价标准向市规划国土局补交地价款。转让或合作建房合同于1993年7月1日以后报市规划国土局审批的，由转让方按市场地价减25％向市规划国土局补交地价款。

第七条 用地单位征地时，未经政府土地管理部门批准私自回扣给原农村集体的土地或房产，对用地单位及被征地单位各处以土地面积每平方米20元罚款，予以登记发证。

第八条 按本规定第四条、第五条、第六条、第七条处罚后留用的原农村工商用地，土地所有权为国家所有，视为行政划拨用地，按乙种收费标准征收土地使用费。

第九条 原农村集体非法转让红线外土地，建成的建筑物影响城市规划的，不予办理登记，待后处理；不影响城市规划的，对非法转让和受让双方按如下规定处理：

（一）非法转让行为发生在1988年1月3日以前的，对转让方处以非法所得百分之三十至百分之五十的罚款。对受让方按土地面积每平方米处以20元罚款，该地视为行政划拨用地，予以留用。

（二）非法转让行为发生在1988年1月3日以后的，对转让方处以每平方米土地面积20元的罚款，并按转让当年协议地价格准补交地价款。对受让方，按受让工业用地每平方米土地面积罚款50元、受让住宅用地每平方米土地面积罚款100元、受让商业用地每平方米土地面积罚款200元后，予以留用，视为有偿用地。

第十条 原农村集体未经批准与其他单位合作建房（即原农村集体出地，他方出资合作建房产权分成），如该地在划定的农村用地红线内的，免予处罚，承认双方签订的合同，该地视为有偿用地。如该地在划定的农村用地红线外，建成的建筑物影响城市规划的，不予处理登记，待后依法处理；不影响城市规划的，按下列规定处理：

（一）双方合作建房行为发生在1988年1月3日以前的，对出地方处以非法所得百分之三十至百分之五十的罚款，对出资方处以每平方米土地面积20元罚款，认可双方签订的合作合同的产权分成比例，该地转为国有，视为行政划拨用地。

（二）双方合作建房行为发生在1988年1月3日以后的，对出地方处以每平方米土地面积20元的罚款，并按合作建房当年协议地价标准补交地价款。对出资方，按其分得土地面积每平方米工业用途的处以50元、住宅用途的100元、商业用途的200元罚款后，承认双方所签订的合作合同的产权分成比例，该地视为有偿用地。

第十一条 原农村集体将征地时回扣得来的土地非法转让及与他方合作建房的，对原农村集体按本规定第九条、第十条规定的罚款额减半处罚。

第十二条 原农村集体单位非法转让土地给个人或与个人合作建房的，合同一律无效，不予登记发证。

第十三条 原农村私人建房用地，土地所有权转为国有，视为行政划拨用地，个人拥有土地使用权。

第十四条 已建成的私人房屋，原村民每户（分户以特区农村城市化时公安机关登记的为准）只能选择一幢房办理房地产登记发证手续，多余房屋待后依法处理。

第十五条 原村民在农村用地红线内，没有办理报建手续，但符合市政府规定的建房标准的，可免予处罚。

第十六条 原村民在农村用地红线内建房，不符合深府办〔1986〕411号文有关农民个人建房标准规定的，按以下规定处罚后予以登记：

（一）建房时间在1986年6月27日之前的，免予处罚；

（二）建房时间在1986年6月27日之后的，基底面积超过80平方米的，超过部分每平方米罚款30元；楼层3层以下但建筑面积超过240平方米的，或楼层超过3层的，超过部分按建筑面积每平方米罚款200元。

第十七条 原村民利用宅基地与他方合作建房产权分成的，由原村民退还建房资金及利息给出资方，房地产确定给原村民。

第十八条 原村民在农村红线范围内没有分配宅基地，在红线外建有私房，如该建筑物影响城市规划的，不予登记，待后依法处理；不影响城市规划又符合建房标准的，免予处罚，超过规定面积标准的，按本规定第十六条规定处理。

第十九条 华侨、港、澳、台同胞在农村用地红线内按市政府规定的标准建有新房的，其在旧村的房屋不予办理登记；如在农村红线内没有分配宅基的，其在旧村的房屋可办理登记发证。

第二十条 凡市政府授权审批报建的单位。其审批文件有效。越权或无权审批的，批准文件一律无效，建成的建筑物按违章建筑论处。但对不影响城市规划的，按每平方米建筑面积处以10元至30元的罚款。对越权或无权审批的情况，报有关部门处理。

第二十一条 国家机关、企、事业单位于1982年7月1日以前建成的房屋，登记时，必须持有足以证明在此时间之前建房有关文件、资料。没有文件、资料的，经调查、勘验、核实符合有关规定的，予以登记。

第二十二条 用地单位未经批准，转让行政划拨的土地，或未经批准以行政划拨土地与其他单位合作建房并产权分成的，对转让、受让双方按本规定第九条、第十条的规定处理。

第二十三条 用地单位转让减免地价的土地使用权，或利用减免地价的土地使用权与其他单位合作建房并产权分成的，由市规划国土局责令其补交地价款后，认可双方签订的转让或合作合同。

第二十四条 没有房地产外销经营权的企业外销房地产的，由市规划国土局责令其补交外销地价差后，外销的房地产予以登记发证。

第二十五条 经市政府及其授权的股权转让办公室批准进行企业兼并的，被兼并企业的土地使用权归新的业主所有。不补交地价款、土地增值费的，变更登记时仍确定为原来的土地性质，按原值登记。

第二十六条 特区内父母与子女、配偶之间的房地产赠与，免收土地增值费。 第二十七条 在涉外婚姻存续期间购置的房地产，除双方另约定外，视为夫妻共同财产。 第二十八条 1988年1月3日以前购房者从房地产开发企业购入的房屋，转让时，需交土地增值费，不补交地价。

第二十九条 本规定由市规划国土局解释。

深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定

（2001年10月17日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 自2002年3月1日起施行）

第一条 为处理历史遗留生产经营性违法建筑问题，制止违法建筑行为，保障城市规划的实施，根据有关法律、行政法规的基本原则和政策规定，结合深圳经济特区实际情况，制定本规定。

第二条 本规定所称历史遗留生产经营性违法建筑（以下简称违法建筑），是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。 第三条 区人民政府负责辖区内违法建筑清查、处理的统一组织和协调工作。 规划国土资源部门主管违法建筑问题的处理工作；建设、公安消防部门在各自的职责范围内负责违法建筑的处理工作；环保、工商、文化、卫生、租赁及其他有关部门按照各自职责参与处理违法建筑工作。

第四条 下列违法建筑不予确认产权：

（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的； （二）占用农业保护区用地的； （三）占用一级水源保护区用地的；

（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。

前款不予确认产权的违法建筑按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》和其他有关法律、法规的规定予以查处。 第五条 除本规定第四条第一款所列情形外，违法建筑由规划国土资源部门按以下规定处理：

（一）农村集体经济组织的违法建筑，按建筑面积每平方米处以10元罚款；

（二）农村集体经济组织和其他企业或单位合作兴建的违法建筑，按建筑面积每平方米处以20元罚款；

（三）其他企业或单位的违法建筑，按建筑面积每平方米处以30元罚款。

违法建筑行为人缴纳罚款后，应补办征地手续，补签土地使用权出让合同，确认产权，出让地价按现行地价减免百分之七十五；前款第（一）项农村集体经济组织的违法建筑免缴地价，政府不再另行支付征地补偿安置费用。

兴建本条第一款第（二）、（三）项所列违法建筑发生的非法转让农村集体土地使用权的行为免予处罚，其他企业或单位已支付给农村集体经济组织或者其成员的费用视为征地补偿安置费用。

第六条 违法建筑行为人应当在本规定公布之日起一年内就所建违法建筑向规划国土资源部门申报。规划国土资源部门应予以登记造册，进行处理。

第七条 房地产登记机关对申请确认产权的违法建筑进行房地产初始登记时，不受《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的限制，

但违法建筑行为人应提交建设工程质量检测机构和公安消防部门出具的检测合格的证明文件。

第八条 依照本规定可确认产权的违法建筑，违法建筑行为人按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放房地产证书。

违法建筑行为人拒不补办有关手续或者逾期不缴纳罚款、地价款的，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定处理。 第九条 依照本规定确认产权的违法建筑因城市建设需要拆迁的，其补偿标准由市政府另行规定。

第十条 1999年3月5日以后新建、改建、扩建违法建筑的违法行为，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定从严查处。

第十一条 市政府可以根据本规定制订实施细则。各区政府可以根据本规定，结合本区实际情况制订实施办法，报市政府备案。

第十二条 本规定自2002年3月1日起施行。

本规定施行以前处理违法建筑的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》实施细则

（2002年2 月15日深圳市人民政府令第112号发布 自2002年3月1日起施行）

第一条 根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称《规定》）第十一条，制定本实施细则。

第二条 市人民政府成立处理违法建筑领导小组，对全市的生产经营性违法建筑处理进行统一管理协调。

各区人民政府成立处理违法建筑领导小组，由区人民政府、规划与国土资源、建设、城管、公安消防、环保、工商、文化、卫生、租赁及街道办事处（镇政府）等有关单位组成，负责辖区内违法建筑处理的统一组织和协调工作。 领导小组下设办公室，负责日常事务。

第三条 列入旧城（村）改造规划区域的生产经营性违法建筑，不予确认产权。 第四条 违法建筑补办征地手续时，必须与村集体经济组织签订征地协议。

第五条 按照《规定》第七条的规定，违法建筑处理后进行产权登记时，必须办理初始登记。申请违法建筑初始登记，应当提交下列文件： （一）《房地产初始登记申请书》； （二）身份证明；

（三）依照《规定》第五条规定补签的土地使用权出让合同、缴清罚款证明、付清地价

款证明；

（四）建设工程质量检测机构出具的建筑质量检测合格证明文件； （五）公安消防部门出具的消防检测合格证明文件；

（六）登记机关认可的测量机构出具的宗地图和房屋面积测量报告； （七）登记机关认为应提交的其他文件。 宝安区、龙岗区的罚款标准，由区政府确定。

第六条 对违法建筑收取的罚款和地价款，实行先集中再分散的原则，统一纳入市国土基金进行管理，再逐级分配。具体分配比例为，特区内市、区两级按35∶65的比例分配；特区外市、区两级按25∶75的比例分配。区、街道（镇）两级分配比例由区政府确定。 上述费用必须按国土基金使用范围的有关规定，专项用于各区城市建设的基础设施和配套设施，以改善城市整体环境。该项费用使用由财政部门监督实施。 第七条 本实施细则自2002年3月1日起施行。

宝安区、龙岗区政府根据本实施细则，结合本区实际制定实施办法。

深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定

（2001年10月17日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 自2002年

3月1日起施行）

第一条 为处理历史遗留违法私房问题，制止违法建造私房行为，保障城市规划的实施，根据有关法律、行政法规的基本原则和政策规定，结合深圳经济特区实际情况，制定本规定。 第二条 本规定所称历史遗留违法私房（以下简称违法私房），是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：

（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；

（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房； （三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房； （四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；

（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。

本规定所称原村民，是指特区内截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员。

本规定所称一户一栋原则中的一户，是指特区内截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加农村集体经济组织劳动分红的户籍单位。

第三条 区人民政府负责辖区内违法私房清查、处理的统一组织和协调工作。

规划国土资源部门主管违法私房问题的处理工作；建设、公安消防部门在各自的职责范围内负责违法私房的处理工作；环保、工商、文化、卫生、租赁及其他有关部门按照各自职责参与处理违法私房工作。

第四条 下列违法私房不予确认产权：

（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；

（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的； （四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。

前款不予确认产权的违法私房按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》和其他有关法律、法规的规定予以查处。 第五条 除本规定第四条第一款所列情形外，违法私房按以下规定处理：

（一）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积未超过480平方米且不超过四层的，免予处罚，由规划国土资源部门确认产权。建房者申请补办确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。

（二）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积在480平方米以上600平方米以下或四层以上七层以下的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以20元以上50元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。

（三）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积超过600平方米或者超过七层的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以50元以上100元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。

（四）原村民按县、镇政府批准文件在原农村用地红线内所建违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分，免予处罚，由规划国土资源部门确认产权。建房者申请补办确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。

（五）原村民未经县、镇政府批准在原农村用地红线内所建违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以50元以上100元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。

（六）非原村民在原农村用地红线内所建违法私房，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以100元以上150元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。

（七）原村民与非原村民合作所建违法私房，按照其各自所占份额分别处理。

第六条 占用集体所有的土地的违法私房，确认产权时应补办征地手续，政府不再支付征地补偿安置费用。

第七条 原籍在深圳市的华侨及港、澳、台同胞，其建设私房用地标准和超标准建房问题，按原村民的规定处理。

原籍不在深圳市的华侨及港、澳、台同胞，其私房建设问题，按非原村民处理。

第八条 违法私房建房者应当在本规定公布之日起一年内就所建违法私房向规划国土资源部门申报。规划国土资源部门应予以登记造册，进行处理。

第九条 房地产登记机关对依照本规定申请确认产权的违法私房进行初始登记时，不受《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的限制，并在登记文件中注明依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》登记。 未提交建设工程质量检测机构和公安消防部门检测合格证明文件的违法私房，房地产登记机关应当在登记文件中予以注明。

第十条 依照本规定可确认产权的违法私房，建房者按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放房地产证书。

建房者拒不补办有关手续或者逾期不缴纳罚款、地价款的，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定处理。 第十一条 除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖。

第十二条 依照本规定处理违法私房收取的罚款和地价款，由市、区、镇（街道办事处）三级支配用于原村民居住区的综合整治和整体改造，具体使用办法由市政府规定。 第十三条 原村民居住区应逐步推行综合整治和整体改造，重新统一规划，完善基础设施及各项配套设施，改善小区整体环境。

政府通过减免地价、适当增加建筑容积率、提倡自筹资金、允许合作建房、共同出资等政策鼓励对原村民居住区进行综合整治和整体改造。

依照本规定确认产权的违法私房因原村民居住区重新规划、综合整治和整体改造需要拆迁的，其补偿标准由市政府另行规定。

第十四条 1999年3月5日以后新建、改建、扩建私房的违法行为，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定从严查处。

第十五条 本规定实施以前已接受处理并确认产权的违法私房，不适用本规定。

本规定实施以前已缴纳罚款和地价款，尚未确认产权的违法私房，不再缴纳罚款和地价款，按本规定确认产权；

本规定实施以前已进行处罚，未办理用地手续、缴纳地价款的违法私房，不再处罚，按本规定确认产权。

第十六条 市政府可以根据本规定制订实施细则。

各区政府可以根据本规定，结合本区实际情况制订实施办法，报市政府备案。 第十七条 本规定自2002年3月1日起施行。

本规定施行以前处理违法私房的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。

《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》实施细则

（2002年2 月15日深圳市人民政府令第111号发布 自2002年3月1日起施行）

第一条 根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（以下简称《规定》）第十六条，制定本实施细则。

第二条 市人民政府成立处理违法私房领导小组，对全市的违法私房处理进行统一管理协调。

各区人民政府成立处理违法私房领导小组，由区人民政府、规划与国土资源、建设、城管、公安消防、环保、工商、文化、卫生、租赁及街道办事处（镇政府）等有关单位组成，负责辖区内违法私房处理的统一组织和协调工作。

领导小组下设办公室，负责日常事务。

第三条 列入旧城（村）改造规划区域的违法私房，不予确认产权。

第四条 按照《规定》第五条第一款第（二）项的规定处以罚款的，罚款标准分别为：罗湖区、福田区每平方米40～50元，南山区、盐田区每平方米30～40元。

第五条 按照《规定》第五条第一款第（三）、（五）项的规定处以罚款的，罚款标准分别为：罗湖区、福田区每平方米80～100元，南山区、盐田区每平方米60～80元。 第六条 按照《规定》第五条第一款第（六）项的规定处以罚款的，罚款标准分别为：罗湖区、福田区每平方米130～150元，南山区、盐田区每平方米110～130元。

第七条 对违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分处罚，是指按违法私房多栋部分的建筑面积进行处罚，罚款标准分别为：罗湖区、福田区每平方米80～100元，南山区、盐田区每平方米60～80元。

第八条 宝安区、龙岗区的罚款标准，由区政府确定。

第九条 占用集体所有土地兴建的违法私房在补办征地手续时，必须与村集体经济组织签订征地协议。

第十条 按照《规定》第七条的规定，华侨及港、澳、台同胞在申报违法私房处理时，其原籍身份由区级以上侨务部门确认。

第十一条 按照《规定》第九条的规定，违法私房处理后进行产权登记时，必须办理初始登记。申请违法私房初始登记，应当提交下列文件： （一）《房地产初始登记申请书》； （二）身份证明（个人身份证）；

在登记机关办理登记过程中，规划与国土资源主管部门应当依照《规定》对宗地图、测量报告、罚款、地价作出处理。

申请人付清地价款、罚款，提交测量机构出具的宗地图、房屋面积测量报告，并补签土地使用权出让合同的，登记机关方可发放房地产证。

第十二条 按照《规定》第十二条的规定，对违法私房收取的罚款和地价款，实行先集中再分散的原则，统一纳入市国土基金进行管理，再逐级分配。具体分配比例为，特区内市、区两级按35∶65的比例分配；特区外市、区两级按25∶75的比例分配。区、街道（镇）两级分配比例由区政府确定。

上述费用必须按照国土基金使用范围的规定，专项用于各区城市建设的基础设施和配套设施，以改善城市整体环境。该项费用使用由财政部门监督实施。

第十三条 本实施细则自2002年3月1日起施行。

宝安区、龙岗区政府根据本实施细则，结合本区实际制定实施办法。

深圳市到期房地产续期若干规定

（2004年4月23日深府[2004]73号发布 自发布之日起施行）

第一条 为加强土地管理，妥善处理到期房地产问题，促进我市房地产持续稳定健康发展，根据有关法律法规，制定本规定。

第二条 本规定所称到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

国家机关、军事、文化、教育、卫生、体育、科研、城市基础设施和公益事业等财政投资的非经营性的行政划拨用地上的房地产，加油加气站，列入旧城（村）改造规划区域的房地产，公用事业特许经营使用的公用设施，以及市政府规定的其他不予续期的房地产，不适用本规定。

第三条 到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。

在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35％并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。

第四条 已建成的合法行政划拨用地性质房地产，在不改变用途的情况下，可按到期房地产续期的地价（土地租金）标准和延长土地使用年期的原则，办理土地有偿使用手续。 第五条 在1995年9月15日前签订土地使用权出让合同书的，其土地使用年期执行1995年9月15日《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉第十一条的决定》中“土地使用权的最高使用年限为70年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行”的规定。符合该规定的自土地使用权出让合同约定的起止日期推算顺延。

第六条 到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。

适用本规定的到期房地产，其地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

第七条 本规定范围外出让用地性质房地产的土地使用年期届满的，其土地使用年期续期按现行法律法规的规定以及土地使用权出让合同约定的有关内容办理。 第八条 本规定自发布之日起施行。

在本规定施行之前已到期的行政划拨用地性质房地产未续期的，参照本规定执行。

事项名称： 房地产初始登记 申报程序及细则

内 容 房地产初始登记。 （一）《中华人民共和国土地管理法》； （二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》； （三）《中华人民共和国城市房地产管理法》； 法律依据 （四）《广东省城镇房地产权登记条例》； （五）《深圳经济特区土地使用权出让条例》； （六）《深圳经济特区房地产登记条例》； （七）《城市房屋权属登记管理办法》； （八）其他相关法律、法规、规章及规范性文件。 数量及方式 无数量限制，符合条件者即予核准登记。 （一）合法取得房地产； 条 件 （二）已付清地价款； （三）经有资质的测量机构实地测绘； （四）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他条件。 申请建筑物、附着物所有权初始登记应提交下列文件： （一）深圳市房地产初始登记申请表（表①）； （二）身份证明复印件； （三）土地权属证明，包括： 1、以出让（协议、招标、拍卖、挂牌）方式取得土地使用权的应提交： （1）土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书； （2）付清地价款证明； （3）付清地价发票复印件。 2、土地使用权已登记的，提交《房地产证》或其他房地产权属证明； 3、属行政划拨用地的，提交用地批复、红线图，自行征地的还应提交征地补偿协议书； 4、以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。 （四）建筑许可证或者建设工程规划许可证（包括原有发证职能部门颁发的许可证）； 申请材料 （五）开工许可证或施工许可证； （六）竣工验收证书或竣工验收备案证书或竣工验收备案回执和规划验收合格证； （七）竣工图（包括：总平面布置图，平面、立面、剖面图）； （八）工程结算书； （九）深圳经济特区建筑物命名批复书； （十）登记机关认可的测量机构出具的测绘报告（包括：《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（竣工面积）及《深圳市建设工程竣工测量报告》； （十一）宗地图； （十二）房地产分栋、分户汇总表； （十三）除上述文件外，其他情况还应提交： 1、商品房项目的，应提交预售许可证（正、副本）； 2、合作建房的，应提交土地管理部门批准的合作协议书、产权分成详细清单； 3、集资建房的，应提交有关部门批准集资建房的文件（包括集资的对象、范围等）； 4、拆迁赔偿的，应提交拆迁赔偿清单及拆迁补偿协议； 5、违法用地、违法建筑经处理并准留用的，应提交行政处罚决定书及缴交罚款的发票； 6、农村统建楼，应提交有关部门批准统建的文件； 7、原已核发《房屋所有权证》的，应提交《房屋所有权证》，可以不提交第（四）（五）（六）（七）（八）项文件； （十四）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。 以上文件已交城建档案馆归档，而无法提交原件的，可提交盖有该馆“原件已归档”章的复印件。 申请表格 深圳市房地产初始登记申请表 申请受理机关 由深圳市房地产权登记中心业务窗口受理 决定机关 程 序 时 限 证件名称及有效期限 法律效力 由深圳市房地产权登记中心审核 提出申请→受理申请→初审→复审→公告→核准→计收税费→颁发《房地产证》→立卷归档。 自受理之日起九十日（含公告期）。 登记核准后颁发房地产证，在登记的房地产使用年期内有效。 房地产登记一经核准即发生法律效力。 ① 登记费：申请人为单位的，按每宗人民币80元收取，申请人为个人的，按每宗人民币50元收取； ② 契税：按地价的3%计收（已办土地初始登记并已计收的不再收取）； ③ 房地产证贴花：按人民币5元/本收取； 收 费 ④ 房地产交易服务费：新建成商品住房的房地产交易服务费按3元/平方米收取；经济适用房的房地产交易服务费减半计收；住房以外的房地产交易服务费按6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。 ⑤ 公告费：每宗人民币2500元（由刊登公告的报社收取，具体标准由报社制定） 税费征收主管部门对税费征收标准作出调整的，按调整后的标准征收。 年审或年检 附件下载 审查开发商营业执照。 表1：深圳市房地产初始登记申请表.doc