物业维修服务方案

1、概述

负责分公司机关生活、办公区域内房屋建筑本体公共设备设施（包括综合楼、活动中心、食堂、车库）等公共区域的维修维护工作，即：室内的楼梯间、走廊通道、门厅、上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、通风道、公共照明及室外的上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯等的管理、养护和维修工作。材料费用由甲方负责。

我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为物业服务正常运转提供有力支持。我们将加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。

2、物业维修内部统筹管理

（1）负责维修设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备的安全运行与装修设施的完好；

（2）深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；

（3）编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； （4）制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； （5）制订部门工作计划；

（6）主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式；（七）每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施；

（7）制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； （8）整理上报部门合理化建议； （9）组织部门创新活动； （10）处理下级上报的各类问题；

（11）处理突发事件； （12）组织本部门评优活动。 3、自我管理

（1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训； （3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实； （4）定期自我总结，总结管理中的不足。 （5）督促和落实部门内部管理计划： ①工作例会

1）召开工作例会； 2）传达公司会议精神；

3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。 ②学习与研究

1）每天利用部门例会时间学习企业文化； 2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题； ③督促基层管理人员培训部门员工

1)督促部门员工长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责； 2）每月至少一次对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。

3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力；

4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训；

④检查与评估

1）检查工作，定期做出评估； 2）检查工作表格的填写情况；

3）检查员工对公司企业文化学习情况； 4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。

⑤沟通会

1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作；

2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题；

3）及时通报沟通会内容；

4）每周组织一次工程组例会，了解近期维修过程中存在的顽症，结合现有维修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施；（为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员的违纪行为）

5）将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。 ⑥专题总结会

1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施； 2）追究相关人员的责任；

3）拟定分析报告，报片区主任审批。 ⑦“创新、合理化建议”制度的落实 1）收集合理化建议，审核建议汇总表； 2）审批后组织实施创新合理化建议； ⑧设备安全运行工作

1）制订设备安全运行责任制；

2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。 4、各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求 （1）设备机房

1）每月检查1次消防器材，确保完好有效。设施设备标志、标牌齐全。

2）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 3）交接班记录、工作日志等齐全、完整。 （2）共用部位：房屋结构

1）每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，

应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织缮。 （3）建筑部件

1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。 4）每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 5）每天检查道路、停车场，要求无积水、无漏水，无缺损。 6）每月检查天台，要求无积水、无漏水，隔热层完好无损。

7）每天检查楼梯墙面，要求整洁无缺，扶手完好，楼梯灯正常使用。 8）每周检查明暗沟，即坏即修，要求畅通，无积水、无塌陷、无鼠洞。 9）每周检查外墙，即坏即修，要求无脱落、无鼓、无渗水。 10）公共场所随时检查，即坏即修，要求整洁、安全，无乱堆乱放。 11）公共照明即坏即修，要求灯泡正常，灯罩完好，完好率100%。每天巡视，确保公共照明按规定时间定时开关。

12）对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 （4）附属构筑物

1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2）每季度检查1次雨、污水管井等，遇多雨天气，不定时检查。 3）每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。

4）每年检测1次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。 （5）供水设施管理

1）供水、供电设备严格按国家规范管理，符合国家标准，运行状况良好，有可行的应急方案，确保供水系统的正常运行；每天对办公区供水设施进行检查，发现故障及时处理。

2）确保阀门开闭灵活，系统密封良好，运转无异常声响，连续不间断供水，发现问题及时维修，有检查、维修保养记录。

（6）排水系统

1）每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后

及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2）每年清掏化粪池；组织安排清掏。

（8）其他

1）及时做好公共设施设备的小修工作，并做好维修台帐。 五、其他针对性物业服务措施

我方在资源共享、管理经验、品牌信誉、配套服务齐全等方面有着很多的优势可以提供，而这些可以为更好的管理项目而提供强有力的后盾。

我公司能够充分提供各类项目进驻所需要的人才储备、资源供给、物资保障、技术支持和管理意见等，完全可以更好的促进项目进驻及日常服务。

重大活动后勤保障优势

我方在项目管理同时，能够为事业单位、机关物业、公共物业提供在重大活动时的会务服务、安全管理服务、保洁服务维修服务等全方位的服务形式，可以充分发挥物业的后勤保障作用。

丰富的管理经验

我方具有丰富的本地物业管理经验，在项目管理方面，拥有专业的人才、技术支持，在后勤保障方面，具有专业的、先进的设备保障。我方在物业交接、物业服务中心的设置、规章制度的制定、岗位的设置、人员培训、物资的装备、成本控制以及不同岗位的具体操作流程及标准等方面具有完善的管理模式，完全能够保障项目的高品质服务。

品牌信誉优势

在日常物业管理活动中，我们十分重视物业的全方位运营，尽最大努力实现员工、院方及来访者的满意度，优秀的管理经验是最好的证明，每个月的满意度调查是一必不可少的工作，不断地纠正、不断的提高，实现项目管理的主打品牌。

提供安全需求高、内部安全隐患小的服务

本项目物业服务与其他物业服务形式相比，不但要求服务人员有较高的综合素质和专业技能，更要要求服务人员具有爱心，才能更好的做好服务工作。在招聘录用方面，严把进人关，确保项目安全平稳运行。