建筑与发展 ‘２３６‘ Ｊｉａｎ ＺｈｕＹｕ Ｆａ Ｚｈａｎ 工程监管 Ｇｏｎｇ Ｃｈｅｎｇ Ｊｉａｎ Ｇｕａｎ 样板房施工管理措施探析 刘凡 远洋地产（上海）有限公司 ２１２０００ 【摘要】样板房的好坏直接影响楼盘的销售，所以做好样板房的施工管理显得尤为重要，本文对当前房地产住宅开发中的样板房施工管理的方 法和措施进行了探讨。 【关键词】房地产样板房施工管理措施 引言 样板房作为房地产营销包装中重要的销售道具之一，其装修的好 与坏，直接影响楼盘销售的说服力，最终影响楼盘销量，随着房地 产业的进步与发展，人们对居住空间有着越来越高的要求。消费者的 需求日益多样化，选择也日益多样化。过去，由于商品房交房形式 多为毛坯，户型存在部分不合理性很容易暴露，而且在期房施工阶段 看房更为不便，而样板房的存在，就可以解决这些问题。本文从样 板房的施工管理角度对样板房进行探讨，希望可以为样板房施工管理 者提供些参考。 １ 样板房施工前期准备 １．１样板房装修施工队伍的选择 一般而言，很多大的装修公司会既有设计队伍又有施工队伍，所 以他们会希望自己的设计方案由自己的公司进行施工，这个也是一直 以来经常出现的做法。但在实践中，甲方逐步发现其弊端：由于设计 与施工是一家人，双方直接沟通，造成甲方成为第三者，易于受蒙 蔽。因此，现在常将设计与施工单位分开，施工招投标，或者 直接委托甲方熟悉的施工队施工。对于投标选择的施工队，甲方往往 急于签订总包合同，要求乙方在一定范围内承担风险，这样利于甲方 控制造价。对于甲方直接选定的施工队，有时签订合同较迟，这是 因为在时间较紧的情况下，双方预算人员所要完成的工作量太大，难 以短时间内达成一致。往往边干边谈价，甚至发展到等工程完成后直 接决算，这需要双方能够建立起充分的相互信任。 １．２施工现场的管理 １．２．１施工前期准备 施工前期进行现场的踏勘和图纸会审，这个时候由于各方面因素 （资金短缺、决策延误、人际关系等）的复杂性，装修单位往往发 现现场：分隔墙还没砌完、批档未完成、窗框还没有装……可是甲 方对外展示的时间已经确定，只能拼命赶工，这正是给房产公司做样 板房的为难之处。由于审图时间短，图纸会审不能完全解决问题，许 多问题是靠边干、边发现、边解决。在图纸会审时，设计方会提供 一套装饰材料实物样板及相关材料供应单位联系名录 施工方需要按 照设计方提供的样板，另做一套材料样板，由设计及甲方签字确认， 作为工程验收的依据。 １．２．２现场的移交问题 施工单位进入现场需要接驳临时施工用水电，洽谈垂直运输机械 使用问题，安排临时宿舍、材料仓库。落实现场防火、安全用电措 施及卫生制度。装修单位接收的毛坯房应具备以下条件：外墙饰而已经 完成，入户门、外墙铝合金门窗安装完毕，室内隔墙砌筑、批档已 完成，天花板批档完成，室内给排水主管及接驳口预留到位，户内 配电箱安装完毕，主线已经引入。 豪华装修（个性化装修）出于对原建筑平面优化的考虑，常对 室内平面布置进行调整，涉及到修改非承重内隔墙的位置。这种情况 下，装修设计会通过甲方提前把新的砌墙图交给上建单位，直接按照 新图砌墙或对原内隔墙进行修改，以节约时间避免浪费。 ２硬包装施工管理 ２．１现场放线及水电位布设 （１）装修工作首先应进行现场放线，并确定相关标高。例如：室内 装修完成地而的标高不应低于公共电梯前室地面，卫生问地面最高点 低于室内地面＞２０ｍｍ，室外阳台、露台低于室内地面＞４０ｍｍ，厨房地 面可以低于室内地面或者与室内地面持平。 （２）依据装修图纸及实际需要确定水电位。需注意：①如果样 板房用电负荷超过原供电标准，需要专门订做入户配电箱并专门引入 主线（这种情况在大户型及独栋别墅装修中较多见）；②电位数量需 要满足目前家庭对家用电器使用的需要（例如：在厨房不仅需要设置抽 油烟机、微波炉的插座，还需要在灶台上设置用于电饭煲、电热水 器的两三插不少于３个）；户内空调设施总用电量要按照满足所有房 间空调需要来设置）；③电开关、电位的平面位置、距地高度需要 结合装修需要及使用习惯综合考虑；卫生间、阳台、露台插座需要 采用防水插座；厨房灶台上插座位置应远离洗菜盆；卫生间灯具需要 满足防雾功能；逐片民据目前信息社会发展的需要，每个房间均需布 置电话线、网线：预设入户电话线至少应保证满足接入两条线路： 国电线暗埋必须穿套管，以保证以后检修抽出；地面埋管应确保装修 完成而预定标高：墙身埋管首先应以锯机锯开批档层以免打凿线槽时振 裂周围批档；⑥卫生洁具给排水位预设需要严格按照相关产品的安装 图设置；⑦空调冷凝管如果需要暗埋墙面、地面，需要进行保温处 理。 ２．２材料定购与施工 由于施工时间紧，材料到货需要时间，施工方需要尽早订货。作 为甲方管理人员需要重点监控以下问题。 （１）石材下料与铺贴 施工中应注意鉴别材质色泽相近的石材，以免误用，比如：大花 白与爵士白，莹青石与荷叶绿等。订货及进货时，注意检查石材的 表面效果，同样的石材采用不同的表面处理（水磨抛光、火烧而、 打凿而、上清漆与台）会产生不同的质感及装饰效果，要灵活使用。 石材下料需要先排版再定尺寸，保证阳角为整块石材、开料大小均 等。来料后，铺贴前也要先排版，注意整而墙上相邻石材自然纹路 的拼接，以达到完美的整体效果。 （２）木制产品采购与施工 实木饰而板的采购与施工与石材有相近之处，比如：实木品种的鉴 别、表面纹路色泽的选配等。另外，需要注意以下问题：①木作防 水，木板凡是靠近外墙、卫生间墙壁的一而需要满涂沥青漆，以免 受潮发霉变形。卫生间门框木线不落地以免吸水发霉，而以石材作线 脚。酒吧台、洗脸台、灶台等易见水的桌而不宜采用木制桌面，而 代之以石材或人造石桌面。②木作拼缝处开裂的防治，在南方由于 干湿季分明，木板拼缝处在冬季收缩开裂，尤其对木制底板煽灰的天 花板施工影响大。防治措施：在拼缝处内衬完整木板，而两块面板分 别与底板钉死，同时在拼缝处填补腻子灰贴布再批胶灰。③油漆，饰 工程监管 Ｇｏｎｇ Ｃｈｅｎｇ Ｊｉａｎ Ｇｕａｎ 建筑与发展 Ｊｉｏｎ ＺｈｕＹｕ ＦＯ Ｚｈｏｎ ・２３＇７－ 面板在油漆前需要先调色补钉眼，如希望加深饰而板的色度，还要先 大型吊灯为中心。墙壁的视觉中心是壁炉，四周配以窗帘、镜画、 壁毯等，大型组合沙发、茶几必不可少；②餐厅，餐厅的场景重心 在餐桌，在餐桌上可以摆放餐碟、刀叉、红酒、蜡烛、花束、水 果蓝等；③卧室，尤其是主卧室，在样板房中的地位十分重要，大 户型的主卧室最夸张的视点往往在盟洗室，衣帽间必不可少。在宽大 满批腻子灰，打磨抛光后再油漆。油漆注意杜绝出现流淌、橘皮等 现象。油漆的环境应严格避尘。木地板的选用除了考虑质感色泽外， 需要严格控制表而耐磨性，如采用实木地板，应选用经过六而防水处 理的产品，以免受潮变形翘曲。如采用复合木地板，铺贴时，应注 意保证平顺，不要出现局部拱起，人踩上去一张一合。④木作防 松软的床铺上常随意放着早餐托盘，表达着生活的惬意；④书房，如 果房间多的话，一定要考虑设一间书房，书柜中摆放着书籍，台灯 和几本书卷自然地展放在书桌上，似乎刚刚翻看过。抒发着优雅恬静 的气息；有的样板房不设书房，而代之以画室，同样效果很好；⑤ 火，样板房装修防火一般是对所用木板进行浸泡防火漆的处理。另 外，软包装布料、墙纸、地毯、天花等应为不燃或难燃等级的产品。 （３） 地砖、瓷片的采购与铺贴地砖、瓷片的选购主要对表面效 果、产品质量进行选择。铺贴地砖前，首先要对房间是台方正校核， 儿童房，儿童房也几乎必不可少，室内墙壁采用色调明快的涂料或墙 纸装饰，墙壁上挂着卡通画，桌上放着儿童文具，小小天地里洋溢 如有小的偏差可以通过补批档的办法解决，如果偏差较大，就要重新 放线砌墙矫正。阳台、露台、卫生间地砖均需坡向地漏处，以杜绝 着天真可爱的气氛；⑥厨房，专业厨具的面板常采用实木橱柜，灶 地而积水。墙而排砖应尽量保证阳角等显眼部位的贴砖为整砖。卫生 台上摆放着烹调用具、调料瓶等道具。别墅有着较大面积的厨房，里 间地砖铺贴前，首先应对粘贴层进行防水处理，防止水下渗。卫生 面会再摆一张餐桌，往往选用实木桌子。 间沉池内还应做二次地漏排水。 软包装要达到艺术的效果。首先，设计师要结合原装修方案，制 （４）设备采购，样板房所用设备用具等应选用有强大市场影响力的 定详尽的软包计划，它涉及艺术风格、色调以及家私的尺寸。需要 产品，至少为国内名牌产品。一些专业性强的设备需要实行专业分 对每个房间内的布艺、家私、饰物、艺术品作出详细规划。然后到 包，例如：智能化系统、影音室、桑拿房、小型游泳池设备等。 相关市场搜集可供选择的产品，询价、比价，汇总计算成木，形成 ３软包装施工管理 完整的采购计划。最后下单订货、运输、搬运、摆放、安装，收 当整个装修工程完成后，还远不能达到预期的效果，应当说它还 尾。 只是个精致的毛坯。软包装工作就是以艺术家的审美在室内每个重要 结束语 空间塑造出优雅场景，它与戏剧的场景布置相通，但更精细，因为 总之，只有硬包装和软包装完美的结合，才能打造出精品样板 人们要走进来欣赏。它的道具包括家佩、窗帘、各种饰物、生活用 房，二者缺一不可，紧密相联。 具、室内植物及花卉等，后续软包装的设计、订做、摆放对营造完 美的家庭氛围至关重要 参考文献： 目前，最豪华的装修较多采用欧陆风格，其软包装的用具也承袭 ［１］鲍冰波．样板房装修设计与施工管理．２００９年６月第３８卷增 欧陆风情，以下简述欧陆风格软包装的特点：①客厅客厅天花板以 刊 ： Ｌ （上接第２３９页） 是否造成浪费等涉及因素。 随着经济的变革逐步趋于完善及建筑市场需求的加大，对于建筑 （三）强化招投标管理 企业而言，更要认真看待工程造价管理，认真做好工程造价审计工 现代工程招投标机制是我国基本建设管理中的重要变革之一。 作，处理好各个环节的造价控制，进而才能有效控制所投项目的投 目前，随着变革的推行，对建筑行业而言，能够很大程度上提升其 资，创收经济效益。 工程质量，进而在工程造价管控中起了主导作用。但是，对于建筑 企业招投标而言，由于中标值与实际情况敞口过大而导致结算远远超 参考文献： 出中标价的现象还是相当普遍，因此，标底的设置一定要符合情理、 ［１］洪迎春．苟一静．关于建筑工程造价控制与管理分析探讨 结合实际。即在保障工程质量的基础之上，建议招标单位凭借自身客 ［Ｊ］．陕西建筑．２ ０ ０９一（１ ０）． 观公开的招标方式，对中小项目实行的标价值要一次性包死。同时招 ［２］刘芳．李灵锋．浅谈建设单位对建筑工程造价的管理与控制 标单位要能够选择合适的施工队伍进行施工，保证工程质量及功能的 ［Ｊ］．中国环境管理干部学院学报．２０ ０ ６一（０２）． 完善，创造建设民心工程，提高自身信誉，进而抑制并打破各种技 ［３］邓扬辉．建筑项目工程造价全过程控制与管理措施分析探讨 术分割与垄断等现象的发生。 ［Ｊ］．四川建材．２ ０ ０９～（０４）． 结束语 ［４］张勇军．唐靖廷．建设工程造价管理中存在的问题及其对策 总之，工程造价管理与控制决定着建筑企业的生存与发展：同时 ［Ｊ］．产业与科技论坛．２０ｌ ０一（０４）．
