江西省物业管理收费管理办法

1、物业管理收费标准的确定

《江西省物业管理收费管理办法》规定，物业管理区域内公共性服务费实行定价；专项性服务收费实行指导价；物业管理企业提供的其他特约性服务,其收费实行市场调节价。

(2）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金.

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; ③物业管理区域清洁卫生费用; ④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥办公费用;

⑦物业管理企业固定资产折旧；

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; ⑨经业主同意的其它费用.

物业管理企业的酬金分物业类型不同而有所不同，普通住宅最高不超过成本的10％，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼和大型商品交易市场不超过15%.

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

室内部分由物业业主、使用人负责维修,费用自理。房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责。物业管理区域内的室外水、电、煤气等物业管理分工按《江西省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。个人造成共用设施损坏的，由损坏者负责维修；造成损失的，应负赔偿损失的责任。 2、业主的缴费要求

符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后(已交钥匙）一年内未入住使用的,按物业管理公共服务费标准的50%交纳.不符合基本居住条件的住宅小区，业主已办理入住手续（已交钥匙）,无论是否入住使用都不得收取公共服务费。公共服务费由开发建设单位全额补贴.

一楼电梯起始点的住户不应承担电梯运行费,二楼以上电梯运行费，由物管企业与业主协商决定是否实行区分分摊。未计入面积的自用部分需交费办法规定，物业管理公共性服务收费的计费面积以房屋产权

证登记的房屋建筑面积计算，未计入建筑面积的自用部分按照使用用途确定物业类型，并按公共性服务费标准的50％收取。 3、开发商的缴费要求

对已实施物业管理的住宅小区，建设单位（开发商或包销商）对购房业主已承诺免缴物业管理费的，其物业管理费由建设单位（开发商或包销商）承担缴纳;未售出或因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳. 4、物业公司的收费要求

（1) 凡物管企业与业主委员会有书面协议的，按签订协议的物业管理收费标准执行，事前必须向价格主管部门办理备案登记手续；凡属新建住宅区物管企业受建设单位委托进行前期物业管理的，物管企业在业主办理入住手续(交钥匙）后3个月内可以按照建设单位与业主约定收费标准试行收费，事前必须报价格主管部门备案登记，3个月试行期间物管企业应正式向价格主管部门申报；凡未向价格主管部门办理备案登记手续或逾期申报的，其公共性服务收费标准一律按省规定的（赣计商价字犤2003犦766号）最低消费等级四级标准执行（见附表）。

（2） 前期物业管理阶段,物业公司不能由于亏损而降低服务标准.《办法》规定，在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业，由于物业管理成本费用较高难于补偿的不足部分由开发建设单位自行承担或者补贴,但不得由此降低管理标准和服务水平,亏损不得由以后年度的物管收费弥补。

（3) 凡进入小区执行公务、抢修、检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车不得收费。

（4） 小区园林绿化用水、美化亮化公共照明用电、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费不得向业主分摊,其费用从物业管理公共性服务费中列支。业主、使用人装饰装修房屋的，应在入住或装修前告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，不得收取装修保证金。装修垃圾可委托物业管理企业或市容管理部门负责清运,收费标准按价格主管部门有关规定执行。

（5) 价格主管部门核定的公共性服务收费、确定服务等级，要推行优质优价、按质论价制度.要通过现场察看、成本认定、价格听证等程序充分听取业主和物管企业的意见。收费标准要在小区内公示后方可正式执行.物业管理服务收费应实行明码标价制度,物管企业要使用价格主管部门统一监制的收费公示栏.收费公示栏应在管理区域进口处或收费场所醒目位置予以公示。 5、市政部门的收费要求

（1） 供水、供电、供气、有线电视等单位应当向物业管理区域内最终用户收取有关费用。供水、供电、市容、市等部门委托物业管理企业代收费用须是经价格主管部门批准的收费标准，并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定,物管企业不得再向业主收取手续费等额外费用。

(2） 对未经市价格主管部门批准、未出示《收费许可证》、《收费员

证》向物业管理企业实施收费的单位和部门，物业管理企业有权拒付。 （3) 对物业管理企业已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。 6、有关专业用语的含义：

共用部位，是指１幢住宅内部,建设费用已分摊进入住房销售价值的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、屋顶等部位；

共用设备,是指１幢住宅内部,建设费用已分摊进入住房销售价格的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备；

共用设施，是指居住小区内，建设费用己分摊进入住房销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、路灯、公益性文体设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站（房）等设施。 附件二：

江西省物业管理公共性服务收费标准

（单位:元/M2.月）

类住宅 办公楼 商场 工业区 别 等级 一级 二级 多层住宅 （7层及以下） 高层住宅 （8层及以上) （写字楼） （商铺） （厂房） 0。61—0。9 1.01-1.5 8。01—12.00 由各设区市价格主管部门根据当地实际情况制定指导价 0.41-0。6 0.81—1.00 7。01-10。00 三级 四级 0.21—0。4 0。51-0。80 3。01-7。00 0。1—0.2 0。30-0.50 2。00-3。00 说明： 1、 高档住宅区、别墅区主要根据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度,按双方协议确定。 2、 以解困房（经济适用房）、福利房（房改房)为主的住宅,可参照上述各类标准的70%收取。 3、 获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理优秀示范称号的物业、市物业管理优秀示范称号的物业，其收费标准可分别在上述个等级最高标准的25％、15％和10％以内上浮. 4、 各类机动车停车收费按各设区市、县所在地收费标准执行. 附件三:

南昌市部分物业收费状况调查（2004。8）

类别 名称 收费标准(元/M2) 高层金边瑞香苑 1。00 0。9 入住前交一半 高层加20%供水费 备注 住宅 江中花园 滨江豪园 多层1.3 停车费70元/月 恒茂城市花0。8 住宅 园 万福园 御景城 0.5 0。65 万科四季花0.9 城 写字楼 国茂广场 三星大厦 1。2（B区) 1.5 停车费120元/月 停车费300元/月 洪城数码广1。5 场 商铺 鸿顺德 2.0 交铺后即付 交铺后即付 前2个月免费 入住前收500元燃气开通费，代收水、电加收0。05-0。1元。 华东商茂城 2.0 酒店式公寓 东方巴黎 自由都 1.3 1。2

物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。