作者：徐丽林陈亚洲黄程豪
来源：《中外企业家·下半月》 2011年第9期
徐丽林，陈亚洲，黄程豪
（集美大学诚毅学院，福建 厦门 361021）
摘要:作为中国东南沿海的特区城市，厦门的城市化进程一直走在福建省甚至全国前列。2003年以来，厦门市试行“撤村建居”——“村改居””改革试点，到2009年初已有4个镇撤销，新设8个街道办事处，156个村实现了“村改居”，取得明显成效。然而，与城市商品住宅小区相比，由于“村改居”居民社区在住房性质和住房取得、居民构成和生活方式等方面具有一定的特殊性，导致社区物业管理体制、运作机制和管理水平等方面也存在着一些突出问题，已成为社区管理的难点和盲点。
关键词：村改居；社区；管理；物业管理
中图分类号：D63 文献标识码：A文章编号：1000-8772（2011）18-0040-02
一、 厦门市“村改居”社区的现状
1.小区硬件基础差，遗留问题多。由于大部分“村改居”社区以前缺乏物业管理，住宅小区长期建管脱节，规划设计标准低，配套设置不，整体布局先天不足。一些社区通过整治后，园林绿化、路面窨井等公共设施得到一定的改善，但许多问题由于受客观条件的限制则无法解决。如增补必要物业管理配套设施，建专用停车场、自行车棚等；一些下水管道并非按标准铺设，严重影响小区排水功能等等。湖里区翔鹭花城投入使用没几年，但小区因缺乏物业管理其混乱现状可见一般。底层住宅到处开店，车辆随地乱停，绿化带和道路严重破损，广告挂得满天满地都是。一个商品房小区完全演绎成一个大型城中村。
2.业主数量多，层次广。业主对物业管理的认识和要求及经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。由于“村改居”社区要么是居民自建的楼房，要么是安置房部分的福利制分房管形成的划地为牢，在各自为阵的状况对小区实施统一的社会化，专业化的物业管理形成巨大障碍。
3.管理体制不顺，管理模式多样化。目前，厦门市“村改居”社区管理形式主要有以下三种：一是放任自流。既无专业的物业公司，也无集体管理。小区内常发生偷盗事件，环境脏、乱、差。如乌石浦新村，其中大部分居民脑子里没有物业管理这一概念。二是委托管理。请专业的物业公司，村集体财产较多的或工业区中的“村改居”小区解决物业管理费的来源，如思明区莲坂新村等。但一般的小区物业管理费难以收缴，物业公司和业主关系紧张。采用此模式的社区偏少。三是社区管理模式。“村改居”大部分社区采用的是这种模式。社区管理模式又具体分两种：一种主要由原村委会或村级集体经济合作组织成立物业管理机构，组织居民进行自治管理；如马垅小东山住宅区。另一种则是由社区公共服务工作站分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，如集美区石鼓路、塘埔路等附近小区。该种模式物业管理费的收取未正规化，其可持续发展受到质疑。
二、 “村改居”社区物业管理难的原因分析
（一）物业管理收费难
据统计，物业管理收费达到100％上交率的小区寥寥无几。对于“村改居”社区而言要对其进行物业管理收费更是难上加难。
1.居民观念落后。据问卷调查统计，75%以上的社区业主欢迎物业服务公司进入社区；但70％以上的业主不愿意缴纳管理费，“我的房子，为什么要交钱由你来管？”是业主普遍的心态。一物业公司负责人指出，在农村城市化的“村改居”过程中，原村镇居民变为城市居民，但思想观念和生活方式仍没有发生很大的变化，远没有物业管理的消费观念和自治观念。大多数居民只对物业管理能否满足自己在使用、占有私有物业的安全、方便、舒适及收益等方面的要求感兴趣，而对维护公共物业的劳动漠不关心。由于农居拆迁、集中居住的被动性，使“村改居”居民抱有“不是我们要住，是政府要我们住”的想法，从而将物业管理也视作政府行为，要求政府包揽一切。业主没有意识到物业管理是一种完全的市场行为，一种消费，而且是一种公共消费。同时业主也没有正确的物业管理消费观念、契约和法律观念。
2.经济承受能力有限。“村改居”的居民，在失去了赖以生存的土地之后，就业问题成了好多人特别是“4050”人员无奈的咏叹调。首先，由于文化素质不高，他们中的大多数不能胜任需要一定文化知识素养和技术的工作；其次，由于政策的缺失，使他们不能继续享受原政府通过购买公益性岗位和对企业招用本市农村劳动力给予部分社会保险补贴的鼓励性就业政策，也无法拥有和城镇下岗职工同等的再就业待遇。由于就业问题的影响使得“村改居”居民食利阶层庞大，就业观念保守。在失去其他收入来源的情况下，现代化的房屋让他们感到了沉重的生活压力，这也是当前物业费收取率不高的原因之一。“不愿交，也交不起”是当前“村改居”居民的普遍心态。
（二）社区管理责任不清
大部分“村改居”社区所在社区居委会由原先村委会转变而来，“领导者”的角色定位、“家长式”的管理方式较为普遍，“服务者”的角色定位、“公益性”的现代管理理念尚未完全形成。同时，目前厦门市尚无“村改居”社区物业管理费补贴的规范标准和优惠政策，由于经济发展水平差异，区与区之间、小区与小区之间对“村改居”社区物业管理费的补贴情况不一致，也造成部分小区住户对物业管理的抵制。“村改居”社区往往没有真正纳入城市建设和管理体系中来。虽然政府下拨的社区经费逐年有所增加，但社区管理费用及基础建设等公共费用主要仍由原村集体经济改制后的股份经济合作社承担。这使社区面临较大的经济压力，“村改居”社区居委会不仅需要发展社区经济，而且还要为居民提供比较完善的社区公共服务和社区社会事务。因此，物业管理也是其负责的事务之一。按照完善市场经济体制的要求，物业管理只涉及物业公司和业主两个主体。但是“村改居”社区，物业管理区域呈现出管理主体多元化与复杂化。物业管理公司除了要处理好与业主的关系外，与社区居委会等管理部门的协作配合是否协调，会对社区物业管理的质量产生影响。此外，除了居住着原来的村民，“村改居”社区往往还有一些商品房的住户以及大量租居在居民家中的流动人员，而这些人则不在社区居委会的管辖范围内，由此给“村改居”物业管理带来更大的难度。
（三）社区综合管理运作难
一方面，由于“村改居”社区还有很大一部分是以居民自建的楼房为主，特别是一些老住宅区设备、设施和管网老化破旧，急需投入大量资金进行整修或更新改造。而且大部分的“村改居”社区的建设与管理衔接不够到位，存在“重小区建设、轻小区管理”现象，一些分期开发周期较长的小区入住率不高、物业管理难度大，以及由于大市政配套尚不完善、物业管理配套用房租金收益不高的相对偏远小区，在交付使用初期缺乏对物业管理的协调和落实。部分小区住户涉及多个行政村，存在分摊比例确定难和利益协调难问题。并且很多社区的物业存在
“散”和“小”的特征，加上人口较少、物业管理收费标准和收费率低等原因，直接导致社区物业服务公司的日常支出远大于收入，基本上都处于亏损状态。这也导致物业管理很难规范运作，社区整治存在水、电等专业项目报批难，停车场办证难、管理用房难等一系列问题；这些先天不足，加上后天缺陷，使物业管理难以有效管理、精细运作。另一方面，物业管理从根本上说就是对物的管理，对人的服务，是综合性极强的企业行为。对“村改居”社区的许多管理存在很大的局限性。主要反映在没有相应的管理执法权，对小区内的违章违规行为的处理停留在协调、劝阻、制止及向上请示汇报这一程度上，不能用强有力的限制手段实施管理。如小区居民违章搭盖和占道经营，物业公司只能加以制止，对其强行搭建的，物业公司则难以控制这种行为。没有执法权的管理，就显得软弱无力，从而产生的负面效应极大。
三、改善“村改居”社区物业管理难的举措
（一）加强宣传引导，促进观念改变
开展形式多样的物业管理宣传活动，普及物业管理法律知识，潜移默化为“村改居”社区居民灌输理念，使“村改居”社区的居民充分认识到物业管理的重要性。增强这些居民的物业管理消费意识、业主管理意识、契约意识和法制意识。引导他们积极参与和支持推进社区物业管理。只有业主认识了物业管理，才能有效解决“物业管理收费难”这一难题。物业服务企业、政府主管部门、行业协会应借助各种媒体，采用多种方式，从行业知识和相关法律法规普及方面入手，加大宣传力度，提高社会对物业管理行业的认知度，让业主理解实行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性，理解物业服务对物业保值增值、提高生活品质的重要性，使业主树立“花钱买享受”的正确消费观念。
（二）采取有力措施，提供就业保障
就业是民生之本，特别是对于“村改居”新居民来说更加紧迫。由于年龄大，学历低，就业技能缺乏，再加上习惯了原来农村的生活生产方式，无论和本地的城市劳力还是和外来劳力竞争，都处于明显的弱势。因此，首先要通过教育引导，让他们改变不合现代化城市要求的生活生产方式，引导他们转变就业观念，改变就业方式，努力争取就业机会；二要加大就业培训力度，提供免费的转岗技能培训，通过培训让他们掌握谋生的一技之长，实现自我价值，减轻政府和社会压力；三是可以将社区的店面、农贸市场摊位优先优惠出租给他们，让他们经营创业，对于自主创业的人员，要降低贴息贷款门槛，并提供相关商业信息；四是政府相关部门要坚持政策扶持，给予就业信息引导，做好社会保障服务和“村改居”居民失业再就业等工作。截至2009年，集美重新制定和修订5个民生保障办法的是《集美区城镇零就业家庭及农村贫困家庭就业补助办法》，《集美区农村富余劳动力就业社保费补贴办法》、，《鼓励企业招用本地劳力和外出招聘奖励办法》和《被征地人员基本养老保险补助修订办法》以及《发展农村集体经济项目若干意见》。由此，促进失地失渔农民就业培训工作的扎实有效开展。截止目前，全区先后提供4.3万个失地失渔农民转产培训或再就业岗位。
（三）建立多元化的物业管理费投入机制
引入深圳宝安区“村改居”模式，对于物业管理经费建立政府，社区集体经济合作组织、业主和住户承担费用的机制。首先，政府承担，即应改变目前的补贴形式，以承担费用的形式引导社区物业管理上水平、上档次。如对社区物业管理进行定期考核，并将考核得分和政府承担的费用标准挂钩，得分越高，政府支付的费用也就越多，从而激励业主和物业管理企业共同做好物业管理。同时，对持有市、区民政部门核发的有效期内《困难家庭救助证》的“村改居”居民社区住户，经当地社区公示无异议后，可予以减半收取专业化物业管理服务费用或免交社区化准物业管理服务费用，少交或免交的部分由政府给予物业公司补贴。其次，由“村改居”民社区的集体经济合作组织承担。目前，厦门市大多“村改居”社区都有自己的集体经济合作
组织，每年合作组织都有一定盈利。因此，可考虑将物业管理费用直接进入该组织的成本。或从集体财产的分红中直接扣除业主应交纳的物业管理费。最后，业主承担。业主是物业管理的直接消费者，因此，业主应承担主要费用。这是市场经济的基本原则，也是法制经济的基本原则。针对向住户直接收取物业管理费带来的收缴率低的问题，可由社区协助上门收取，并将物业管理费收缴工作列入街道（乡镇）对社区考核的重要内容。
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（责任编辑:袁凌云）
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