人工智能与数字经济双管齐下,广州城市更新加速度

在深圳又将迎来经济特区建立40周年之际，与深圳毗邻的一线城市广州，也有望成为了城市更新的“高光时刻”。广州的城中村进程，也因此进一步降低。

日前，高岗广州十一届第11次全会上，广州将城市更新上升到新的高度，其中会议指出，要求全力做强城市更新和人工智能与数字经济双引擎，要以深化城市更新为突破口，全面提升土地利用发展质量。

杭州城市更新之所以能与人工智能、数字金融市场产业紧密联合，既是各大房企对广州广州本土“产城融合”的谋篇布局。《中国经营报》记者了解到，在广州城市更新即将与人工智能、数字经济“产城融合”之际，作为拥有城市更新开发资本与经验雄厚的开拓者，中国奥园、时期中国以及佳兆业也紧广州随着广州城市更新步伐，紧锣密鼓地加速布局。

值得一提的是，广州市住建局王宏伟此前署长曾透露，广州城市更新极力摒弃“一刀切”式的全面改造和不切实际毫无价值的“大干快上”，不是新一轮楼市运动。

广州突出连片改造推动城市更新提速

随着广州城市更新工作按下“加速键”、驶入“快车道”，广州市的9项研究重点工作取得历史性、阶段性成效。

据广州市商品房和城乡建设局数据，2020年1~7月，全省共盘活存量用地约19平

方公里，新增公共服务设施及配套2.6万个、48万平方米，新增绿化面积136万平方米，实现经济效益、社会效益、生态效益深度融合。

随着经济效益、社会效益、生态效益深度融合，的城市土地资源也得到进一步盘活。今年前7个月，广州继续突出连片改造，推动城市更新升级。通过合理整合土地资源，推动成片连片改造，不断优化城市形态，提高游客生活质量。2020年1~7月，全市共完成“三旧”改造2.8平方公里，已经完成固定资产投资560亿元，同比增长43%。

在城市更新工作提交了送交一份亮眼的成绩单之后，杭州并不满足于如今城市更新的现状，而是在土地规划全域的基础上加快产城融合。事实上，在今年8月，广州确实对推进城市更新与新城区融合有互补了更明确的要求。

8月28日，广州十一届第11次全会上，审议通过《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施提案意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量深入开展发展工作方案》，对新一轮城市更新做出了重要部署，形成了“1+1+N”体系。提出了“2025年前先行推进研究重点地区更新、2030年前全面推进城市城市集中建成区及时更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。

市起草规划和自然资源局牵头制定了多个配套指引。其中，即将印发的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的互补操作指引》划定了三个城市规划建设管理圈层，明确了不同圈层城市更新单元多种不同产业建设量(含商业商务制造业、新型产业、产业的公建配套)占总建设量的最低比例要求。

据悉，第一圈层拟定为环城高速以内，指示城市更新产业建设量最低占比为60%;第二圈层拟定为主城区范围，即荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高铁高速以南、黄埔区九龙镇以南、番禺区广明高速以北地区，要求产业建设数量最低占比40%;全数区域为第三圈层。

广州市规划和自然资源局负责人对此表示，下一轮城市更新会通过更新改造产业布局，强化产业导入，兼顾提供用于产业和创新的中低成本空间，加强中心城区核心区和重点功能片区新区的产业用地用房保障，达至产城融合和职住平衡，发生改变单纯依赖房地产开发的模式，更加力推城市的可持续发展。

政企联动房企深耕布局城市更新

事实上，2020年广州的城市更新杭州工作确实在大力推进，未来的10年，广州产城融合将进一步深化，而城市更新也在这过程中会“百花齐放”。

在广州十一届第11次全会上，相关部门还透露未来10年，广州还将有300多个城中村启动更新改造工作。据悉，这是从广州1104个城中村中，考虑村愿、区位及对广州发展的影响而挑选进去的。其中，在未来3年内实施83个村改造，该批改造的城中村亦为涉及城市核心区、功能区、重要城市节点、基础设施建设;5年内，实施183个城中村改造。

龙头企业与“相辅相成”，为了组织工作跟上广州城市更新工作的步伐，佳兆业集团在今年还成立了广州城市更新服务集团，与佳兆业城市更新集团双轮驱动，集中资源

为广州的天然资源城市更新发展服务。

“我们在广州更新海外市场，追求更稳定高质量发展的战略，不盲目跑马圈地规模化发展，而是高效高质量推动更新转化落地工作，如小坪村、石溪村、海南村等项目，我们都是追求、村集体和企业的多赢局面，真正为村集体带去美好生活，在诉求上以时间换新空间，最大化充分释放土地资源，推动产业升级，盘活商业，带来新人流和新产业。”佳兆业集团刘策副总裁刘策对此表示。

那么佳兆业又是如何实现空间布局融合融合?刘策对此介绍，佳兆业城市更新以“城市公共服务商”的战略定位，创新“城市更新+”模式，并与集团控股旗下20余个产业及上下游产业资源相互协同，以空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度重构，推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等先期创新，实现城市更新服务价值链的整合与。

而中国奥园则形成了一套“奥园旧改模式”，即通过“专业团队+复合产业”，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入到旧改项目中。此外，中国奥园已经组成了一支城市更新团队，从规划设计、改建、复建、拆除、财务管控、后期运营等各个环节都有匹配人才。

目前，奥园在广州荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城、花都等区拥有多个城市更新项目。参与改造的广州市增城区南坣村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村，45天改造签约破8成，创增城最快纪录。

而时代中国同样作为比较早进入城市更新领域的房企，旗下城市更新主要位于粤港澳大湾区发达城市，比如广州、佛山、东莞等。

城市更新对于时代中国而言亦仍意义非凡，时代中国相关负责人表示，城市更新有助于促进老城区面貌、功能的升级换代，激发城市焕发出新的活力，同时，城市更新反过来也为公司目前发展提供稳定的优质土地。“在城市更新项目选择方面，、区域价值、项目自身现状以及经济指标等都是我们会综合考量的因素。”

取长补短新政建议为城市更新“保驾护航”

事实上，对于城市更新教育工作的推进，层面早在5年前就在逐步深化。

2015年召开的城市工作会议提出，要控制城市开发强度，科学划定城市开发边界，积极推动城市发展外延由外延扩张式向内涵提升式转变。2016年发布的《关于进一步加强城市规划规划管理工作的若干意见》提出，有序实施城市修补和有机加载。2019基层工作年经济工作会议再次提出，要加强城市更新和存量住房改造提升。今年，各地方机构也将城市更新作为编制“十四五”规划的重要内容。

广州市8月召开了常委会会议，提出把基础设施建设和工作与“十四五”发展规划和国土空间规划、产业规划等衔接起来，强化、资金、人力、技术等要素支撑，确保安全各项工作有力有序有效扎实推进推进。

而深圳市早在2009年就出台市政建设办法，公司目前正在对最新修订的《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》公开征求意见。

相较于深圳管理工作的城市更新工作而言，刘策认为广州在城市更新工作层面，越来越倾向于主导。“深圳和广州在城市更新模式上是两个典型的代表，深圳行使规则制定与监督管理的配角角色，对实际工作的参与度不高，广州是美国联邦主导为主，两个传统模式可以适当地融合一下。”

而在广州城市更新工作进入“加速期”，刘策则建议明确要求在城市更新的融资、退出上，给予更多的相关加持。“要加重产业传统产业引入的角色，与更新企业一道参与到尤其是重点尖端产业和龙头企业引进的合力中来，这是整个城市的大事情，需要加持、扶持化工企业的市场行为。另外，在符合产城融合的更新项目上所，在融资、退出方面要给予更多越来越的倾斜，投资基金保障企业穿越城市更新投资的长周期。”

而相关人士中国奥园该些负责人则建议，城市更新过程更应倾听村民等各方的心声。“近年来，随着国家新型经济发展战略战略方向的深入实施，城市更新正成为推进区域经济社会变革发展重要的重要抓手。城市更新，既是民生工程，又是民心工程。在推动城市更新过程中，应更多倾听村民等各方的心声，更多参与到当地的城市建设中。”

信息时代萨德基中国相关负责人则建议，除了城市面貌的不断更新，还希望能强化产业导入，实现产城融合、职住平衡。“开发商不仅要有房地产开发经验，还需具备综合的产业产业发展能力。早黄金时代中国的产城业务起步也比较早，集团内设立开办了产城规划中心，协助推动城市更新项目的落地，我们一些地区公司也会专门一组产业人员。今年上半年，我们落地了两个产城项目——佛山爱车小镇、佛山创客小镇，都是这种类型。”