物业管理员题库-第7套试卷答案

物业管理基本概念

1、 物业的概念 从物业管理的角度来说，物业是指己建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。

2、 物业的长期性和永久性 物业的长期性是指建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其自然寿命期限可达几十年上百年，可供人们长期使用。物业的永久性仅是就土地而言，土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失自然寿命。

3、 物业的配套性 物业的配套性是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业是难以满足人们的各种实际需要的，物业配套越齐，其功能发挥就越充分。

4、 物业的效用性 物业的效用性是指人们因占有使用物业而得到某些需求的满足，具体体现在：物业既可以为生活服务，也可以为生产服务，可以保值。增值，可以作为资本参与经营活动，可以抵押贷款等。 5、 物业的自然质量 物业的自然质量是指物业实体所具备的物理性能、特征、基本条件及其周围所处的环境条件，它包括：①区位；①地质。地形、地势（一般，地势高的优于地势低的）③地块平面形状和面积；④日照。通气、干湿、气候；⑤环境状况；⑥楼龄与完损程度；⑦工程质量（包括建筑工程质量、装修质量。环境施工质量等），工程质量不仅直接影响物业的使用寿命，还影响其使用功能的发挥以及用户的满意度；⑧物业结构类型与设施；⑨物业外观与装修；⑩物业平面与平面利用。

6、 物业的验收 一般而言，业主在验收住宅时应重点检查以下部位或设施的质量问题：①门窗是否密缝。贴台，框架是否牢固、安全、平整，门锁有无质量问题等。①水管、水表、水龙头是否完好，下水道是否有堵塞，地漏。马桶排水是否通畅，是否有注水现象。③墙面、屋顶及地板是否平整，是否有剥落或起砂现象，是否渗水等。④电线、电灯、电表是否有质量缺陷，空调是否漏水，制冷效果是否正常。物业管理公司对业主提出的质量问题要尽量当场解答或记录在案。若确系因施工验收时的疏漏而存在的质量问题，物业公司应及时通知施工单位或房地产开发公司尽快整修。⑤其他配套设施设备是否能正常使用。 7、 物业管理 物业管理是指物业管理企业受物业所有权人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋建筑及其设备、设施、绿化。卫生。交通。治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。为业主和承租人提供高效。优质和经济的服务，创造安全。舒适、和谐的居住环境，使物业发挥最大的经济价值和使用价值，并且尽可能保值、增值。其管理对象是物业，服务

对象是住户。

8、 物业管理的主要原则 物业管理应坚持的主要原则：一是有偿服务的原则，二是业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合的原则，三是统一的金方位多层次管理服务的原则，四是实行合同委托的原则。 9、 物业理的主要作用 ①物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥。②物业管理能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境。③物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度。④完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值。

10、物业管理服务的分类 物业管理服务分为公共服务、代办服务和特约服务三类。公共服务指物业管理单位对物业管理服务区内公共设施设备的维护修缮运转、绿化管理、卫生清招保洁、治安管理进行的日常管理服务，代办服务指代收水、气、电、通讯、有线电视等代办服务；特约服务指提供公共服务以外的其它与居民生活、公众服务相关的服务。

11、物业管理公共服务的主要内容 物业管理公共服务主要包括以下方面：①房屋建筑共用部位的养护。维修和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构。屋顶等；②共用设施、设备的养护，维修。运行和管理，包括：电梯、水泵、二次洪水设施。上下水管道。中央空调、共用照明设施、消防设备等；③附属配套建筑和设施的养护、维修和管理。包括商业网点。自行车房（棚）。停车场（库）等。④公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；⑤公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁。除“四害”以及垃圾的收集、清运等；⑤车辆停放与行驶循序的管理，①维持公共秩序，包括安全监控。巡视、门岗执勤等；①物业档案资料的保管。

以上内容应该是物业管理部门面向所有业主提供的最基本的管理与服务，只要业主交纳了管理费物业管理部门就必须提供。当然，具体的物业管理费所包含的内容，主要是通过物业管理合同来约定，既有可能多于上述内容，也有可能少于上述内容，视具体情况而定，如，某一物业管理区域内本无绿化地，当然就不存在有绿化管理费了

12、物业管理的特约服务 物业管理特约服务主要包括：物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，提供诸如车辆保管。房屋代管、室内清洁、家电维修。装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备，料理家务、代购车船机票、代购商品、代收代缴水电气视讯费、垃圾清运费、代订报刊杂志、代聘保姆。接送小孩、搬运物品等专项特约服务。

13、如何选聘满意的物业管理企业 选择物业管理主要应综合考虑以下几个重要问题：①物业管理企业的从业资格：提供物业管理服务的企业应具备物业管理企业资质证书。②人员素质，物业管理工作主要是通过对业主和非业主使用人的服务来实现对物业的管理，因此管理者和操作者的素质显得十分重要，考查物业

管理公司人员素质，主要应从以下两方面来把握：A、专业人员配置情况，即，是否有足够的合格专业技术人员，包括“建筑工程”类工程技术人员、“机电”类工程技术人员、财务会计及物业管理专业人员。B、工作人员形象及其工作态度。②物业管理公司的社会信誉，有关投诉记录情况，有无重大安全责任事故。④收费是否合理，即是否按照物价管理部门所批准的收费标准在政策允许的范围内收取合理的费用。⑤管理业绩：所管理的物业项目是否获得过物业管理优秀住宅小区称号，所管理的物业项目的租金和出租率是否高于同类项目的同期水平。⑥已往的管理质量，即应对物业管理公司正在管理和已往管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。另外，还应选择合适的选聘方式，如议标、邀请招标、公开招标等。

14、住户在办理入住手续时，应注意的问题 住产在办理人住手续时，应当注意以下事项：①要对房屋的设施设备进行验收，检查房屋有无外观上渗漏水、裂缝等房屋质量因素；②在已实行物业管理的住宅小区，要与物业管理企业签订入住公约，遵守该小区物业管理规定；③要了解物业管理服务的具体内容。质量及其收费标准。

15、物业使用中的禁止行为 为了保障物业的完好和安全，业主和使用人装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如果违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业造成他人损失的，应承担经济责任。①损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，②占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备，③在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；④侵占绿地、毁坏绿地；⑤乱设摊、乱设集贸市场；⑥乱倒垃圾、杂物；⑦在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写。乱刻画；⑧排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；⑨法律、法规禁止的其他行为。 16、物业管理公司与业主的维修责任的区分 业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电，气。户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面。楼梯间。通道、屋面，上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯。机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司依据物业管理合同组织定期养护和维修。物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。费用由业主自行承担。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

17、不动产的相邻共系，如何协调？ 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便、生活、团结互助。公平合理的精神，正确处理截水、排水。通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失

的，应当停止侵害，排除妨碍、赔偿损失。

18、在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，应由谁承担民事责任？ 在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。

19、建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的，应由谁承担民事责任？ 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

20、若出现物业管理服务纠纷，应向谁投诉？ 在我市，若出现物业管理服务纠纷时，应当向物业所在地区（市）县物业管理主管部门投诉，调解不成的，可向市物业管理主管部门申请调处。也可依法申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。

21、为什么要推行物业管理前期介入？ 推行物业管理前期介入，目的在于：①让开发商重视物业管理工作，让开发商明白其在物业管理中的权利义务、职责，为物业的管理提供应有的先天基础条件；②物业管理超前介入，能够完善物业的使用功能，避免或减少物业使用。管理上的缺陷；能够加强施工监管，提高工程质量；也有利于物业公司了解掌握物业状况，更好地为业主服务；③改变和增强业主的物业管理消费观念，帮助业主明明白白消费，有利于保护物业管理活动中当事人的合法权益。总之，通过物业管理前期介入，从物业使用和管理的角度，帮助开发商克服物业规划、设计，施工等阶段的不足，明确物业建设与物业管理的责任，保护业主的合法权益。

22、前期物业管理及其服务协议 前期物业管理服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

前期物业管理服务协议是购房人在与房屋开发建设单位签订购房协议的同时，与开发建设单应或其选定的物业管理公司就前期物业管理服务的约定，此协议一般作为购房协议的附件。

前期物业管理服务协议的主要内容有：协议当事人情况、物业情况、双方的权利与义务。物业管理服务内容及其责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用（含公共性服务费用、有偿特约服务费用。代收代缴服务费用）、维修基金的归集管理与使明、财产保险、违约责任。其他约定等以及《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》两个附件。

为了让消费者明明白白消费，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，国家建设部已制订了《前期物业管理服务协议》（示范文本），当事人可根据实际情况对示范文本中有关条款予以选择、调整。

物业业主的自治与自律

23、为什么在物业管理中要实行业主自治？ 业主是物业的主人，掌管着自己财产的出有、使用和支配、处分权。在一宗物业内，每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人，也是整个物业共用、公用部分的主人之一。物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系到每一个业主和使用人自身的权益。这就要求所有业主都要增强物业权利意识、自治意识和自津意识，共同参与管理，变被动接受管理力以主人翁的姿态主动地行使管理权，即建立业主物业自律自治管理体制。

24、业主自治 物业业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主自治。由于在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着各业主相互之间的邻里关系，既有全体业主共同的利益（即公众利益），又有单个业主各自的利益，因此，在业主自治的同时，还要求业主自津。

25、物业业主自治的具体体现 物业业主自治有两个关键环节，首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导。规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自津的保证，电是实行自治的前提。其次要成立业主委员会，代表、维护广大业主的利益，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理。协调和监督物业管理企业的具体工作。

26、业主大会（业主代表大会）与业主委员会 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：①选举、罢免业主委员会委员；②审议通过业主委员会章程和业主公约；③听取和审议物业管理服务工作报告；④决定物业管理的其他重大事项。

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：①召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；②根据业主大会或业主代表大会的决议选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务台同；③设立物业维修基金的，负责监督该基金的管理和使用；④审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；⑤听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，⑥监督公共建筑、公共设施的合理使用；⑦业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

27、如何实现业主自治自律与统一专业化管理相结合？ 在物业管理中，业主自治自律与统一专业化管理相结合是通过业主委员会自主委托物业管理企业来实现的。两者之间的关系是委托和被委托的关系，是平等的关系。双方的权利义务通过物业管理委托合同来明确和保障。

28、在一个物业区域范围内，可以由两家物业管理企业分别实行管理吗？ 按照物业管理的统一专业化管理原则，在一个物业区域范围内，不应由两家物业管理企业分割管理，而应由一家物业管理企业实行统一管

理，避免出现分散多头的管理形式。

29、某小区下岗职工较多，业主委员会想根据小区具体情况，直接从事物业管理服务，这是否可以？ 物业管理实行业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合的原则。业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，但不得从事以营利为目的的经营活动，即除与物业管理公司签订物业管理委托台同外，不得具体从事物业管理经营服务活动。因为业主委员会是一个权益维护组织，而不是经济组织，加之从事物业管理服务活动的企业须有资质证书，其从业人员要持岗位合格证书上岗；再者业主委员会如要具体从事物业管理经篱服务活动，就会使其丧失物业管理监督职能。

因此，作为业主委员会的成员，应当按照我市有关业主委员会的规定，履行好业主委员会职责，积极协助物业管理公司搞好小区物业管理工作。至于小区内下岗职工，可以与物业管理公司协商，物业管理公司可根据其实际情况吸纳符台条件的下岗职工为物业管理公司员工。 物业管理服务与收费

30、物业管理服务费 物业管理服务收费是经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认可的物业管理企业受物业产权人。使用人委托对其城市住宅区及非住宅区内的建筑！其设备、公用设施、绿化。卫生、道路、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮。整治服务及提供其它与居民生活、公众服务相关的服务管理所收取的费用。

31、住户在缴纳物业管理服务费用时，应注意些什么问题？ 住户在缴纳物业管理服务费用时，应当注意以下事项：一是所收物业管理服务费用不得超过政府有关部门核准的收费标准，二是应审验物业管理企业有无《经营性收费许可证》或批准文件，三是物业管理人员应填写住户所持的《成都市物业管理服务收费记录手册》，并开具发票。

32、空置房是否也要交物业管理服务费用？ 根据《四川省城市住宅物业管理暂行办法》的规定，在以委托实施物业管理的住宅区内，以购买商品房取得产权后尚未人住的业主，减办缴纳物业管理公共服务费，尚未售出的商品房，开发建设单位应当按照一定比例缴纳物业管理公共服务费，具体比例由开发建设单位与物业管理企业协商确定。

33、我市物业管理收费有何规定？ 在我市五城区（含高新区），从事物业管理的企业必须凭营业执照、物业管理资质证书等办理《经营性收费许可证》，实行凭证收费，物业管理企业收取的物业管理服务费，必须报市物价局审查批准。物业管理收费标准由市物价局会同市房产局制定。

34、购房款、租金中是否已含有物业管理服务费？ 已购（租）房入往，再交物业管理服务费是否重复收费？购房款是购房人为取得房屋所有权及该房屋占用范围内土地使用权而支付给售房人的费用，租金是房屋承

租人为取得房屋的占有使用权而支付给出租人的费用，物业管理服务费是因物业管理企业对物业实行主方位维修养护管理，使物业环境整洁。美观、舒适，延长物业使用寿命，实现物业保值增值，并为住户提供综合性服务，由物业业主使用人支付给物业管理企业的费用。

因此，购房款、租金中不含物业服务费，已购（租）房人住，再另外交纳物业管理服务费，不是重复收费。 未抄表到户的二次供水供电的水电费收取时，水电线路损耗和设备损耗是否该分摊？公用部位水电费、设备维修保养费用及其人工费又如何分摊对于因客观原因暂不能实行抄表到户的二次供电供水的住宅区、工业区或大厦，业主应按实际发生成本交费。线路损耗和设备损耗应摊入每吨或每度水电量。公用部位水电费、设备维修保养费用及其人工费等应摊入管理费成本，不能重复分摊或收取。

35、物业管理服务收费定价原则是什么？ 物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价、经营者定价的价格形式，由物业管理公司（单位）会同业主委员会拟定收费标准报同级物价部门核定、审批或备案。

物业共用部位、共用设施设备 维修基金

36、购买了房屋，为何还要缴纳房屋难修专项基金？ 房屋共用部位、共用设施设备以及附属配套公共建筑和设施等的维修和更新，是真正实现物业价值和使用价值，并使之保值增值的前提。作为房屋产权人的业主，在委托物业管理企业管理物业，要求适时维修、更新这些共用设备、设施时，就完全有义务分担一部分维修基金。另一方面房屋的共用部位和共用设施，会随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，这部分公共物业的价值在贬低，由于不可分割性，直接影响到业主拥有的物业价值，而维修专项基金的逐年积存，则正好可抵消这一贬值部分。从表面上看，业主缴纳的维修专项基金的逐年积存，则正好可抵消这一贬值部分。从表面上看，业主缴纳的维修专项基金似乎是一项费用支出，实质上这笔支出是业主财产的逐年逐月积累，就好像业主每月在银行存钱一样，缴纳维修专项基金等于在积累财富。

因此，购买房屋支付购房款后，业主还需按产权份额定期交纳一定的房屋维修专项基金。