物业管理知识一百问

物业管理知识一百问 1、什么是物业管理？

答：是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

2、《物业管理条例》中对业主如何定义？ 答：业主是指房屋的所有权人。 3、物业服务收费形式是什么？

答：包干制收费形式和酬金制收费形式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

4、物业服务收费定价方式是什么？

答：物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。

5、物业服务收费应当遵循的原则是什么？

答：合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应原则。 6、物业服务费该由谁来承担？

答：已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

7、根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》规定，普通住宅物业管理区域，每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过多少的浮动幅度内确定？

答： 20%

8、普通住宅物业管理区域包括哪些？

答：通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域；（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。

9、根据有关规定，物业服务用房的配臵，最少不得少于多少平方？ 答：最少不得少于100平方米。

10、业主大会决定选聘和解聘物业服务企业时，经多少人同意？ 答：业主大会决定选聘和解聘物业服务企业时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

11、普通住宅物业管理区域，小型车车位租赁费最高标准是多少？ 答：300元/月。

12、物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)属于谁所有？

答：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

13、车位场地使用费属于谁所有？

答：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

14、停车服务费包含哪些费用？

答：停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。停车服务费归提供停车服务的物业服务企业所有。

15、停车服务费、车位租赁费如何定价？答：业主大会成立前的普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场（库），其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价；非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价。实行政府指导价的停车服务费、车位租赁费的具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在政府规定的停车服务费和车位租赁费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定。实行市场调节价的停车服务费、车位租赁费具体收费标准的制定。业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，停车服务费具体收费标准由物业服务企业与业主大会协商确定，车位租赁费具体标准由车位所有权人与业主大会协商确定。

16、建设单位如何选择前期物业服务企业？

答：建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。 17、新建物业交付时，应当向业主提供哪些资料？

答：建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。18、业主在物业管理活动中享有什么权利？

答：1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会成员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业服务企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；9、监督专项维修资金的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。

19、业主在物业管理活动中应履行什么义务？

答：1、遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费；6、法律、法规规定的其他义务。

20、业主是否可以自行将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房？

答：业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。因特殊情况确需改变的，应当有业主委员会或者社区居民委员会出具的经有利害关系的业主同意的证明文件，并依法办理相关手续。

21、小区物业用房的配臵应当符合什么规定？

答：1、建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配臵，最少不低于一百平方米；2、具备水、电、采光、通风等正常使用功能。3、物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

22、物业服务合同的双方当事人是谁？

答：前期物业管理中，前期物业服务合同是物业管理企业和建设单位签订。物业服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。

23、什么是前期物业管理？

答：前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

24、住宅装饰装修服务协议包括的内容是什么？

答：业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：1、装饰装修工程的实施内容和实施期限；2、允许施工的时间；3、废弃物的清运与处臵；4、住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；5、禁止行为和注意事项；6、装修保证金的收取和退还；7、违约责任；8、其他需要约定的事项。

25、业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有哪些违反法规或规约的行为？

答：1、损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；2、违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；3、侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；4、擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；5、随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；7、占用

消防通道等违反消防管理规定的行为；8、赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；9、法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

26、前期物业服务合同应当对哪些事项进行约定？

答：前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

27、物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的如何处理？

答：处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

28、物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当履行哪些交接义务？

答：物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：(一)移交保管的物业档案、物业服务档案；(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；(三)移交物业服务用房；(四)清算预收、代收的有关费用；(五)法律、法规规定的其他事项。

29、物业服务内容包括哪些事项？

答：1、物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；2、公共绿化的维护；3、公共区域环境卫生的维护；

4、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； 5、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； 6、物业维修、更新、改造费用的账务管理； 7、物业服务档案和物业档案的保管； 8、其他物业管理事项。

30、物业服务企业能否把一个物业管理区域内的物业管理服务一并委托给其他单位或者个人？

答：物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

31、业主对物业共同部位所得收益应如何使用？

答：业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

32、物业管理区域内规划用于停放汽车的车库和车位使用有何要求？

答：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设臵规划以外的车位。

33、小区内车库是否可以只售不租？

答：车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

34、业主需要在物业管理区域内停放汽车的该如何停放？ 答：业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位臵，不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车

有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

35、业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，是否应当向物业服务企业办理登记手续？

答：业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

36、业主或者物业使用人违章搭建建筑物和构筑物，经有关部门警告未改正的如何处理？

答：业主或者物业使用人违章搭建建筑物和构筑物，经有关部门责令限期改正未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款。

37、物业管理企业对装饰装修活动中的违规现象应当如何处理？ 答：对违反规定的要进行制止，责令停工。对不服从管理的违规行为按装饰装修协议进行处理，并及时向有关行政管理部门报告。

38、《物业管理条例》对住房专项维修资金的权属和用途是如何规定的？

答：房屋专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。

39、业主以业主大会或业主委员会名义从事违反法律、法规的活动应承担什么责任？

答：构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

40、一个物业管理区域最多可由几个物业管理企业实施物业管理？答：一个。

41、物业管理企业是否可以自行改变物业管理用房的用途，为什么？

答：不可以。物业管理用房的所有权依法归属全体业主。要改变物业管理用房的用途，必须得征得业主大会的同意。

42、以欺骗手段取得物业资质证书从事物业管理的应给予什么样

的处罚？

答：由颁发物业资质证书的部门吊销资质证书。

43、分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，物业管理区域应当怎样划分？配套设施设备能够分割并独立使用的，物业管理区域应当怎样划分？

答：物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

44、物业管理区域划定后，确需调整的，该如何办理？

答：物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

45、业主大会和业主委员会能否就与物业无关的事情做出决定？ 答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

46、什么是业主管理公约？

答：是指一个物业管理区域内，由全体业主共同订立或者承诺对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

47、物业管理企业对违反业主管理公约行为的处理方法有哪些？ 答：（一）规劝。（二）制止。（三）批评。（四）警告。（五）按照物业管理制度处理。（六）提起民事诉讼。

48、物业服务企业资质分为几个等级？ 答：三个等级。分别为三级、二级、一级。

49、按照建设部《物业管理企业资质管理办法》规定，一、二、三级资质物业服务企业可以承接的物业项目有哪些？

答：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以

下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

50、根据《山东省物业服务规范》依据住宅小区物业服务需求的不同，将物业服务质量分为几个等级？

答：分为五个星级。

51、普通住宅物业管理区域前期物业服务五个星级服务收费指导标准分别是多少？

答：普通住宅物业管理区域前期物业服务一星级收费指导标准：未配备电梯：0.39元/建筑平方米.月，配备电梯0.83元/建筑平方米.月；二星级：未配备电梯：0.55元/建筑平方米.月，配备电梯：0.98元/建筑平方米.月；三星级：未配备电梯：0.74元/建筑平方米.月，配备电梯：1.18元/建筑平方米.月；四星级：未配备电梯：1.16元/建筑平方米.月，配备电梯：1.59元/建筑平方米.月；五星级：未配备电梯：2.08元/建筑平方米.月，配备电梯：2.52元/建筑平方米.月。每个服务等级对应的收费标准为基础价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。

52、实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括哪些？ 答：物业服务成本、法定税费、物业服务企业的利润。 53、什么是业主委员会？

答：业主委员会是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记备案，它是业主大会的执行机构，代表和维护全体业主的合法权益的组织，并对业主大会负责。

54、业主委员会应履行哪些职责？

答：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用权人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其它职责。

55、业主大会的执行机构是什么？ 答：业主委员会是业主大会的执行机构。

56、业主委员会任期届满多少日前，应当召开业主大会会议进行换届选举？

答：六十日前。

57、符合哪些条件可召开首次业主大会会议？

答：1、业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；2、业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；3、自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

58、业主大会决定续聘原物业服务企业的，是否应进行招标？ 答：不需要。物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业服务企业提供服务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。

59、业主大会应履行哪些职责？

答：1、制定和修改业主大会议事规则及管理规约；2、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；3、监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;4、选聘、解聘物业服务企业;5、筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）；6、决定改建、重建建筑物及其附属设施；7、决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

60、业主大会会议召开可以采取什么样的形式？

答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

61、业主可否委托代理人参加业主大会？ 答：业主可以委托代理人参加业主大会。 62、业主委员会有几人组成，每届任期几年？

答：业主委员会由三人以上单数组成，每届任期不超过五年。 63、业主大会的决定对什么人具有约束力？

答：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 64、哪些情形下业主委员会应当召集业主大会临时会议？

答：有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）有20%以上的业主提议的；(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。

65、业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，尚不构成犯罪的应给予什么处罚？

答：依法给予治安管理处罚。 66、什么是房屋专项维修资金？

答：房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。67、为什么要建立房屋专项维修资金制度？

答：设立房屋专项维修资金的目的，是为了保障业主的房屋及其相关共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命。房屋专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“房屋养老保险金”。

68、房屋专项维修资金归谁所有？

答：房屋专项维修资金属于业主所有，并存入业主的房屋户门号分户账中。

69、房屋专项维修资金与物业服务费有什么区别？

答：房屋专项维修资金与物业服务费的区别在于物业服务费是指物业服务企业为物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用，服务内容涉及绿地养护、共用设施设备正常运转、公共秩序维护、卫生保洁等。房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，其不包含在物业服务费中。

70、哪些房屋需要建立房屋专项维修资金？

答：商品住宅（包括限价商品房、经济适用住房、单位集资建房、拆迁安臵用房等）、商业用房（包括网点经营用房、写字楼等）以及出售公有住房都应建立房屋专项维修资金。

71、房屋专项维修资金由谁交存？

答：住宅和非住宅房屋的业主应当交存房屋专项维修资金，但一

个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外；属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交存房屋专项维修资金。

72、房屋专项维修资金主要用途是什么？

答：该资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

73、房屋的共用部位主要包括什么？答：房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

74、房屋的共用设施设备主要包括什么？

答：房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。75、房屋的保修期限是怎样规定的？

答：依据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

76、房屋专项维修资金由谁管理？

答：根据“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，房屋专项维修资金的管理实行业主自主管理或房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。业主要求自主管理的，可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项维修资金实行自主管理；未成立业主大会或者业主大会未决定自主管理的，其房屋专项维修资金由市房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。

77、房屋专项维修资金交到哪？

答：由维修资金管理机构委托具有一定规模、资信良好的商业银行作为维修资金专户管理银行，开立维修资金专户。并委托专户管理银行办理维修资金账户的设立、交存、结算等手续。

78、商品房屋的首期专项维修资金交存标准是什么？

答：商品房（含保障性住房、拆迁安臵房）业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存，我市交存标准为133元/平方米；未配备电梯的房屋及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存，我市交存标准为51元/平方米。

79、商品房屋的业主怎样交存首期房屋专项维修资金？

答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：商品房屋的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户；建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安臵房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。80、出售公有住房的首期专项维修资金交存标准是什么？

答：出售公有住房的售房单位按照多层房屋售房款的20％、高层房屋售房款的30％，从售房款中一次性提取；购房人按照售房款的2％交存。

81、出售公有住房的首期房屋专项维修资金怎样交存？

答：公有住房的购房人应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

82、怎样利用公积金交存房屋专项维修资金？

答：已交存住房公积金的业主，经本人或者其配偶申请，并经住房公积金管理机构核准，可将业主及其配偶的住房公积金按照一定比例提取房屋专项维修资金，具体提取比例由市房屋行政主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定。

83、房屋专项维修资金是否只交存一次？

答：当房屋分户账中专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，该户房屋业主应及时足额续交。

84、原有房屋怎样补建房屋专项维修资金？

答：原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照首期房屋专项维修资金的标准补建。

85、不按照规定交存房屋专项维修资金的怎么办？

答：建设单位在办理房屋初始登记时应提交首期房屋专项维修资金的交存证明；业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政管理部门不予受理产权登记申请。

86、房屋发生权属变更时房屋专项维修资金怎么办？

答：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。

87、房屋灭失时，房屋专项维修资金怎样处理？

答：因拆迁或其他原因致使房屋灭失的，房屋户门号分户账中结余的维修资金应当返还业主。

88、房屋专项维修资金的使用原则是什么？

答：房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。它的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

89、房屋专项维修资金使用时怎样分摊？

答：使用维修资金应当遵循谁受益谁负担的原则按照下列规定分摊：(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；(二)属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；(三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；(四)相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共

同承担。

90、资金管理机构代管房屋专项维修资金的具体使用程序是什么？ 答：房屋专项维修资金实行代为管理的，其使用按照以下程序办理：（一）物业服务企业制定使用方案；（二）使用方案应当在小区明显位臵公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；（三）物业服务企业将使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核；（四）房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续，并通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70％从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业；（五）物业服务企业组织实施使用方案；（六）工程竣工后，物业服务企业应当邀请所在地房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本；（七）经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。未实施物业管理的，由相关业主或者业主委员会按照上述程序办理使用手续。

91、房屋专项维修资金的“使用方案”主要包括哪些内容？ 答：维修资金使用方案应当包括维修和更新、改造内容；工程预算；涉及房屋户门号及户数；维修和更新、改造组织方式和验收方式等内容。

92、共用部位、共用设施设备出现影响公共安全等紧急情况时，怎样使用房屋专项维修资金？

答：由于共用部位、共用设施设备在使用中出现的一些故障，如按正常申请程序操作，可能会严重影响业主的正常生活，甚至会引发公共安全问题。因此《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）第二十六条、第二十七条专门对维修资金的应急使用作出了规定，明确了维修资金应急使用的范围，简化了使用程序，确保发生紧急情况时维修资金及时到位。

93、哪些情况属于房屋专项维修资金应急使用的范围？

答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府

令第215号）规定：发生下列紧急情况的，属于房屋专项维修资金应急使用的范围：（一）电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；（二）外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；（三）排水管道堵塞、漏水影响正常使用的；（四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

94、维修和更新、改造时如何确定施工企业？

答：在房屋维修时，可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程施工合同。

95、哪些费用不得在房屋专项维修资金中列支？

答：下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；（五）其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。96、房屋专项维修资金的账目怎样核查和公示？

答：为保证业主对维修资金的知情权，增强资金使用的透明度，资金管理机构、业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目，并向业主公布。还要求资金管理机构、专户管理银行建立房屋专项维修资金信息系统，业主可随时对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。

97、业主交存的房屋专项维修资金是否有利息？

答：房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账滚存使用。

98、政府有关部门对房屋专项维修资金有什么监管措施？ 答：市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位定期对房屋专项维修资金交存和使用情况进行检查，规范和完善房屋专项维修资金的使用和管理。审计部门应当对房屋专项维修资金管理情况

进行审计监督，并向社会公布审计结果。

99、不交存房屋专项维修资金的，需承担什么法律责任？ 答：单位和个人未按照本办法规定交存或拒绝按规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。

100、对擅自挪用房屋专项维修资金的怎样处罚？

答：违反规定挪用房屋专项维修资金的，由市房屋行政主管部门追回挪用的房屋专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用房屋专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚，还应当依法吊销其资质证书。