租房不办租赁登记后果很严重

在实际⽣活中，租赁双⽅出于逃避税费的考虑，往往并不办理租赁登记。殊不知，这样做将使承租⼈与出租⼈⽇后均⾯临⼀系列的法律风险。⼀、承租⼈⾯临的法律风险

1．承租⼈可能⽆法获得优先购买权。《中华⼈民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第⼆百三⼗条规定，“出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说，在出租⼈出售已经出租的房屋时，如果承租⼈开出的价格与其他⼈相同，则承租⼈有权与出租⼈优先签订购房合同。⽴法的本意在于使现有的承租⼈获得优先购买房屋的机会，以有利于其⽣活或⽣产的稳定。当事⼈要获得这种特殊的保护，就必须能够证明其是房屋的“承租⼈”，其与出租⼈之间具有真实的租赁关系。但在司法实践当中，出租⼈与他⼈合谋伪造租赁合同的情况屡见不鲜，这就使得法院在认定租赁关系是否成⽴时往往对租赁合同的真实性⼼存疑虑。在出租⼈与承租⼈之间存在亲属关系时，法院将更有可能认为当事⼈之间的租赁合同是事后补签的，是不真实的，从⽽否定承租⼈的优先购买权。

但是，假如出租⼈与承租⼈依法办理了租赁登记的话，则情况将截然不同。《最⾼⼈民法院关于民事诉讼证据的若⼲规定》（以下简称《证据规定》）第七⼗七条规定，“⼈民法院就数个证据对同⼀事实的证明⼒，可以依照下列原则认定：（⼀）国家机关、社会团体依职权制作的公⽂书证的证明⼒⼀般⼤于其他书证；”房屋管理部门所出具的租赁登记证将为租赁关系的真实性提供有⼒的证明，当事⼈不必再为此承担额外的举证责任。

2．承租⼈可能⽆法获得“买卖不破租赁”的特别保护。《合同法》第⼆百⼆⼗九条规定，“租赁物在租赁期间发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。”通俗地讲，这条法规是指在租赁期内租赁房屋的产权因买卖或继承等⽽发⽣变化时，新的房屋所有权⼈（购房者或继承⼈等）⽆权终⽌原有的租赁关系，承租⼈可以在租赁期内按照原有的条件继续使⽤所租赁的房屋，其实质也在于维护承租⼈⽣产或⽣活的稳定。但是，从新的房屋所有权⼈的⾓度来看，承租⼈对房屋的继续使⽤则严重损害了其利益，在租期长达⼗年甚⾄⼆⼗年时情况尤其严重。在我国，许多商业银⾏或资产管理公司就因此⽽⽆法将债务⼈的房产拍卖变现，从⽽使得呆坏账的数量⼤幅增加。

为了避免债务⼈虚构租赁关系，保护新的房屋所有权⼈的利益，许多法院为承租⼈“买卖不破租赁”的权利设定了严格的条件，即要求承租⼈应事先办理租赁登记。如上海市⾼级⼈民法院制定的《关于处理房屋租赁纠纷若⼲法律适⽤问题的解答（三）》即规定，“未经登记的租赁合同，当房屋所有权发⽣变化时，承租⼈不能以‘买卖不破租赁’为由向新的房屋权利⼈要求租赁合同继续履⾏。但是，承租⼈有证据证明新的房屋权利⼈知道或者应当知道租赁事实的除外。”据此，承租⼈在未办理租赁登记的情况下，完全有可能因⽆法证明“新的房屋权利⼈知道或者应当知道租赁事实”存在⽽丧失“买卖不破租赁”的权利。

⼆、出租⼈⾯临的法律风险

不办理租赁登记将使得出租⼈同样⾯临⼀定的法律风险。出租⼈可能因⽆法证明租赁关系的存在或承租⼈的真实⾝份⽽承担法律责任。⽐如，出租⼈在将房屋出租给承租⼈之后，承租⼈在租赁房屋内种植花草，因保管不当致使其中的⼀盆花掉落⽽将某个⾏⼈砸伤。事发后，承租⼈便没了踪影。在这种情况下，受伤的⾏⼈⽆疑会向房东要求赔偿。⽽《证据规定》第四条规定，“下列侵权诉讼，按照以下规定承担举证责任：……（四）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发⽣倒塌、脱落、坠落致⼈损害的侵权诉讼，由所有⼈或者管理⼈对其⽆过错承担举证责任”。在⼈⼝流动⽇益频繁和邻⾥关系趋于淡漠的今天，出租⼈在未办理租赁登记的情况下，要证明租赁关系的存在并进⽽证明发⽣事故时房屋实际在由承租⼈⽀配和管理，显然并⾮易事。在出租⼈举证不能的情况下，法院将推定出租⼈对事故的发⽣负有责任。

店铺温馨提⽰：

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