土地估价风险及防范对策分析

摘要：土地不仅是重要的资源，还是人们赖以生存的基础，故地价对我国经济的发展和社会的稳定有着重要的影响。基于此，文章主要分析了土地估价中存在风险并提出了相应的防范对策。

关键词：土地估价；风险；防范对策 引言

土地是最重要而稀缺的基本资源和重要资产，是人类赖以生存和发展的基础。地价是关系到我国社会主义经济和企业经营的最有影响的因素。土地评估日益参与到社会经济的各个方面，并发挥着重要作用，而评估单位在参与中必须考虑自身的法律责任和各种风险。 1土地估价风险 1.1技术风险

虽然我国目前已经建立了关于土地估价的操作准则及要遵循的原则，但是由于市场管理制度建设的不够完善，在实际工作中，很多评估人员都没有按照既定的准则进行，从而导致在评估的时候存在较大的技术风险。目前评估人员在评估房地产抵押价格时一般都是按照市场价格来定，通过比较相似地产的价格进行最后的定价，而且对相关因素的修正也都只依赖于评估人员的经验，当评估人员采用错误的评估准则或体系的时候就会产生错误的评估报告，导致投资人员对市场的了解产生偏差，影响企业的经济效益。 1.2市场监管风险

市场监管风险主要是指在进行土地评估过程中土地价格评估过高过低所面临的风险，土地价格评估过高会引发通胀风险，而价格过低会导致财政风险。由于土地价格虚高脱离了土地的实际使用价值。影响到金融机构的抵押贷款行为，使部分贷款项目变成了私账，不利于金融机构的正常运行。并且土地资源往往和国民经济建设有密不可分的关系，一旦价格虚高，超过土地的使用价值很容易引发经济泡沫，对我国经济体制产生影响，影响到人们的正常生产生活。而土地评估价格过低会引起一系列的连锁反应，导致政府部门的财政严重损失。 1.3评估机构和评估人员的风险

在土地评估过程中，评估机构和评估人员所面临的风险主要包括了土地政策变动面临的风险，评估技术更新面临的风险，道德风险。政府在土地开发、土地供给过程中会根据市场需求动态对相应的土地政策作出适当的调整，包括税收政策、产业政策、金融政策，这些政策的调整会进一步影响到土地价格，从而使得土地评估方法发生变化，现有的评估方法不能够适应评估行业的发展。并且在政策改动过程中还面临着很多漏洞风险，一些土地评估人员对新修改的政策存在诸多不了解，对目的和意义认知不清，很容易导致评估误差发生，引起一系列的评估风险。再加上一些评估技术人员使用不完善的技术对土地进行评估，使得整个土地评估行为面临很大不确定性，进而引发一系列的土地评估风险。 2土地估价风险防范对策 2.1加强资质管理，提高准入门槛

目前房地产土地估价市场的混乱现象在很大程度上是由不合格的估价机构导致的，由于没有建立完善的评价机制，导致土地估价市场的准入门槛较低，一些不合格的机构恶意扰乱市场秩序。所以应加强对估价机构资质的管理，建立严格的年检制度，定期检查机构的建设，对于检查不合格的机构应责令其整修，出现较为严重问题的机构或人员应直接吊销其职业资格。另外，提高准入门槛能够提高行业的整体质量，避免一些不合格企业对市场稳定性的影响，发挥强势作用，从而促进行业的健康发展。 2.2加强机构内部管理，建立健全管理制度

（1）建立现代化的、规范的企业管理制度。在土地估价机构的内部应该建立现代化和规范化的管理制度，如采取科学的措施规范业务合同的格式，制定科学合理的估价业务流程，同时聘请专业的技术人员进行质量把关，最为重要的是要结合估价师的实际能力分配具体的任务和项目。如果是大型的和难度高的估价项目的话应该实施奖励机制。此外，土地估价的风险比较大，估价机构和估价师承担的责任也相对较大，为此，建立规范的档案管理制度非常的重要。

（2）建立健全质量控制体系。土地估价机构应该重视对管理体系的建设，建立标准的执业流程，估价机构尽最大的能力保证估价师的合法权益。需要注意的是，在估价的过程中，对估价项目的审核制度是整个管理制度的关键。为此，应该从估价项目的各个环节来控制估价的风险。相关管理规定，估价机构应该制定严格的土地估价报告制度，同时明确审核的内容、审核的权限和审核的标准等，促进报告质量的提高。

（3）加大信息化建设的力度，不断提高企业的竞争力。土地估价行业对一些信息和数据有一定的依赖性，为了提高对企业的标准化和精细化管理，应该重视对自动化建设平台和数据库的资金投入，有条件的话，还应建立自主的自动化辅助平台，不断提高工作的效率，同时实现企业内部信息资源和数据资源的共享，为提高企业的竞争力奠定基础。 2.3加强土地评估创新

土地评估行业风险控制体系构建，需要我们不断加快土地评估领域模型和方法的创新。为此就需要积极创新土地评估风险控制的评价新模型，总结现阶段土地评估工作所存在的多种问题和不足，评价各种评估机构和评估行业的发展方式、工作方式，借助最先进的风险评价方式和评价技术，建立精准化的土地风险评价模型。另外，在土地评估创新过程中，还需要充分总结现阶段土地评估机构在土地评估过程中所遇到的各种风险，借助实实在在的案例形成新的评估模型，并根据评估模型构建能够控制各个风险要素变化的实用性风险控制体系，保证整个体系的实用性针对性。

2.4提高估价人员的自主性和综合素质

估价人员的素质会对评估结果产生直接的影响，要求估价人员不仅具有较高的专业水平，还要具有高尚的品格，能够自觉加强自身素质建设，抵制行业内的不良风气。虽然现在社会上有众多高学历的专业人才，但是在实际招聘过程中，仍有一些专业素质不高的人进入工作岗位，这些人的基本能力无法满足实际工作的要求，降低评估的准确性。只有加强对评估人员的管理，才能从源头上保证评估的准确性，进而建立工程估价审核体系。首先，估价机构在进行评估人员招聘的时候，不仅要对专业能力进行考察，还要设置专门的题目审核应聘者的道德素养，保证工作人员具有较强的责任心；其次，机构应定期组织估价人员进行技能培训，及时将先进的估价技术和思想传达到每一位估价师，增强培训力度，掌握先进的估价技能和方法；最后，应建立对估价人员的诚信考核制度，记录他们的日常行为并建立相应的奖惩制度。

2.5谨慎接受评估委托和认真审查宗地权属

在土地评估机构接受委托之前，应该首先从多方面和多渠道对项目由来等背景情况进行了解。对于风险较大的项目，或明知有欺诈性的项目，可以予以拒绝。因为一旦出事，不仅经济上要遭受损失，声誉也将受到无法弥补的损害，得不偿失。另外，在土地估价中，如果委托方有意隐瞒土地权属方面的一些问题，容易导致造成纠纷，使评估机构受到牵连。因此，评估前要对委托土地的各种产权证明进行审核。产权证明绝不能仅凭复印件认可，一定要将原件审验后再复印。最好是对于宗地的土地登记信息，到相关土地部门申请权属查询。特别对于抵押评估，权属审核很重要，千万不能随意进行评估。 结语

总之，由于受到多种因素影响，现阶段我国土地评估行业还面临着较高的风险因素，为了更好的规避这些风险因素，就需要社会各界共同作出努力，促进土地评估风险控制体系的建设和行业的健康发展。 参考文献：

[1]胡荐华.浅谈我国土地评估中存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2016（35）：35. [2]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].科学技术创新，2013（7）：134. [3]邹晓云.土地估价基础[M].北京：地质出版社，2010.