物业服务质量保证和承诺

一、管理指标

序号 1 2 项 目 总体管理水平 顾客有效投诉 处理率 服务标准 98 95％ 我司在三年的运作中根据公司实际情况并结合了行政中心特点， 建立了一套完整的管理制度，确保各项服务质量 3 顾客满意率 97.8％ 我司拟建立三级客服管理系统和建立多种与顾客投诉(沟通)渠 道，包括：24小时专线电话，网上投诉**专栏，客服专员等 4 突发事件处理 及时率 100％ 建立各种突发事件特别是群体上访事件的处置预案，在非上班时 间预留机动人员应对突发事件，和机关事务管理局及派出所保持 0 1、我司具有高素质的专业保安队伍，实行准军事化管理，安全 管理员每周接受两次军事训练和思想道德教育。 5 火灾发生率 2、实行24小时封闭式管理，建立巡更制度。 1．实行消防安全责任制，建立健全防火安全制度，物业服务中心经理为直接责任人，由物业服务中心全体员工组成义务消防队，落实“日、周、月”三级防火检查制度，各项记录完整．组织扑救初期火灾，引导安全疏散。 2．制定严密周详的灭火作战方案，每季度进行一次紧急集合，每年至少举行一次消防实战演习。 3．我司品质管理部每半年至少进行一次防火安全检查。 4．设备管理人员定期对消防设备，灭火设施及器材进行保养和测试，完好率达到100％。 4 治安案件发生 率 6 7 8 物业管理工作 简报 大厦建筑本体 共用部位日常 养护维护 室内场所日常 养护 每月公布物业管理工作简报 1．本期要闻。 2、业务信息。 3．内部管理。 4．投诉及建议处理。 大厦建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础 等承重结构部位、外面墙、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、 竖井、卫生间、车库等)的维修、养护和管理；确保大厦本体、 门、窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维 大厦各楼层办公房、资料室、会议室以及机关食堂、餐厅、招待 所、理发室、健身房等的维修和养护；对不能正常使用的门、窗、 确保室外场地、道路、停车场、自行车棚、垃圾房、围墙(栏)、 电动闸门等的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零 星维修合格率100％ 保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，每3个 月对大厦二次供水水池进行清洗消毒，每年四次负责联系市水质 检测中心对清洗消毒后的水样检测，并公布检测结果，保证水质 符合国家饮水标准，办理《二次供水设施清洗消毒合格证》。对 供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修， 9 室外场地、道 路、设施养护 10 维修 给排水设备运 行管理 11 供配电及相关 设备运行维修 定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供 对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设 备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制 度、电气维修制度和配电房管理制度，电气运行和维修人员保证 持证上岗。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零 星维修合格率100％。加强日常维护检修，确保办公房内及公用 建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度确保电梯按时运行， 安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好，严格执行 国家有关电梯管理规定和安全规程，完备电梯保养合同，定期进 行维修保养；按期办理电梯准用证、年检合格证；轿厢、井道保 12 电梯运行维护 13 空调系统(含 柜式机、分体 机)运行及维 护 建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，制定严谨、规范的 保养方案并付之实施，保证空调系统安全运行和正常使用，运行 中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，清洗、 消毒送风口过滤网及新风机过滤网，保证空调设备、设施处于良 好状态：及时排除故障并做好记录，零星维修合格率100％ 14 空调循环水质 处理 定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段，每周加药一次．每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取一次水样进行一次检测并出具检测结果，确保水质符合如下要求：冷却水PH值6.5-8.5．浊度≦20PPM，总硬度≦600PPM(以CAC03计)，总碱度≤5ME/L，总铁≤1PPM，15 消防系统(含火灾加强日常检查巡视．确保消防控制中心及消防系统的设施、线路 自动报警系统、水齐全和完好无损，处于良好的使用状态；定期进行联动测试．确 消防系统、防排烟保整个系统反应正常；及时发现并排除故障、系统的零星维修合 系统、气体消防系格率100％。制定突发性火灾等应急方案，保持紧急疏散通道畅 防盗及闭路电视监维护和保持现有系统正常工作。并做到每月两次对系统功能测试 控系统维护管理 检查；控制台内外清洁整理：摄像机防护罩清洁；报警探测器清 洁；业主提出其他维护请求。每季三次对摄像机老化程度和云台 马达的运转损耗程度、电梯摄像机电缆、监控台各器材检查及对 16 17 环境卫生 监视器消磁处理以及防盗报警主机的自检功能。系统发生故障， 1、对垃圾收集、处理实行全过程封闭式管理。 2、服务开放区域，如车库等排放的废气实行统一净化，每周抽、 排风一至二次。 3、及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物。建立环境卫 生管理制度并认真落实，环卫设施齐全；楼梯、扶手、大厅、 走廊、卫生间、电梯间、地下室、天台、内外墙面、停车场 (库)道路等所有公共区域以及大小会议室、理发室保持清 洁：办公室内卫生每天清洁两次，垃圾每天清理三次，并确 保地面、桌面、家具表面等干净整洁，报纸、物品堆放整齐， 积极配合采购人及花木租摆公司的工作 18 绿化管理 19 治安及车辆管 做好大厦安全保卫工作和安全防范工作，确保安全和正常的办公 理 秩序。把好门卫关，认真做好来访人员、进出车辆及过夜车辆登 记，严格按规定查验进出物资，凭相关手续放行l杜绝推销人员 或没有正当理由的人员进入大厦，大厦内无发生失窃事件和各类 治安、刑事案件，群众满意率95％。做好值班记录和半路电视录 像lI：作，录像资料至少保留一个月以上。及时处理发生在大厦范 围内备种突发事件，并按有关规定上报和做好记录。严格车辆管 理，无乱停放现象，无交通事故，无车辆失窃事件。做好地下为 车库电动闸门、各通道门禁维护保养工作，保持相关设备正常运 作。 20 会议室管理 安排好会议室使用，确保会议室内卫生清洁，会议前后做好卫生 清洁，保持会议室内植物生长茂盛，及时更换。检查、保养会议 室音像系统，确保话筒、电视、投影等设备质量和正常使用。按 二、管理质量标准

(一)安全管理标准 1．管理要点 1)组织保障

建立健全物业安全管理之组织机构，对安全管理员实施军事化管理，加强安全管理员综合业务技能、服务技巧和职业道德的训导。 2)资源保障

在充分利用物业固有的安防系统之基础上，物业安全管理将配备训练有素、体现**特色之安全管理队伍和充足的安全装备，以提供必备的资源保证。在实际中完善区域内安全技防管理，合理利用物业安全技防系统，并不断总结，提出安防系统改进方案，配合人力防范确保安全。

3)职责明确，突出重点

明确各安全岗职责和责任区域，制定各岗之岗位细则，实现管理无盲区，确保日间和夜间安全管理。

4)重点区域，重点管理，重点加强市领导办公楼层、机要部门楼层的安全管理。按要求做好日常安全管理工作记录。 5）全员参与，注重细节

以多种手段和措施定期检查分析安全管理工作情况，不断完善、不断提高安全管理质量，

积极开展QC活动，提高全员参与的程度，从细节上不断提高服务品质。 6)24小时安全防范

严密巡查，根据物业特点制定巡逻路线图，并按规定路线和时间实行24小时巡更守卫制度。

7)快速反应能力

针对各种可能的紧急突发事件，拟定相应的应急措施和程序，建立快速反应、快速支持的安全体系。

定期组织各类防灾害事故和应急处理之演习，以防患于未然。 8)文明值勤、善待市民

强调安全员值勤中举止文明、态度和蔼，体现机关良好的社会形象。着装整齐、干净整洁，体现机关良好的精神风貌。 9)保障秩序、消除隐患

维护日常机关良好的环境秩序。防止噪音喧闹、防止发生交通、人流的堵塞。安全管理以预防为主，消除所有安全隐患。 2.紧急突发事件的应急管理 1)应急体系

 与有关安全管理部门加强沟通与协作，建立有效的应急安全管理体系和各类紧

急突发事件的应急预案。

 接受**集团和**物业“抗灾救灾领导小组”之业务指导，必要时按照集团规定寻求

领导小组的支援和帮助。

 在公司质量体系文件的基础上，结合物业的特点和实际情况，制定各类紧急事件如

电梯困人、电力故障、水管爆破、火警、台风雷暴、盗窃抢劫、可疑物体、偷车、意外伤害、传染病、恐吓事件等分项之紧急处理程序，并不断修订和完善。

2)紧急突发事件处理流程

 各安全岗或其它员工遇紧急事件，将快速做出反应，应与控制中心取得联系，以求

同伴快速支援，并通知相关固定岗加强戒备，同时控制中心密切注意事态发展。事件处理后，相关的安全岗及时将处理结果反馈控制中心并做好质量记录。  如支援人员赶至事件现场，仍不能控制事态，控制中心将立即作整体调度；如中心

调动增援人员仍不能有效控制，则将向社会机构求助，并迅速向相关部门及有关领导、**物业公司相关领导汇报。

 固定岗发现非本区域异常情况，将根据情况报告控制中心或巡逻岗处理，在未经许

可下不得擅离岗位。

 参与处理紧急事件的各安全管理人员在事件处理过程中注意随时保持与控制中心

联系，以便控制中心人员及时作出各项安排。

 事件处理后，相关人员做好详细的质量记录。并组织全面总结，提升紧急突发事件

防范的经验和技能。

3）安全紧急事件处理程序见下图：

注：图中NO表示无法控制或无法处理，YES表示已经控制或已经处理 3．防台风、暴雨应急处理

△ 物业服务中心接到台风、暴雨等通知，应立即紧急动员，组织人力、物力，积极做好防

洪防汛准备工作。

△ 中心人员应随时跟踪台风暴雨信号发布情况并对应处理和通报。

△ 物业服务中心各班组应对所辖的设施、设备进行全面检查，特别要保障排水系统、自控

系统的正常运行。

△ 停止进行室外作业，并检查悬挂物等危险物品是否牢靠，发现问题及时解决；

△ 如不能处理应立即向物业服务中心经理报告，物业服务中心经理根据情况作出相应处理。

△ 如气象台发布三级(黄色)以上台风警报或红色以上雨信号，控制中心通知经理及各部门

负责人到岗准备应急措施；组织抢险队伍，准备物资器材，检查水电通信交通工程设施；加固或拆除临时设施。

△ 物业服务中心在宣传栏或其他显眼地方贴出“三防”公告，通知和检查各用户关好门窗，

并组织“三防”抢救小组，准备防洪板、防洪沙袋，检查室外及地面排水沟是否畅通，拆除或固定室外各种高空悬挂物，防止吹砸。

△ 每次防洪、防台风工作应予完整记录，并向公司品质部提交专题报告。 4、发生偷盗、抢劫、凶杀事件等治安事故和刑事案件的处理

△ 设法制服、阻拦犯罪，并立即报告控制中心、上级领导，召集附近的安全员支援。 △ 熟悉运用先进技防系统对事发区域进行监控，发挥控制中心通讯优势，及时发布、传达

各种指令。

△ 控制中心经请示物业服务中心经理助理以上领导后可向派出所报警，通知队员赶赴现场，

并对犯罪现场进行拍照。

△ 支援人员携带必要器材(电警棍、手电筒、对讲机等)赶赴现场，制服罪犯，保护犯罪现

场，维护现场秩序，劝阻围观人员。

△ 向当事人或报案人、知情人了解案情，并做好记录。 △ 协助人员善后处理。

△ 处理完毕，安全班应将有关情况写成材料记录在《紧急事件处理记录表》上并报公司品

质部。 5．火灾应急处理

△ 控制中心联系附近安全员查明起火原因类型，通知值班组长组织自救，并通知灭火总指

挥(物业服务中心经理)

△ 经安全员现场确认不能自行扑灭火灾，控制中心经请示灭火救灾总指挥后报警，并迅速

向上级领导和部门相关领导报告，同时派人到路口接应消防车进入现场。 △ 启动消防水泵(启动自动灭火装置)，所有电梯落底、消防梯运送救火人员。立即切断火

灾现场电源和煤气总开关，但勿切断自动喷淋灭火系统电源。 △ 监控消防设备运行，保持通讯联络。

△ 组织义务消防队员按照灭火组、救护组、设备组、疏散组、救援组、后勤组等职责开展

工作，撤离易燃易爆物品，启用灭火器材，全力扑灭初起之火。

△ 义务消防队员组织群众撤离危险地区，救助伤员并做好妥善安排。保护好现场，维持火

场秩序。

△ 协助有关部门做好善后工作。

△ 处理完毕后，物业服务中心将有关情况写成材料记录在《紧急事件处理记录表》并报公

司品质部。 6．消防安全管理

消防管理是机关物业管理的重点和难点，是保证行政中心和大会堂人身、财产 安全的重要管理环节。 1)消防安全管理要点：

△ 强化消防意识：坚决贯彻“预防为主、消防结合”的消防管理方针，确保火灾事故的零

发生率。

△ 建立消防队伍：根据消防管理“预防为主，消防结合，，方针，设置专义务消防队伍，

成立消防紧急应急分队，任命义务消防队员(原则上为物业服务中心全体人员)。 △ 建立消防制度：建立周密完善的消防疏散图、防火责任制，制定消防作战方案、救护措

孥、定期检查各类消防设施，明确防火档案制度及消防员职责，并定期邀请消 △ 防专业人员进行专题培训和定期进行消防模拟演习，以防患于未然。

△ 落实防火责任制：坚决执行消防安全责任制，落实各级和各项消防管理责任人和灭火指

挥人员。

△ 强化消防意识：加强物业服务中心员工的消防观念和防火意识，任何管理服务人员都有

消除火灾隐患之责任。

△ 加强过程控制：各个环节严格遵照国家有关规定和公司质量管理体系文件之要求，各消

防设施定期检测，保证完好无损，随时可以启用。各类简易灭火器材固定位置放置，便于有需要时有关人员取用方便。

△ 24小时监控：对物业各区域实行9.4小时消防安全监控，对火灾易发生区加强防范和巡

查，重点防范。

△ 定期消防预演：定期组织员工进行防火、灾演习，熟练掌握各种消防设施的使用方法，

提高对火警的应付能力。

△ 全员防范：安全管理员、保洁员以及全体物业服务中心工作人员日常工作注意巡视，保

持警惕，对于不应放在某处的物体，不能解释来历的物体和不适宜放在某处的物体要及时处理，对危及消防安全的事故隐患及时报告、处理。

△ 标识完备：严格遵照**物业完备之CI系统要求，完善各类防火标识，和各类消防设施的

使用说明标识。 2)强化消防意识：

△ 坚决贯彻“预防为主、防消结合”的消防管理方针

△ 每两周举行一次消防宣传 △ 每季度组织一次消防知识培训

△ 每半年组织一次消防演习，确保火灾的零发生率 3)建立消防队伍：

△ 根据消防管理“预防为主，防消结合”方针，设置专业消防队伍，成立消防紧急应急分

队(成员为物业服务中心全体人员)。

△ 物业服务中心经理为物业服务中心消防安全管理第一责任人，依照消防法律、法规履行

消防安全管理职责，组织消防安全工作的落实和监督总结，建立健全防火安全责任制度。并在一旦发生火情时，担任物业服务中心消防灭火总指挥。 △ 经理助理落实和监督消防工作，督促完善防火安全责任制度。

△ 各主管为消防管理分项责任人，具体负责组织消防工作的具体组织、落实、培训、演习、

检查、完善消防设施，组织和建立义务消防队，依照有关消防法规，建立落实各项消防安全措施，并制定消防作战方案。

△ 指定专人为各项消防管理工作的直接执行人，负责各项消防安全措施的具体实施，组织

消防安全知识的宣传及消防安全检查，消除火险隐患，及时制止、纠正违章行为。 △ 全体员工都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警、参加灭火工作的义

务。

41．建立消防制度：

△ 建立周密完善的消防疏散图、防火责任制，制定消防作战方案、救护措施、定期检查各

类消防没诧·明确防火档案制度及消防员职责。

△ 物业服务中心全体人员组建一支义务消防队伍，制定出一套有效的，切合实际的消防作

战方案，由钧业服务中心经理审批后报公司品质管理部验证生效。消防作战方案、消防作战示意图应悬挂于控制中心及安全员宿舍。 A．义务消防队应按以下要求组成并分配相应的任务

△ 消防总指挥：由物业服务中心经理担任，负责消防作战的全面指挥。

△ 消防副总指挥：由物业服务中心经理助理和安全管理主管担任，协助总指挥的工作，在

火灾发生时确保设备、设施的正常运作。

△ 灭火组组长：由当值安全班长担任，在火灾发生时组织力量进行灭火，及时向中心报告

火情。

△ 联络人员：在进行灭火时定时向总指挥汇报一次现场火情及相关信息，同时协助灭火工

作。

△ 灭火组成员：在火灾发生时听从灭火组长的指挥进行灭火。 △ 后勤组成员：负责协助消防器材和消防工具的运输。 △ 救护组成员：负责在火灾发生时实施现场救护。

△ 疏散组成员：负责在火灾发生时对人员和车辆进行疏导疏散，制止无关人员和车辆进入。 B．消防工作的控制过程：

△ 物业服务中心定期举行消防安全知识和消防作战方案的培训，使所有员工了解消防基本

常识、消防作战程序的内容及在火灾发生时自己的任务。每半年要组织全体员工就消防安全知识和消防作战方案进行考核，安全员必须会使用灭火器、消防水带，保洁员必须会使用灭火器、知道疏散人员的方法。

△ 每位员工应熟悉自己的岗位环境，操作的设备及物品情况，熟悉安全出口的位置和消防

器材的具体摆放位置，掌握消防器材的具体使用方法。

△ 定人，定时、定措施消除火险隐患，每年年底组织一次消防实战演习(演习时必须实际

使用消防水带、灭火器)。演习前制定演习方案并提前一周报公司相关部门进行审核，演习后保存相应的图片记录，有关演习的情况记录在案。

△ 对消防设施、设备进行统计并记录于《消防设施清单》上，并根据情况对《消防设施清

单》及时更新。

△ 物业服务中心每月定期组织检查维修保养消防器材设备，并提交消防工作总结及消防、

监控设备保养简报。

△ 每半年至少进行一次消防紧急集合，人员以义务消防队员为主(在岗安全员可不在紧急

集合之内)，准确记录各人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及装备情况。各组紧急集合的指定地点及所需时间由公司相关部门核定，对紧急集合中不能达到要求的人员，在月度考核中予以体现，对紧急集合中无故缺勤、延误人员予以严肃处分。 △ 保持楼梯、走道和出口畅通无阻，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照

明设施。严禁在所辖区域内的任何地方贮存易燃、易爆以及各类剧毒物品。

△ 未经同意任何人员不得随意启动消防泵、喷淋泵、稳压泵、送排烟阀、破玻璃按钮，不

得随意动用消防器材和消防水。

△ 配备足够的消防用沙，不得挪做它用，烟感、温感、喷淋头未经许可不得擅自更改和拆

除。

△ 任何员工发现异味、异声、异色等现象及时报告，并采取积极措施处理。 C．火警、火灾的一般处理原则：

△ 任何人员发现火情时，立即就近取用灭火器灭火，并向控制中心报瞀。

△ 接到火警通知后，控制中心人员要求现场人员讲明火警地点，燃烧物质，火势情况等，

及时派人带对讲机、灭火器、消防工具到现场了解情况及灭火，确认火灾程度。 △ 控制中心值班人员根据火情，立即通知各岗位禁止无关人员、车辆进入现场，通知有关

人员组织疏散。安排人员关闭着火区域煤气阀、电源，同时将火警情况报告给消防总指挥。

△ 消防总指挥接到通知后，立即赶到现场、调派人员、组织救护，同时集合全体人员布置

救灾工作，必要时安排设备负责人员切断煤气总阀及市电，启动应急电源，并向机关有关部门报告现场情况。

△ 火势扩大到三级时(猛烈阶段)，立即广播、通知人员离开房间，在场工作人员指挥顾客

从消防楼梯安全疏散，禁止搭乘电梯。同时拨打火警电话119通知消防部门进行抢救，并向社会求助。安排接应组人员负责引导、配合外界增援队伍。 △ 物业服务中心积极协助消防部门做好火灾现场的保护工作。 D、消防安全管理控制要点：

△ 加强物业服务中心员工的消防观念和防火意识，任何管理服务人员都有消除火灾隐患之

责任。

△ 各个环节严格遵照国家有关规定、**物业质量保证体系文件之要求。

△ 保证楼内、楼外消防通道的畅通，各消防设施定期检测，保证完好无损，随时可以启用。 △ 对物业及周边实行24小时消防安全监控，对消防要害部门和火灾易发生区域加强防范和

巡查，重点防范。

△ 定期组织员工进行防火、防灾演习，熟练掌握各种消防设施的使用方法，提高对火警的

应急能力。

△ 落实各级、各项消防管理责任人和灭火指挥人员。

△ 安全员及保洁员日常工作注意巡视，保持警惕，对于不应放在某处的物体，不能解释来

历昀物体和不适宜放在某处的物体要及时处理。 △ 完善各类防火标识和各类消防设施使用说明的标识。

△ 各类简易灭火器材固定位置放置，便于有需要时有关人员取用方便。 △ 制定合理可行的灭火程序和疏散计划。

△ 密切注意周围环境的消防安全动态，发现异常及时通知控制中心。 7．交通及车辆停放管理 1)停车场管理

△ 指定区域：为保证行政中心及大会堂的正常秩序，所有车辆必须在指定区域停放。 △ 内外区别：行政中心及大会堂的地下车库、行政中心的平台车库一般仅供内部车辆停放，

外来车辆一般停放于东西两侧的地面停车场；

△ 主楼、东楼、西楼之北门前的地面停车场，也将首先保障内部车辆使用，根据使用情况

考虑划分相应部分供外来车辆使用。

△ 分类停放：地下车库及地面停车场根据车型划分不同停车区，在保持停车场整齐美观的

同时，保持停车场良好的空间视线，有利于停车场的安全管理。

△ 对号入座：内部车位由行政中心及大会堂有关部门提供编排的车辆停放位置，将各车牌

号码标明于对应停车位。来车各就各位。防止乱停乱放，尤其要防止领导的专用车位被占用。

△ 出入有别：进出按照车辆出入方向指示行驶，保证行车有序。

△ 照章行车：区内行车遵照行车路线指示，保证畅通。安全管理员尤其要保障消防通道的

畅通。

△ 安全第一：完善各种安全标志及交通设施，保证行车安全。如限速坡、限速标志、转弯

凸镜等。

△ 标识完备：**物业将设置完备的交通标识，包括道路行车方向标识，建筑指向标识、不

同车辆停车区域标识、禁行区域标识、禁鸣标识车辆出入口方向标识等 2)交通、车辆、停车场管理要点 △ 制订详细的管理制度，

△ 出入El置明确的行车方向标识，所有车辆出入根据指示行车。 △ 特殊情况下，安排临时交通岗，在指定的区域指挥行车。

△ 车辆出入口安全岗对进、出车辆进行控制并详细记录，并不得向任何车辆收费。 △ 区域内各车道均置方向指示标志，引导各类车辆的行车秩序。 △ 保证消防通道畅通，防止车辆占道停放。

△ 加强停车场的安全巡查，防止发生车辆盗抢事件。巡查过程中，注意观察车辆的安全状

态，如发现车辆漏油等情况，应以恰当的方式知会车主。发现可疑车辆，进行恰当的安全控制并及时通知相关部门。 8．公共秩序及来访管理

△ 各安全固定岗要熟悉物业各功能区域分布，以保证对来访人员的控制和引导。 △ 不同时段人员相对集中区域的公共安全，由控制中心与安全巡逻岗配合管理，发现异常

立即通知就近岗位安全员及时处理。

△ 控制中心安全员严密监视备受控重点情况，发现可疑人员，应立即通知巡逻人员密切注

视。

△ 特定区域的管理遵照有关部门的要求执行。

△ 外来公务人员将在主楼、东楼及西楼之一楼北门大厅登记处受到礼貌接待，经登记、验

证、发放通行证后方可放行，对不能明确确认安全的情况下，须与被访者联络确认。 △ 安全员需注意检查来访人员的配卡，可放行证件之类别由有关部门以书面形式知会，

对未佩来访有效证件的人员，可礼貌地进行查问。

△ 各安全岗需密切配合，发现异常立即通知就近岗位安全员及时处理。 △ 对楼内大声喧哗、嬉闹等不文明行为，安全管理员需有礼貌地劝止。

△ 对损坏、破坏物业及设施的一切不当行为，需立即制止，情况严重时，需立即报告物业

服务中心及有关部门。

△ 加强与安全管理部门的沟通，共同制定完善的管理制度。 9．安全队伍的建设与管理

抓好安全队伍建设，是物业管理的重要环节，安全队伍应同时具备日常执勤安全的护卫队，扑灭一般火灾的消防队，抗灾抢险的抢险队，便民服务的义工队，紧急情况下的民兵应急小分队簿多功能。因此在安全员队伍建没上应做到： 1)坚持安全员等级考核制度，提供安全员提升的规范途径。

按照**物业的传统．安全员实行等级考核制度，分初级安全员、中级安全员和高级安全员，等级与个人侍遇和提升潜力挂钩，这样可极大的调动安全员求学进取的积极性，从制度上为安全员队伍业务能力的提高提供了途径。

安全员招聘严格把好安全员入职关。择优录取，培训合格上岗，在本物业项目，更加注重安全员的政审情况及家庭背景。进驻行政中心和大会堂物业时。将从我司其他物业服务中心抽调有经验的基层安全管理人员和不少于2/3的在岗安全员。 2)加强市场意识、竞争意识、服务意识，落实“三级培训”。

所谓。三级培训”，一级培训主要是现场岗前岗位培训，安全员要以老带新，给每一个新到安全员指定入职引导人，及时适应岗位要求；二级培训即在职培训，组织学习《安全员岗位手册》，使安全员对物业概况、物业服务中心概况、职责、权限、业务等规定和要求有所掌握；三级培训中主要是公司组织入职培训、强化培训，例如物管法规、安全管理知识、交流等等，使安全员能了解和认同**物业的管理服务理念，具备规范灵活的岗位操作技能。 3)落实“三会一演练”

△ “三会”在消防方面，即会报警，会使用灭火器，会逃生救护。“一演练”指的是根据

科研中心实际情况制定出“消防演习方案”，每年两次组织安全员进行演练，提高灭火和救助能力。

△ 实行准军事化管理，实行“四会三坚持”。

△ 为了使保安提高服务意识，与业主及物业使用人沟通良好，热爱本职工作，日常管理必

须做到“四会三坚持”，即每周一次班评会，每月一次民主生活会，班前会点名，班后会点评。“三坚持”即坚持每天操练，坚持每晚就寝前点名，坚持每月考核评比。全天候24小时准军事化管理，将有效地保障安全工作的顺利进行。 (二)会议服务标准 1．职责

1) 部门经理全面监督会议、参观接待工作流程；

2) 大堂经理(分管经理助理)负责协调、跟踪会务、参观接待前期准备工作； 3) 客户服务中心

A．负责受理各类会议、参观信息并填写《行政中心会议服务通知单》交由会务都负责人安排落实并跟踪服务过程。

B．中心负责人需在每天下班前由客服中心负责人将后两天会议室预定信息以邮件或复印的形式上报机关事务局指定部门／人(目前为行政事务科杜婉华小姐处)。

C．根据会议组织方要求联系落实会议用水(用水需提前填写《会议采购通知单》交物业服务中心采购员进行相关用品采购)、用花、会标等代购事宜；

D．会后根据会议准备中产生的费用额，制作《行政中心会议费用清单》并附上交由会议组织方报销。

4)3.4技术保障部负责灯光、影音、空调设备调试工作；

5)3.5安全部负责会场周边警戒，控制噪音及闲杂人员出入并引导车辆进出及停放工作； 6)3.6会务部负责会场布置、会中服务及会后现场清理等工作。 7)3.7清洁绿化部负责会议、接待前各主要部位及参观路线范围的清洁。 2．会议／接待保密规定

1) 甲方的会务／接待内容不得向外界透露任何信息。

2)会务／接待中产生录音、录像、文件资料，在会务／接待结束后第一时间交会议主办单位或机关事务管理局处理。

3) 甲方有保密要求的会务／接待，按甲方要求执行。 3．会议场所分类

1）根据行政办事中心各类会议场所特点，现将各类会议场所分为A、B、C三类。 2) 分类说明：

A)A类(40座以下小型接待室、座谈式会议室)：各会议主办单位需至少提前一个小时致电客户服务中心(TEL：22830444)提出会议要求，客户服务中心值班人员需明确会议时间、所需会议室、会议主题、与会人数、会场布置、组织单位、联系人等信息并记录于《行政中心会议服务通知单》，再交由会务部相关负责人进行会议准备。(此类会议信息需提前告知机关事务管理局)

B）B类(1 50座以下课堂式会议室)，各会议主办单位需至少提前半天致电客户服务中心(TEL：22830444)提出会议要求，客户服务中心值班人员需明确会议时间、所需会议室、会议主题、与会人数、会场布置、组织单位、联系人等信息并记录于《行政中心会议服务通知单》，再交由会务部相关负责人进行会议准备。(此类会议信息需提前告知机关事务管理局) C) C类：戏院式会议厅(主楼240人会议厅、北楼500人会议厅) △ 由会议主办单位向物业服务中心提出使用申请，明确使用时间； △ 由物业服务中心将会议信息向机关事务局进行反馈汇总；

△ 由机关事务局根据会场档期安排进行确认并由物业服务中心回复会议主办方； △ 进行会议准备及服务。

在明确该类会议服务要求后，客户服务中心或管理专员也需按要求填写《行政中心会议服务通知单》并通知相关部门进行准备。特别说明：物业服务中心可提供鲜花、会标、饮水等代购代订服务。 4．方法和过程控制

1)客户服务中心(或项目管理专员) A．电话预定

当各办公单位通过电话进行会议预定时，客服中心值班人员(或专员)应要求会议组织方明确：

a)会议时间 b)会议地点 c)会议组织单位 d)联系人／电话 e)会议主题

B．服务要求(含：会标、饮水、鲜花、录音、铭牌、签到台、麦克风、指引标识、 台摆位)等，根据以上要求填写《行政中心会议服务通知单》，如有代订、代购服务的，应请会议组织单位联系人签名确认后通知物业服务中心相关部门进行准备：同时需对会议服务各个环节进行跟进及时掌握服务动态。

代订、代购项目有：瓶装水、会标、鲜花、录音带、指示标识(喷绘)、复印等。 2)口头(书面)预定

当各办公单位直接与物业服务中心相关人员进行口头或书面预定时，接洽人员需及时做好相关记录或根据其书面要求补填写“行政中心会议服务通知单>)并及时交客户服务中心进行通知落实。 5．工程技术部

接获会议通知后，应根据会议通知中设备方面的要求，提前对设备进行检查并调试灯光、音响、区域照明、录音及空调设备。 如属C类会议。按以下流程进行： 1)空调设备

技术人员在会议前两小时开启相关会议室空调风柜；会议前一小时开启空调设备，视具体情况提前开启其他必要区域的通道并视会场人数和温度加开主机和水泵。 2)会场照明设施

会议开始前一小时开启所有场地灯。 3)舞台灯光、音响设备

A．严格按照会议主办方要求进行调试，一般技术要求灯光开启不要太强或太弱。 B．严格按照会议主办方的要求稳固摆放麦克风，按照设备开机程序开启音响设备，并逐一调试每个麦克风音量，力求均衡无反馈声和嘈杂音。

C．根据会议主办方要求准备好录音带和录音设备，对会议内容全程进行录音，并做好标识。 4)所有准备工作完成后，需及时将情况反馈至客户服务中心，由客户服务中心主办或其它相关人员进行检查核实。 6．安全管理部

接获会议通知后，根据要求提前一小时开启相关区域门锁及责任范围内电源，包括：大堂、电梯厅等，安排人员在会议区域进行巡查， 及时制止噪音及闲杂人员进出。

如属C类会议，按以下流程进行： 1)岗位设置

在原有岗位基础上根据会议通知要求至少提前半小时增设相关警卫岗位。 2)标识指引

协助客服负责人摆放人员指引标识和车位导向标识。 3)现场控制

根据会议主办方要求控制人员出入，并对现场消防安全情况进行全面监控。

4)所有准备工作完成后，需及时将情况反馈至客户服务中心，并由客户服务中心主办或 其它相关人员进行检查核实。 7．会议服务部

按获会议通知后，及时到客户服务中心领取《行政中心会议服务通知单》，并根据要求进行准备。

如属C类会议．按以下流程进行准备： 1)现场布置

按获会议通知后，根据通知要求，提前组织人员清洁相关区域；并根据会议主办方要求。提前布置会场。 2)物资准备

根据会议人数，提前准备热水瓶、茶壶(两个)、茶叶、烟灰盅、纸巾、纸杯、托盘、毛巾(两条，大、小各一)等会务用品；并视会议、接待人数和主办方要求，摆放瓶装饮用水和水果等。 3)会务准备

在会议开始前，会务人员提前l小时到场准备茶水、摆好杯子，待宾主到场后即斟茶。 4)所有准备工作完成后，需及时将情况反馈至客户服务中心，并由客户服务中心主办或其它相关人员进行检查核实。 8．清洁绿化部

根据客服中心会场布置通知，协调清洁公司提前半天进行会场清洁，同时协调绿化公司按会议组织方要求进行会场绿化布置。

（三）清洁质量标准

清洁项目 项目分类 清洁方式 日常清洁至少清洁频率 玻璃 镀膜 透明 定期保洁高位：每周清洁1次 清洁标准 无蜘蛛网、无灰尘、无污迹、无定期清洗 低位：随时保洁 指印 墙面 3米以上5米以下为高位；3米以下为低位 马赛克 墙布 墙纸 涂料 玻璃 铝板 随时保洁高位：每季度清洗1次 无蜘蛛网、无灰尘、无污迹、无指印、无腐蚀 定期清洗 低位：每周清洁2次 高位：每半年清洗1次 低位：每周清洁1次 高位：每月清洗1次 低位：每周清洁1次 高位：每半年清洗1次 低位：随时保洁 木板 随时保洁定期上家私蜡 瓷砖 随时保洁高位：每半年清洗1次 低位：每周清洁1次 每月上家私蜡1次 高位：每季度清洗1次 定期清洗 低位：每周清洁1次 天花板 风口 喷淋器 灯罩 喇叭出口 下挂指 示牌 定期保洁定期上家私蜡 门 木材 日常保洁 每天擦抹2次或视污染程度而定、无灰尘、无污每月上家私蜡1次 防火 玻璃 不锈钢 日常保洁，定期上保养剂 窗台 红木 日常保洁，定期上家私蜡 不锈钢 日常保每天擦抹2次或视污染程度而定，每天擦抹2次或视污染程度而定、无灰尘、无污每周上家私蜡1次 迹、无胶剂 日常保洁 每天擦抹2次或视污染程度而定 无灰尘、无污每天擦抹2次或视污染程度而定，迹、无胶剂、无每周上不锈钢护理剂1次 指印 迹、无胶剂 每月擦抹2次 无灰尘、无污迹 定期保洁 4-10月每月1次，其它每2月1次 高位：每半年清洁1次 低位：每周清洁1次 每季度1次 无蜘蛛网、无灰尘、无污迹、无指印 洁，定期上保养剂 铝板 消防器材 消防栓 报警器 灭火器 消防通道 接待台 大理石 木材 每周上不锈钢护理剂1次 日常保洁 每天擦抹2次或视污染程度而定 无灰尘、无污迹、无胶剂 日常保洁 每天擦抹2次或视污染程度而定 日常保洁 每天擦抹2次或视污染程度而定 日常保洁，定期打家私蜡 无灰尘、无污每天擦抹2次或视污染程度而定、迹、无胶剂 每月上家私蜡1次 家私 沙发 日常保洁，定期上家私蜡 每天擦抹2次或视污染程度而定、无灰尘、无污每周上家私蜡1次 迹、无胶剂 茶几 电器 地毯、地垫 日常保洁 每天擦抹2次或视污染程度而定 无灰尘、无污迹 日常保洁每天吸尘2次、每月清洗1次或视无灰尘、无污迹、无泥沙、无虫、无异味 定期保养 污染程度而定 地面 木地板 毛石 花岗石 水磨石 人造大理石 天然大理石 瓷砖 胶地板 日常清洁大堂：拖地2次、抛光1次/日，推无灰尘、无污迹、防滑、光亮 计划养护 尘 1次/小时； 办公区：拖地、推尘各1次/日； 卫生间、茶水间：拖地1次/日、冲洗2次/日； 外围：清扫1-2次/日、冲洗2次/周； 日常保洁 日常保洁油漆地面 计划养护 水泥 楼梯 扶手 栏杆 日常清洁 每周擦抹2次、每周上家私蜡2次 无灰尘、无污迹、光滑 台阶 每天拖地2次、清扫2次 无灰尘、无污迹、无泥沙 电源盒、地脚线、屏风 日常清洁 每天擦抹2次或视污染程度而定 无灰尘、无污迹、无胶剂 桌椅、文件柜、窗帘、日常清洁 每天擦抹1-2次或视污染程度而座椅 会议桌、讲台 定 日常清洁 每天擦抹1-2次或视污染程度而定 无灰尘、无污迹、柔软、光亮 无灰尘、无污迹、摆放整齐、无垃圾、杂物 电脑、键盘及教具设施 日常保洁 每天擦抹1次或视污染程度而定 烟灰桶 日常清洁 每天清洁数次、巡视数次 无灰尘、无污迹 无污垢、无痰剂、烟头不超过10支 垃圾篓 日常清洁 每天倒垃圾1次，巡视数次 存放量不超过2/3，无虫子、无异味 饮水机、热水器 日常清洁 每天擦抹1-2次 无灰尘、水渍，无污迹、无积水 洗手盆 不锈钢 陶瓷 日常清洁 每天擦抹2次、每半小时巡视1次 无灰尘、水渍，无污迹、无积水 日常清洁 每天倒垃圾2次、巡视数次，垃圾桶清洗1次 存放量不超过2/3，无虫子、无异味、垃圾桶无污渍、无痰渍 不锈钢垃圾桶 隔板、烘干机 日常清洁 每天擦抹1-2次 无灰尘、无尘渍、无锈迹、无污渍 纸盒 日常清洁 每天擦抹1-2次 无灰尘、无尘渍、无锈迹 镜面、台面 日常清洁 每天清洁4次、每半小时巡视一次 无灰尘、无污迹、无积水、无头发、无手印 水池、小便池、厕位 日常清洁 一小时清洁1次、上班时间每半小无灰尘、无污时巡视1次、每天清洗1次 迹、无头发、无污垢、无便迹、无异味、无报纸、无香口胶 电梯 电梯门 轿箱 日常清洁 每小时保洁1次、每周上2西不锈钢油 无灰尘、无手指印、无花纹、光亮 按钮 每天擦抹数次 无灰尘、无污渍、无手指印 轨道 每天清洁1-2次 无灰尘、无污渍、无垃圾、有光泽 下水道 定期清洁 每周清理一次 无杂物、无泥沙、流水畅通 停车场、道路 日常清洁 每天清扫2次、每小时巡视1次、无灰尘、无污每周冲洗1次 迹、油迹、无泥沙、无垃圾 绿化地 日常清洁 每天清扫2次、每小时巡视1次 无灰尘、无污迹、无垃圾 沙井 日常清洁 每天清扫1次 无泥沙、无垃圾、流水畅通 外墙、雨棚、连廊 定期清洁 每月保洁2次、每季度清洗一次 无污迹、水渍、污垢、无彩虹、无残留清洁剂痕迹，无划伤、腐蚀痕迹、无未清洗或遗漏现象 化粪池 定期清洁 生产区东北面：1次/月 其他区域：1次/季 地面干净、管道顺畅、无异味、无赃物、无污水

（四）特殊保洁项目质量标准

清洁项目 地板 专项清洁 晶面 处理 所用材料 清洁频率 清洁标准 花岗石 大理石 晶面翻新处理：1次/年（大 堂电梯厅) 打蜡2次／月(一、二楼大厅， 电梯轿厢) 打蜡1次／季度(会场、领导 办公室木地板) 防滑、防水性强，耐磨性好、光亮 公共走道瓷砖 人造大理石 1次／月机洗 1次/季抛光 不起泡、起粉，涂抹均匀、防 地毯 外墙 清洗 清洗 羊毛、化纤 镀蜡玻璃 铝板 大理石 瓷片等 通道：2次／月； 办公区域：1次／季； 3次／年(春节、五一、十一) 无污渍、污迹，无残留、清洁保持完整、有光泽、无损伤、无彩虹、无沙浆、

（五）环境消杀质量标准 消杀项目 老鼠的消杀 消杀区域 办事中心、大会堂 天台、消防通道、 蚊虫的消杀 地下室、绿化带 办事中心、大会堂 地下室 餐厅 4次/月 消杀频率 4次/月 消杀标准 检查方法 粉迹法 阳性地方无鼠迹，不能见老鼠活动。 绿化地上无鼠洞。 可见范围内看见成蚊虫数 目不超过lO只。 可见范围内看见成蚊虫数目不超过5只。 苍蝇的消杀 办事中心、大会堂 垃圾桶、垃圾 4次/月 检查其周围在可见范围内 不得超过6只。 目测 建筑物内 平均查见数不超过1只／150平方 蟑螂的消杀 楼道下水道、污、 雨水井 4次/月 米。 目测 六)设施、设备管理标准 1．机电设备系统总体维护计划 项目 柴 油 发 电 柴 油 电 机 时间 每周 次数 内 容 一 一级检查： 机房卫生。 检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系 统、空气增压系统、控制箱是否正常。 目检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。 一 二级检查： 重复一级检查。 打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。 检查配电箱内接头是否拧紧。 一 三级检查： 重复一、二级检查。 清洗和调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮、水泵后部张紧轮。 柴 油 发 高 压 环 网 柜 变 压 器 每年 每周 二年 每周 根据机组运行情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清 一 四级检查： 清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带 张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。 检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱 一 检查指示灯是否完好。备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。清理外部灰尘。 一 检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。 检测接地电阻(应符合规定要求)。 检查电源接线装置，并紧固螺丝。 自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。 一 检查外观是否完好，有无异常响声。 检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机 运行是否正常。 变压器电压、电流是非在额定范围内。 每半年 一年 变 压 器 照明 器具 每年 每天 一 检测接地电阻，各接线装置紧固。 检测变压器线圈绝缘电阻。 紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。 清理灰尘。 一 清洁卫生。 检查外观是否完好，有无异常响声。 一 重复上述内容。 调整亮度，节约能源。 一 进驻时即进行检查测试 一 检查避雷装置焊点是否可靠，至少抽取20％的防雷接地引出点对接地 电阻进行测试，接地电阻值应符合项目设计要求 对避雷带进行锄锈刷漆，并确保接地体的可靠接地 每月 每年 4月 防雷 接地 配电柜、每天 动力柜、控制柜 一 清洁卫生。 检查外观是否完好、电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。 检查配电开关触头是否良好，有无短路、过载现象。 检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。 检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。 检查电容器、熔断器是否过热、熔断。 半年 一 紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。 若有过载现象，应更换容量大的配电设备。 一年 一 重复上述检查。 检测接地电阻。 供电线每周 路 每月 测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。 一 清洁卫生。 检查设环境有无积水、杂物。 供电电缆标示是否清晰、脱落。 一 重复上述内容。 检查线路有无过热现象。 每年 供气系每周 检查进出线路接线装置是否完好。 一 重复上述内容。 一 巡视燃气调压阀、开关是否正常，发现异常立即切断管道总阀并通知燃气公司处理。 统 每月 一 重复上序内容。 检查燃气表是否异常，并及时与使用方核对使用状况并通报业主。 每年 一 每半年至少进行一次燃气晋级切断试验。 1、 给排水系统管理要求 项目 生活 时间 次数 一 内 容 机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。 每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及 水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。 检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘 根螺栓。 检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。 一 重复上述检查。 生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。 消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水 一 电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常声响，则更换同型号规 格轴承。 泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。 检测电机接地电阻。 一 检查外观是否完好，有无跑、胃、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。 打开排污阀排污。 检查进水浮球阀并作手动进水试验。 观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。 每月 每半年 一 一 重复上述内容。 按规定比例按时投放消毒药品。 清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。 送水样至市卫生防疫站进行水质化验。 各类金属构件及管道作防锈处理。 检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有清除干净。 检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。 泵、喷 淋泵、 每天 水幕 泵、雨 淋泵、 生活 泵、喷 淋泵、 每月 水幕 泵、雨 淋泵、 消防 水 箱 水 池 每年 每周 给水 一 并、雨 每周 井、污水 井 半年 一 重复上述检查。 清理污泥，疏通下水管道。 各类井盖及金属构件刷漆。 供水 、排 污管 冈 每周 每季 一 检查外观是否完好，应无滴、漏现象。 检查闸阀，观察供水压力表是否正常。 阀门开启位置是否正确．标示是否清晰。 一 重复上述内容。 清理管道内的杂物，疏通排污管道。 检查闸阀开启、关闭是否灵活。有无跑、冒、滴、漏现象。 每年 一 重复上述内容。 检查修整全部管架。 管道及支架除锈刷漆。 检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。 管道内部清洗、作防腐处理。 更换各类阀门标示，并标注管内水流文向。 各类阀门丝杆上油作防锈处理。 2、 消防系统管理要求 项目 烟雾、 温度 等探 测器 每年 一 整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。 进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。 利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。 对所有探测器分批清洗、烘干、检测。 每日 每半年 一 一 检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。 重复上述检查。 每消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。 时间 次数 内容 报警 消 防 控 制 主 机 每周 每日 每周 每月 每季 每半年 一 清洁卫生。 检查外观是否完好。运行是否正常。 一 更换损坏的报警装置。 手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。 一 对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。 对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。 遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点 内部吸尘，清洁，并做好记录。 对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并 做好记录。 对主机、联动柜内各接线端子进行检查、清扫、紧固，并做好 消防演习时能正常控制消防设备的动作。并能准确检测有关信心。 检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。 一 一 一 一 消 防 控 制 消防 广播 和背 景音 消 火 栓 每半年 一 测试系统接口模块、各种按钮的性能。 测试系统接地电阻。 测试各回路的对地电阻。 清洁设备。 检查外观是否完好，检查线路及设备是否正常。检测线路及音 响要求达到的标准。 清洁卫生。 检查外观是否完好。 每季 一 每月 一 每半年 一 消防演习(水水柱射程大于30米，能实现联动)。 喷淋、 每周 一 检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。 水 幕 等 管 防 排 烟 每半年 一 更换失灵压力表。 放去管网污水，并试验。 室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。 阀门丝杆加注黄油并加装防护套 清洁卫生。 检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。 每月 每半年 一 一 手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。 观察消防演习时是否联动。 检查防排烟阀动作情况。 清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。 风机外壳清锈刷漆， 每年 一 气体 灭火 系统 每月 每半年 一 清洁卫生。 检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。 一 检查气瓶压力。 气瓶外壳除锈、刷保护漆。 消防 标识 系统 每日 一 消防引路及紧急疏散标识是否正常、完好 消防疏散示意图是否正常、完好 每季度 一 重复以上内容 5、空调系统管理要求 项目 空调 系统 及其 他独 立空 调系 统 时间 每年供冷季节机组启动前 运行一 次数 一 内容 检查制冷剂液位和油面。 检查加热器和变频压缩机。 检查和测试所有运行控制和安全控制功能。 检查调整微电脑控制中心的设定值。 启动机组，检查整个系统的运行状况，记录、机组运行参数。 根据运行记录，分析处理机组问题。 检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置。 检查控制装置的运行。 检查制冷剂液位和油位。 期间 检查润滑系统的运行。 检查回油系统。 检查电机和启动器的运行。 记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。 每月进行一次泄漏检查。 记录和报告有需要更换的零配件。 冷却电机轴承打油／更换轴承· 高／低压控制检测／修理／更换。 空调机组检测／修理／更换零配件。 冷凝器清理沉积物质。 电器装置有否接驳松脱／触点氧化／外来物质／修理／更换。 控制和保护装置调整设定值检测/修理/更换。 每年制冷期结束停机期间 一 检查压缩电机组件的各项环节。 检查压缩机润滑油系统。 执行各项正确操作程序，检查电机启动器。 检查控制面板，确定各操作状态是否正常。 检查冷疑器洁净情况是否需要清洗。 检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理方法。 冷却冷冻泵 每天 一 检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。 泵体盘根处滴水是否符合要求。 每季 一 检查运行记录；检查联轴器及盘根的使用情况。 转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。 每年 一 清洗水泵及电机轴承并加润滑油。 检测电机接地电阻，并记录。 检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。 更换水泵轴衬套，重新加装填料。 泵壳、泵体清锈刷漆。 冷却塔 每天 一 检查水阀、浮球阀是否正常。 观察电流、电压及布水器的运行情况。 每季 一 重复上述检查。 进行水处理。 检查电机皮带是否正常。 清洗冷却塔塔体。 每年 一 清洗填料，更换脱落布水器。 更换磨损严重的皮带。 检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。 更换或清洗电机及风叶轴承，并加注意黄油。 更换各类标示。 新风机组 每季 一 每天 一 机组外部清洁。 检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。 重复上述检查。 清洗风机过滤网。 风机轴承加注黄油。 每年 一 清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出口。 更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油。 风机外壳清锈刷漆。 测试控制部分工作是否正常。 风机盘管 每季 一 每周 一 观察风机是否正常运行，有无异常声响。 空调开关及电磁阀工作是否正常。 检查冷凝水接水盘是否畅通排水。 保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。 每年 一 检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。 清洗接水盘。 清洗回风口、出风口、过滤网。 盘管风机轴承加注黄油。 自控箱及控制器 每年 一 每季 一 每天 一 清洁卫生。 观察电流、电压是否正常。 检查线路有无过热现象。 检查进出线路接线装置是否完好。 检测箱体的接地电阻。 更换接触不良的部件。 空调循环水系统 定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌藻处理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段，每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取水样进行一次检测并出具检测结果。 6、电梯系统管理要求 项目 电 梯 每周 设 备 每半年 一 轿箱上不锈钢油。 对各安全装置清洁检查，并进行调查。 检查井道、矫顶照明、清洁井底卫生。 电 梯 设 备 每年 （七）房屋及公用设施维修养护标准 1、房屋本体维修养护 序号 1 地基基础 项目 时间 间隔 半年 每季 2 承 粱 每年 每季 一 一 一 一 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。 检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。 适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其 检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量 检查有无变形、裂缝、腐蚀。 次数 维修养护内容 做好维修保养记录。 对各活动部件换油润滑。 一 每月 每季 一 一 测试各装置安全回路的电器操作。 检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。 检查各钢丝绳张力是否平衡、有无破损断股现象。 检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。 检查各层标记是否清晰。 对导轨夹块螺丝进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。 检查安全装置，并做好记录。 一 时间 每天 次 一 清洁卫生。 轿厢照明是否正常。 控制盘指示层、指示灯是否正常。 检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是 否正常，机房室温是符合到要求，运行是否有异常和振动。 检查并拧紧各接线端。 重结构 板 每年 每季 每年 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 检查整体结构性能是否完好。 检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 检查有无倾斜，变形，裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 检查金属构件有无孔洞、变形裂缝、锈蚀。 对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。 聘请专业机构分析金属结构各部件的工作状况，评定构件的受压稳定和塑性累积损伤，鉴定金属结构加强台风暴雨等恶劣天气时对金属结构和支撑体系的适时检测。 加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属结构和柱 每季 每年 承重墙 每季 每年 金属构件 每季 每半每年 备注 3 支撑体系的检测维护工作。 备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，委托专家进行分析，计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。 非承重墙 每月 一 检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。 每年 一 一 检查墙体结构性能是否完好。 清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚的清洁。 检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。 检查屋面有无积水。 检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边、发现异常即时修复。 每月 每季 每年 一 一 对不锈钢避雷网上不锈钢油漆。 油漆圆钢避雷网。 全面修补隔热层板，重新勾缝。 检修屋面防水层。 检查屋面玻璃接缝密封胶的完好的情况。 每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密4 屋面 防水涂层、采光玻璃 每周 备注 一 5 6 楼地 楼梯 每季 每年 每半年 每年 每周 每半 年 每年 一 检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题 一 一 检查楼地面面结构功能的完好性。 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 补换损坏的地砖。 一 一 油漆型钢组合楼梯、扶手护栏网。 对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。 检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常 及时修复。 7 8 公共一 一 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 补换损坏、空鼓的地砖。 油漆扶手、金属支架和护栏网。 对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。 一 修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。 处理内墙面变色现象。 一 一 一 处理内墙面局部渗漏。 处理内墙面大面积渗漏。 雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 修补涂料饰面破损、脱落部分。 更换破损的外墙饰面玻璃。 一 一 结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。 处理外墙面变色现象；检查并加圃外墙金属构件。 雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵 入。 对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止 台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。 外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。 更换外墙饰面应按原设计要求进行。 检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。 通道 内 墙 面 涂料、 每月 石土 质块 材 每季 每年 每周 9 外 墙 面 喷涂 每半年 饰面、 每年 玻璃 根据需要 每周 一 10 吊顶 每月 每月 每半年 一 一 加强防水、防腐、防裂、防胀防霉等工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。 检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。 门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。 11 门窗 2、公用设施维修养护 序号 项目 一 更换门窗的易磨损部件。 时间 每周 每日 每周 次数 维修养护内容 一 检查路面有无积水。 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。 一 一 检查路基有无塌陷。 检查灯具完好情况，即坏即修。 检查玻璃灯罩有无破损。 有无金属灯架松脱现象。 一 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。 金属灯架有无锈蚀。 一 油漆灯具支架。 检查路灯线路有无老化现象。 一 检查路面有无积水。 检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。 检查车道灯有无损坏。 一 检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齐全、完整。 一 一 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。 检查雨水蓖有无鼻常。 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。 检查井璧有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。 检查沟、渠是否完好．如有异常及时修复。 一 全面清洁。 检查有无破损，如有异常及时修复。 一 保证畅通和结构完好，发现问题及时处理。 1 路面路基 2 路灯及线路 每季 每半年 每日 3 停车场(库) 每月 每周 每季 每周 每周 4 沟渠池井 5 雕塑、建筑 6 连廊 每年 每周 一 油漆护栏。 一 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常 及时处理。 7 公共标志设施 每半年 每周 8 垃圾中转站 每半年 一 一 一 检查完好程度。加固。 检查有无损坏，发现问题及时处理。 管道刷漆。 检查管道保温层有无损坏。 管网支架完好。 检查或更换管网。 发现异常及时修复。 （八)绿化管理标准 由于行政中心绿化租摆业务由机关事务管理局直接外包专业绿化公司进行，我司将根据机关事务管理局要求，依倨机关事务管理局制发的《行政办事中心花卉租摆管理办法》，协助机关事务管理局执行室内绿化租摆合同。 工作项目 作 业 标 准 摆 花 注意绿化花草、盆景、盆栽摆设，陈列妥当，并及时进行养护、更换。 剪裁(除草、修室内外盆栽乔灌木及时修剪处理，造型美观，枯黄枝叶及时剪除，保持青绿 剪草坪、花灌和生机，修剪下的枯叶要即刻清除；草坪无杂草、杂花，注意草坪整齐。 木、乔木) 浇水 施肥 杀虫 去尘 补缺 备注 适时、定时浇水，流到地面或设施上的水要及时抹干，保持周围环境整洁，干净，防止造成设施的腐蚀和霉坏。 施放有异味的肥料要注意时间，并以花泥覆盖，不得裸露，以免影响周围环境。 对室内外公共场所绿化喷杀虫药要注意时间，使用高效低毒农药时要做好防护工作，在室外喷药后4h内如下雨待天晴后重喷。 化池、花盆、绿化带内无烟头、纸屑等杂物，定期用湿软布、巾对植物茎叶进行除尘。 如有枯死现象，要及时进行更换，如所更换的品种不同，需审批。 所有备花木在使用前先喷一次广谱性杀虫病药，以防止将病虫及绳蚊带入园内。 室内庭院绿化 乔木 光照管理 水分管理 土壤管理 每周进行增加光照处理 树形美观、枝叶茂盛 目视、查看工 每周浇水两次以上 每两周松土一次 盛、无乱生枝、无 作质量记录 施肥管理 修剪整形 花坛 每季度施肥一次 每月修剪一次 枯枝枯叶、无突出 长枝、无明显病虫 目视、查看工 作质量记录 病虫害防治 每周进行预防，每天巡视 害现象。 光照管理 每周进行增加光照处理 长势良好、修剪整 水分管理 土壤管理 施肥管理 修剪整形 每天浇水一至两次 每两周松土一次 每周施肥一次以上 每周修剪一次 杂草、无枯枝，无 明显的病虫害现象 齐、形状优美、无 攀援植物、 藤本植物 病虫害防治 每周进行预防，每天巡视 光照管理 每周进行增加光照处理 枝叶美观，攀援程 水分管理 土壤管理 施肥管理 修剪整形 每天浇水一至两次 每个月松土两次以上 每十天施肥一次 每个月修剪一次 度好无枯叶黄叶枝 条健壮，无杂乱的 感觉无枯枝，无明 目视、查看工 作质量记录 显的病虫害现象 病虫害防治 每周进行预防，每天巡视 室内花饰及摆放 观叶植物 观花植物 水分管理 土壤管理 施肥管理 修剪整形 光照管理 水分管理 土壤管理 施肥管理 修剪整形 观赏枝条植光照管理 物 水分管理 土壤管理 施肥管理 修剪整形 观果植物 光照管理 每天浇水一次 半年换一次土 每周施肥一次以上 视植物生长情况 叶色具光泽亮丽、 目视、查看工 叶形美观，色彩搭 作质量记录 配合理。盆白色， 病虫害防治 每天进行巡视 质感强 每周进行增加光照处理 花色美观，形状优美、目视、查看工 每周浇水一至两次 半年换一次土 每周施肥一次 视植物生长情况 视植物品种而定 每周浇水一至两次 每半年换土一次 每十天施肥一次 视植物生长情况 果色怡人，果实饱 目视、查看工 高雅。对人体无不良作质量记录 影响。与建筑风格和空间相协调。盆白色，色泽清晰，美感极强，目视、查看工 无突生枝条。盆白色，作质量记录 质感强 病虫害防治 每天巡视 病虫害防治 每天巡视 定期进行增加光照处理 满，外形独特，可 作质量记录 观赏性极强。盆白

行政办事中心花卉租摆管理办法

第一章总则

第一条 为进一步加强市行政办事中心花卉租摆过程管理，提高行政办事中心花卉绿化租摆

水平，美化行政中心工作环境，特制定本规定。

第二条市机关事务管理局赋予行政事务科负责执行本规定。 第三条 **物业管理公司协助行政事务科执行本规定。

第二章对现场作业人员的管理

第四条 按机关事务局与专业绿化公司所签定的《绿化租摆合同书>)要求，绿化公司须安排

专人驻点养护，工作人员必须穿着本公司标志服装作业，并注意礼节礼貌、衣冠整洁，不得着短裤、背心、拖鞋上岗作业。

第五条 绿化公司工作人员须遵守办事中心各项管理规定，作业中须保持作业区域卫生，不

得乱丢烟头、纸屑、果皮、杂物及作业产生的垃圾。

第六条绿化公司工作人员作业及进出货时必须由指定员工通道或货物通道进出办事中心或

上下楼层，不得使用非指定通道进出或上下楼层。

第七条 绿化公司应按实际工作量安排员工现场进行苗木养护，员工进场时必须向物业管理

处进行申报，同时须提供公司证明及该员工一寸照片两张以及个人身份证原件供物业管理处验证(复印件随公司证明交物业管理处存档备案)，物业管理处凭绿化公司证明为其办理办事中心《临时出入证》。

第 绿化公司证明须包含以下内容： 1、该员工进场原因；

2、该员工姓名、性别、年龄、籍贯、身份证号码、从事工作岗位； 3、证明中还应包含对该员工政治身份的鉴别及担保内容；

第九条 管理处办理《临时出入证》时每张收取工本费人民币5元，绿化公司员工离岗／职

时应将出入证交还物业管理处。

第三章苗木租摆服务基本标准

第十条 租摆苗木品种、数量及质量要求：3米散尾葵、2米．散尾葵、吊兰、马利安、白文

草、蝴蝶兰等16类苗木，共1604株；要求所有花木须常青常绿，不得有枯叶、残花，生长良好无病虫害，盛花容器应整洁美观，样式须经机关事务局专人确认方可使用。

第十一条苗木须每两周更换一次(部分苗木可根据其生长特性经机关事务局指定人员同意方

可延长摆放时间，但延长时间不能超过15天)，保持苗木常青常绿。

第十二条1.5M高的发财树直径须达到20CM，高1.7M的发财树直径须达到22CM以上；蝴蝶兰每

盆不得少于8 支，每支不得少于8朵花。

第十二条各个重要接待室、会客厅、迎宾厅及领导办公室的绿化苗木品种选择及摆放布置须

根据相关领导、机关事务局或物业公司(按领导或机关事务局要求传达)的要求进行；同时，作为专业性绿化公司．应该在场地布置及品种选择方面提供专业意见或建议协助决策。

第四章绿化公司作业场地

第十三条物业管理处根据办事中心各场地使用状况指定地点用于绿化公司驻点管理人员临

时办公及工具保管之用，不提供办公家俱及其它物品。(目前指定地点为地下车库西北角)

第十四条物业管理处根据办事中心各部位使用情况指定地点用于绿化公司苗木临时养护修

剪及配件(如套盆等)存放之用，绿化公司须保证场地周边交通顺畅，不得影响周边环境卫生。(目前指定地点为西楼一楼东部的连廊处)

第十五条办事中心内各部位摆放的苗木的养护时须注意作业形象及工具摆放，做好专业、规

范，共同维护现场环境卫生，如遇重大会议或接待时，应主动回避。

第五章 租摆苗木的验收

第十六条绿化公司应根据合同(用户需求书)要求。按要求规格及时间安排苗木进出场。 第十七条绿化公司应向机关事务局及物业管理处提供《各类苗木摆放分布图(表)》以便于相

关监督人员掌握、跟进。

第十绿化公司按合同要求组织苗木进场时应提前通知机关事务局及物业管理处指定人

员以便于组织验收工作。

第十九条苗木进／出场时须由机关事务局指定人员会同物业管理处指定人员负责苗木质量

和数量的验收，三方确认完毕后须在((租摆苗木进／出场验收表》记录进／出场时间、苗木品种、规格、数量等内容，并须在表中签名确认。《租摆苗木进／出场验收表》一式三份，分别由机关事务局、物业管理处及绿化公司保存，并以此作为付款依据之一，内容详见“附件一”)

第六章 临时会议、接待的绿化租摆

第二十条临时会议、重要接待时的绿化租摆，机关事务局或物业管理处原则上应至少提前一

天通知绿化公司进行相关苗木准备。

第二十一条为保证紧急情况下的会场绿化布置，绿化公司应长期准备一批日常的会场背景、

台前等部位的绿化苗木，以便不时之需。

第二十二条机关事务局或物业管理处在接获重大会议、接待通知后应及时通知绿化公司，并

根据会场现状及绿化公司建议提出初步绿化布置方案，填写《临时租摆通知单》(见

“附件二”)交由绿化公司进行布置，布置完毕后由机关事务局人员和物业管理处人员签名验收，并作为临时租摆付款依据之一。

第二十三条绿化公司在接到临时租摆通知后应积极组织货源并按要求时间布置完毕，如确因

特殊原因致使部分货品不能及时到位的，应提前告知机关事务局及物业管理处，并须提出补救意见。

第二十四条临时租摆费用的计算：【月合同金额÷合同苗木数量÷月天数(30天)】×苗木盆数×租摆时间。(临时租摆只计数量，不分品种)

第二十五条租摆时间的确定：以《花卉／苗木临时租摆通知单》的租摆时间要求为准(一般

时间基准为3天。包含进场时间和出场时间)。

第二十六条绿化公司应根据各重要会议场地环境特点，结合不同建筑装饰风格制定多套相应

的专业布置方案报机关事务局批准，定期使用不同的方案以达到美观及美化的效果。

（附件1）

租摆苗木进场验收记录表

进场时间： 年 月 时 分

序号 品种 规格 数量 摆放位置 绿化公司负责人 1 2 3 4 5 数量验收 质量验收 备注 说明：本表一式三联，机关事务局、物业管理处、绿化公司各执一份，作为付款依据。

租摆苗木进场验收记录表

进场时间： 年 月 时 分

序号 品种 规格 数量 摆放位置 绿化公司负责人 1 2 3 4 数量验收 质量验收 备注 5 说明：本表一式三联，机关事务局、物业管理处、绿化公司各执一份，作为付款依据。

（附件2）

花卉/苗木临时租摆通知单

___绿化公司：

因会议场地临时会议、接待之用需进行绿化布置，现通知你公司提供专业布置方案，并根据会场装饰风格及会议类型，于____月____日____时前做好苗木准备及现场布置工作，共需租摆____天。

通知人：_________ 联系电话：____________

通知时间： 年 月 时 日

临时租摆苗木、花卉确认（布置完毕后确认） 序号 1 2 3 4 5 品种 规格 数量 数量确认 质量确认 效果评价 备注 说明：“效果评价”为优、良、中、差四个等级；本单一联，由绿化公司各执一联，作为付款依据。