房价变动对城镇居民收入差距的影响分析

作者：邢冬旸

来源：《赤峰学院学报·自然科学版》 2015年第18期

房价变动对城镇居民收入差距的影响分析

邢冬旸

（安徽工业大学商学院，安徽马鞍山243071）

摘要：近几年，经济高速发展，商品房的价格不断高攀，居民收入也呈大幅度增长的趋势。然而商品房价格已高的超出大部分人的负荷，贫富差距也日益拉大。因此，研究房地产价格波动和居民收入差距之间的关系，找出二者之间的逻辑关系，对于抑制居民收入差距持续扩大并促进房地产市场合理健康发展有着重要意义。

关键词：房地产价格；城镇居民收入差距；基尼系数

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1673-260X（2015）09-0097-03

1引言

自从国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我国城镇住房制度发生了根本性转变。在国民经济持续增长的基础上，房地产市场取得了长足发展。商品房价格不断攀升，当前房地产价格超出了大部分人的住房购买能力，居民收入差距持续扩大，贫富两极分化的问题也日渐凸显。因此，研究房价不断上涨是否会对居民收入差距扩大产生正向影响，并根据研究结论提出相关的对策建议，对于调控房地产市场回归到相对合理的水平，进一步改善收入差距继续扩大的现状，实现社会的公平、公正，具有很强的理论和现实指导意义。

2文献综述

房价变动与居民收入差距关系一直是学术界关注的焦点，国内外学者对此也进行了大量深入的研究。通过对现有文献的进行综合分类梳理，可以将研究结果分为以下两种：

2.1房价上涨促进居民收入差距的扩大

国外文献对房地产研究较早，很早就发现房价上涨会导致居民收入差距扩大。伴随房价的不断上涨，房屋的拥有者通过出售和出租能够获得很高的收益，而没有住房的人则承担了不断上涨的租金和不断上涨的房价（KookshinAhn，1997）[1].MatlackandVigdor（2006）[2]利用

美国大都市区域数据，发现房价上涨显著增加了高端群体的收入，从而推动了收入差距的扩大。

国内学者在研究城镇居民收入差距与房地产价格变动关系时，大多数认为商品房平均价格水平的上涨拉大了城镇居民收入差距（石弘，2007[3]；汤浩，刘旦，2007[4]）。因此，政府釆取一系列的财政政策、货币政策等宏观调控措施来有效控制房价，缩小收入差距是很有必要的（陈钊，陈杰，刘晓峰，2008[5]）。

2.2居民收入差距的扩大促进房价上涨

Rodda（1994）[7]和Gollier（2001）[8]认为财富的增长将导致对风险资产的需求更快增长，从而推高资产价格。这种机制在房地产市场上体现的非常明显，即富人通过购房实现资产配置的多元化，从而推高房价。

与此同时，国内也得出类似结论，在收入差距比较大的时候，绝大部分的财富将会集中于少数人的手里。拥有大量财富的部分人为了防止所持有财富的缩水贬值，很多会选择投资房地产业，这样一来推升了房价（孙寒冰，2006[10]；刘振彪，2006[11]；刘琳，2007[12]）。

2.3小结

通过对国内外文献梳理和回顾，可发现国外学者的研究取得了一定的成就。他们主要阐明了居民收入对房价变动有着重要的影响，这对丰富房地产经济学有着重要意义。国内研究主要基于某个地区或者是全国数据层面，数据的覆盖面较窄，时间跨度也较短。本文在前人研究的基础上，选择分省的面板数据，利用基尼系数计算城镇居民收入差距，分析收入差距对房价的影响。

3房价变动对城镇居民收入差距的实证分析

3.1模型选择

本文试图对房地产价格和城镇居民收入差距两个变量之间的关系进行检验。由于之前的学者都是基于全省的研究，因此，本文用分省的面板数据，且房地产价格与基尼系数这两个变量是存在相互关系的时间序列变量，用VAR模型分析较为适合。

3.2数据说明与描述性统计

本文所使用的数据是1996-2012年各省的房价收入比来衡量房地产价格，用FI表示。用基尼系数作为衡量城镇居民收入差距的指标，用JN表示。基尼系数的计算方法来源于胡祖光

（2004）[17]，用P1、P2、……Pn分别表示n个阶层的收入在总收入中的比例，根据《中国统计年鉴》中城镇居民收入分组五分法，用P1表示最低收入组占总收入的比重，P5表示最高收入组占总收入的比重，则基尼系数的近似计算公式表示为：

g=P5-P1

关于房价收入比这一指标笔者采用的公式是：

房价收入比=商品住宅平均单套价格/城镇家庭平均可支配年收入

=(商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数)

3.3实证分析

由以上公式计算得出2010年至2012年部分省份房价收入比和基尼系数的数据如表1所示：

由于时间序列经济数据通常会存在异方差现象，为了消除数据中存在的异方差，对基尼系数和房价收入比这2个变量取自然对数，即分别记为LNGN，LNFI。

本文分别对全国和东、中、西部地区建立以下模型：

其中i=0,1,2,3,分别代表全国、东部、中部和西部地区。

对lnJN和lnFI这两个变量进行OLS回归，回归结果如表2所示。

中部和西部的回归系数不显著，可能是由于数据不全造成的。

以上两个回归方程表明，房价收入比对基尼系数存在显著的正影响。对相对于全国而言，房价收入比增加1%，将使基尼系数增加0.1229%；对东部而言，房价收入比增加1%，将使基尼系数增加0.4894%。

4结论及相关政策建议

4.1结论

通过对房地产价格与城镇居民收入差距进行理论和实证分析，主要可得出以下结论：房地产价格能对城镇居民收入差距产生正向的影响，即房地产价格的上涨会促使城镇居民收入差距不断拉大，房价不断攀升加剧了贫富两极分化。房价每上升一个百分点，城镇居民系数就会增加0.1229个百分点，他们之间呈现正向关系。

4.2政策及建议

由本文相关的研究结论得知房地产价格上涨会促使城镇居民收入差距进一步拉大。为了抑制房地产价格非理性上涨，进一步改善城镇居民收入差距继续扩大的现状，本文提出以下政策建议：

第一，为了抑制房地产价格非理性上涨，政府要加强房地产市场的宏观调控，进一步提高买房贷款利率，逐步实行利率市场化，降低对房地产增值的预期。比如对拥有两套及以上住房的家庭征收房产税，并且在房产出售环节也要征收所得税。

第二，利用税收缩小城镇居民收入差距。逐步建设和完善现有的收入和财产税收政策，应该对不同来源的收入采取差异化的财政税收制度，如适当提高以房地产为主收入所得的税率，从而通过税收的控制手段规范高收入群体的收入，达到缩小城镇居民收入差距的效果。

参考文献：

〔1〕KookshinAhn。

TrendsinandDeterminantsofIncomeDistributioninKorea[J].JournalofEconomicDevelopment,1997,2:45-67.

〔2〕MatlackJLandVigdorJL。

DoRisingTidesLiftAllPrices?IncomeInequalityandHousingAffordability[R].NBERWorkingPapers,2006.

〔3〕宁光杰。住房改革、房价上涨与居民收入差距扩大[J].当代经济科学,2009(9):52-58.

〔4〕瞿晶,姚先国。城镇居民收入不平等分解研究[J].统计研究,2011(11):50-55.

〔5〕刘嘉毅。房价上涨会拉大城乡收入差距吗？——基于中国经济转型特征下的经验研究[J].当代财经,2013(2):16-26.

〔6〕徐舟,髙压楠。中国房地产价格对收入分配差距影响的研究[J].经济纵横,2012(1):100.

〔7〕梁斌。收入分配差距对房地产价格的影响研究——基于异质性DSGE模型的模拟分析[J].金融与经济,2011(6):40-44.

〔8〕黄伟,王立勇。房地产价格与居民收入差距的关系研究[J].价格理论与实践,2012(3):39-40.

〔9〕胡祖光。基尼系数理论最佳值及其简易计算公式研究[J].经济研究,2004(9):60-69.