个人以土地使用权投资入股税收问题

个人以土地使用权投资入股税收问题

一、契税

1、财税〔2008〕129 号

《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）

方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土

地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂

行条例细则》第第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入

股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，

对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视

同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。

2、财法字[1997]52 号 《中华人民共和国契税暂行条例细则》

第四条 条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军

事单位和社会团体以及其他组织。 条例所称个人，是指个体经营

者及其他个人。

第 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、

房屋买卖或者房屋赠与征税:

(一)以土地、房屋权属作价投资、入股；

(二)以土地、房屋权属抵债；

(三)以获奖方式承受土地、房屋权属；

(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

二、营业税

财税[2002]191 号《关于股权转让有关营业税问题的通知》

以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承

担投资风险的行为，不征收营业税。

对股权转让不征收营业税。

三、个人所得税

国税函[2005](废止)

《关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》

福建省地方税务局:

你局《关于房地产等非货币性资产评估增值征收个人所得税问

题的请示》(闽地税发[2005]37 号)收悉。经研究，批复如下:

考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情

况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取

得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收

回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其

“财产原值”为资产评估前的价值。

四、印花税

财税[2006]162 号《关于印花税若干的通知》

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收

印花税。

五、土地

财税[2006]21 号《关于土地若干问题的通知》

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营

的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进

行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地

一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048 号)第一条暂免征收

土地的规定。

如何掌握土地的增值额计算?

问：如何掌握土地的增值额计算?

答：计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转

让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。

对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价

格确定其转让收人。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

(1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国

家统一规定缴纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让

金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；

以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及

拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费

用。这些成本允许按实际发生额扣除。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发

项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的

费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值

税实施细则规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金

融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的 5%以内予以扣

除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所

支付的金额及房地产开发成本的 10%以内计算扣除。

(4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由批准设立

的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考

评估机构的评估而确认的价格。

(5)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、

印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(6)财政部确定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所

支付的金额与房地产开发成本之和加计 20%扣除。