今年以来，江苏省房地产市场随国内房地产市场快速回暖，全省商品房累计销售面积同比增速自3月份首次转正以来，涨幅持续扩大，9月份达到44.8%;房屋销售价格指数环比涨幅也在3月份由负转正，涨幅持续扩大。与此同时，商品房投资额同比增速自年初以来持续上升，但还大幅低于08年同期水平，商品房新开工面积仍同比下降0.4%，商品房施工面积同比增长154%，仍低于08年同期水平。全国商品住宅市场去库存化趋势明显，9月份北京、杭州和南京等城市的住宅出清周期较08年年底缩短了10-15个月，部分城市新推盘量有限已成为制约商品住宅持续上涨的一个重要影响因素。
基于对09年前三季度中国房地产市场形势的分析，我们对市场未来走势有以下判断:短期内((1年)开发投资将稳步增长，但部分城市仍将面临供给不足，四季度销售面积可能出现环比下降;中期( 2-3年)内，随着经济的持续回暖以及宽松货币政策的逐步退出，房地产市场进入阶段性调整的概率加大，09年供应类指标的回暖可能会使未来商品房市场再次出现供过于求的局面;但长期内，我们依然相信中国房地产市场具有高成长性。
一、2009年前三季度江苏省房地产市场分析
（一）市场供应
1、基本统计情况
表一：江苏地区房地产开发投资情况 亿元 100Mil.yuan 房地产投资额 地 区 Region Real Estate Development 比去年同期增长 Change % 总计 Total 全 省 Jiangsu 苏 南 南 京 市 无 锡 市 常 州 市 苏 州 市 镇 江 市 Southern Jiangsu Nanjing #住宅 Residemtial Buildings 总计 #住宅 Residemtial Total Buildings 6.7 0.5 3.0 -4.0 2297.66 1671.36 1527.51 1082.00 441.45 329.77 16.1 7.6 Wuxi 327.50 217.80 1.1 -5.4 Changzhou 219.45 142.01 20.0 7.4 Suzhou 476.24 337.61 -8.9 -14.2 Zhenjiang 62.88 54.81 295.99 224.08 128.98 91.07 -14.6 -15.3 1.7 -3.0 4.1 -4.4 苏 中 Mid Jiangsu 南 通 市 扬 州 市 泰 州 市 苏 北 徐 州 市 Nantong Yangzhou 80.07 66.11 -10.1 -10.1 Taizhou Northern Jiangsu Xuzhou 86.94 66.90 11.6 7.7 474.16 365.28 24.9 20.1 95.70 75.57 27.8 16.2 连云港市 淮 安 市 盐 城 市 宿 迁 市 Lianyun'gang 82.41 61.45 15.6 14.4 Huai’an 134.16 102.54 35.2 30.4 Yancheng 77.33 59.67 9.2 3.3 Suqian 84.57 66.04 33.5 34.8 表二：江苏地区房地产开发施工面积情况
万平方米 10000 sp.m. 施工面积 Floor Space Under Construction 地 区 Region 总计 Total 全 省 Jiangsu 苏 南 南 京 市 无 锡 市 Southern Jiangsu Nanjing #住宅 Residemtial Buildings 比去年同期增长 Change % 总计 #住宅 Residemtial Total Buildings 6.2 2.7 3.9 -0.7 26499.15 20209.26 16507.68 12151.76 4034.47 2926.28 10.2 2.3 Wuxi 2813.70 2084.37 2509.41 1803.76 -4.9 -12.7 16.2 14.0 常 州 Changzhou 市 苏 州 市 镇 江 市 Suzhou 6279.66 4601.88 -0.8 -2.8 Zhenjiang 870.43 735.48 3709.02 2932.10 1700.71 1324.03 10.3 9.0 2.1 -1.5 2.6 1.5 苏 中 Mid Jiangsu 南 通 市 扬 州 市 泰 州 市 苏 北 徐 州 市 连云港市 淮 安 市 盐 城 市 宿 迁 市
Nantong Yangzhou 1071.66 839.85 10.3 1.2 Taizhou Northern Jiangsu Xuzhou 936.65 768.22 -6.6 -8.7 6282.46 5125.40 15.7 14.8 1274.15 1094.02 16.0 16.0 Lianyun'gang 1340.40 1050.91 13.9 10.2 Huai’an 1392.55 1140.22 16.7 13.0 Yancheng 899.68 752.06 5.2 7.1 Suqian 1375.67 1088.19 24.3 26.8 表三：江苏地区房地产开发竣工面积情况
万平方米 10000 sq.m. 竣工面积 比去年同期增长 Change Floor Space Comploted % 地 区 Region 总计 Total 全 省 苏 南 南 京 市 无 锡 市 常 州 市 苏 州 市 镇 江 市 苏 中 南 通 市 扬 州 市 泰 州 市 Jiangsu Southern Jiangsu Nanjing #住宅 Residemtial Buildings 总计 #住宅 Residemtial Total Buildings 23.1 21.7 10.3 9.7 4283.37 3497.50 2372.14 1894.52 696.52 590.55 27.1 27.6 Wuxi 313.08 240.34 -20.7 -27.2 Changzhou 278.32 210.57 35.0 36.4 Suzhou 906.69 697.39 1.7 1.6 Zhenjiang Mid Jiangsu Nantong 177.53 155.67 733.69 620.91 292.88 244.05 60.9 66.1 12.8 12.4 -17.3 -16.3 Yangzhou 231.54 205.54 48.1 43.9 Taizhou 209.27 171.32 49.8 44.8 苏 北 徐 州 市 连云港市 淮 安 市 盐 城 市 宿 迁 市
Northern Jiangsu Xuzhou 1177.54 982.07 73.2 65.5 218.18 191.87 13.6 6.5 Lianyun'gang 206.39 169.52 192.5 179.3 Huai’an 252.43 222.17 68.7 61.2 Yancheng 246.35 201.35 67.4 77.1 Suqian 254.19 197.16 111.0 95.3 2、简要分析：
（1）前三季度，全省房屋施工面积26499万平方米，同比增长6.2%,其中:住宅施工面积20209万平方米,同比增长2.7%,增幅比1-8月提高1.9个百分点，是今年以来的最高水平;房屋竣工面积4283万平方米，同比增长23.1%，其中:住宅施工面积3497万平方米,同比增长21.7%。与1-7月、1-8月的增速基本持平，延续今年以来的稳步增长态势。
（2）供应类指标触底反弹，第三季度新开工面积增长显著
前三季度，房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点，其中住宅新开工面积5.87亿平方米，同比下降3.5%，降幅比1-8月缩小5.4个百分点;从不同季度来看，第三季度(7-9月)，商品房和住宅的新开工面积分别为2.53亿平方米和2.02亿平方米，分别比去年同期增长26.2%和22.3%。
（二）需求:销售面积和销售额持续上;张，但增速逐渐趋缓
前三季度，全国商品房和商品住宅分别实现销售面积5.84亿平方米和5.37亿平方米，分别同比增长44.8%和46.4%;销售额分别为27532亿元和24268亿元，分别同比增长73.4%和78.2%，延续今年以来的增长势头。
从不同季度来看，第三季度(7-9月)商品房和住宅的销售面积分别为2.43亿平方米和2.22亿平方米，较第二季度增长4.7%和6.4%;销售额分别为10221亿元和11732亿元，较第二季度分别增长6.0%和9.4%;表明商品房和住宅市场销售在第三季度仍处于上行通道，但增速略有趋缓。
（三）需求:东部地区增长最为显著，但第三季度增速开始下滑
前三季度，东、中、西部地区商品房销售面积分别同比增长52.9%, 30.0%, 42.7%，东部地区增速较1-8月缩小0.1个百分点，中部和西部较1-8月加快5.7和2.2个百分点。
东部地区的第一、二、三季度的商品房销售面积分别为6253万平方米、12432万平方米和12364万平方米，其中三季度比二季度下降0.5%。而中、西部三季度销售面积同比和环比均保持增长。
（四）需求:住宅币场增长更为显著，部分省币写字楼和商铺币场仍不太乐观
前三季度，全国住宅销售面积和销售额分别同比增长46.4%和78.2%，增速与规模均创下2005年来的最高水平;办公楼和商业营业用房的销售面积增长率分别为23.5%和30.6%>销售额增长率分别为37.1%和49.0%，增速明显低于同期住宅市场。
值得注意的是，天津、福建、重庆前三季度办公楼销售面积降幅超过30%，天津、海南等地商业营业用房销售面积降幅依然较高。
（五）土地:住宅用地累计供应量已超过去年同期水平
1-9月，全国60个城市累计推出土地6642宗，同比增加8%，推出土地面积31512万平方米，同比增加17%。其中，推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2089宗，同比增加2%，推出土地面积12779万平方米，同比增加8%。
10个重点城市中，除了广州、重庆、深圳之外，其他7个城市住宅用地累计供应量超过去年同期水平。天津是住宅用地供应大户，2009年1-9月，住宅用地累计供应量超过1500万平方米，供应量位居各大城市之首。此外，北京、武汉、重庆累计供应量超过500万平方米。广州、深圳住宅用地供应偏紧，累计供应量不足55万平方米。
（六）土地:成交量连续8个月稳步增长
2009年1-9月，土地交易活跃状况逐渐从重』氛城市延伸到其他城市，60个城市累计成交土地4873宗，同比增加55%，成交土地面积23083万平方米，同比增加40%。其中，成交住宅类用地1634宗，同比增加53%，成交面积10524万平方米，同比增加27%。
10个重点城市中，除了南京、深圳之外，其他8个城市住宅用地累计成交量同比增加。其中，天津住宅用地累计成交量超过1500万平方米，同比增加49%，成交量位居各大城市之首。武汉累计成交量649万平方米，同比增加307%。北京、上海累计成交量同比分别增加16%、19%。
（七）土地:主要城币土地成交溢价水平明显高于2008年
从09年4月开始，商品房销售市场的回暖直接刺激了住宅用地交易，开发商拿地较为积极，加上政府采取低价挂牌的策略，住宅用地溢价空间较大。
1-9月，10个重点城市中除了广州、武汉外，其他城市住宅用地溢价水平均高于去年同期水平，北京、上海更是超过2007年水平。其中，上海平均溢价水平为118%，远高于去年同期的20%。武汉、天津住宅用地供应充裕，供求相对平衡，没有出现普遍“抢地”的场面，溢价水平较低。
（八）投资:企业投资信心逐渐恢复，开发投资增速逐月提高
09年前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分』点，比去年同期回落8.8个百分点。
第一、二、三季度，全国房地产开发投资额分别为4880亿元、9625亿元、10545亿元，分别比去年同期增长4.1 %, 13.1 %, 30.5%。
（九）资金来源:国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款增速进一步加快
前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年加快15.2个百分点。其中，国内货款增长47.2% ，增速比上半年加快14.6个百分点 ,利用外资下降26.2%，降幅比上半年缩小3.5个百分点 ,企业自筹资金增长14.5%，增速比上半年加快4.1个百分点;其他资金增长62.4%，增速比上半年加快27.7个百分点。在其他资金中，定金及预收款增长52.0%，增速比上半年加快24.3个百分点;个人按揭货款增长107.7%，增速比上半年加快44.6个百分点。
从不同资金来源占比来看，国内货款占21.0%，比2006-2008年提高近2个百分点;定金及预收款占比26.3%，较去年全年提高2个百分点;个人按揭货款占13.7%，较去年全年提高4.3个百分点;自筹资金占比32.8%，较去年全年下降6.7个百分点。
（十）资金来源:公司债、IPO等公开融资渠道逐渐打开，品牌企业优势更加突出
随着市场销售情况的好转和国内外资本市场的明显回升，公开市场融资渠道已经向房地产公司敞开，房地产公司融资活动日益频繁，1-9月累计公开融资(含提案)超过1500亿元。9月以来，宝龙、华南城、恒盛等多家企业成功上市，恒大、卓越、禹州也已进入招股阶段。10月上半月，新世界、中粮等通过增发配股等方式，预计融资额超过300亿元。此外，万科、绿城、绿地、方兴、SO日O中国等多家企业获得国内商业银行授信超过1300亿元。
6.企业:龙头开发商销售业绩增长显著，万科累计销售额首家突破400亿元
2009年以来，龙头企业销售增长显著，万科和保利地产前三季度分别实现销售额461.5亿元和323.35亿元，分别同比增长29.8%和165.2%，中海、富力、金地等企业销售亦增长显著。
从9月销售情况来看，与前几个月环比下降不同，多个企业9月销售情况环比上升:万科9月实现销售额54.6亿元，环比上升13.3%;中海地产9月销售45亿港元，环比上升24.7%，扭转了前两个月销售连续环比下跌的情况。
二、中国房地产市场未来形势展望
1、今时不同往日
(1)宏观经济环境不同
2007年，是中国上一轮经济复苏和快速增长(始于1998年)的顶点(全年GDP增长13%，是1998年以来的最高水平)。
2009年，是中国经济调整后回升的第一年。
(2)政策环境不同
2007年，国家宏观政策目标是“防通胀”，房地产业政策和信货政策处于收紧阶段(房货新政、多次提高利率和存款准备金率); 08年下半年，大量的放松性政策出台(中央及地方政府“救市”，下调利率及准备金率)。
2009年，国家宏观政策目标是“保增长”，降息、四万亿投资等宽松的货币政策效果逐渐显现，宏观经济和房地产逐渐企稳回升(上半年新增信货超过7万亿，M2增速创历史新高)。
(3)社会信心不同
2007年，股价、房价明显过热，物价水平持续上升。
2009年，股价较07年最高点仍有较大差距，房价绝对水平接近2007年(7月环比涨幅1%，低于07年9月的最高水平1.7%，另一方面，本来经济回暖更多的依靠投资和信货投放，央企在其中占据明显优势，政府与民间、学术界和产业界、国企和民企的对经济形势的判断较大差异。
(4)企业心态不同
2007年，房地产企业特别是民营企业和上市公司对后市信心较足，高价拿地现象普遍。2009年，地王的产生与土地推出量较少或地块本身属性有关。而经历过2007以来的大调整后，房地产企业对后市较为谨慎。根据我们7月和10月先后两次对房地产经理人的调查，近期经理人对后市预期更加谨慎，近半数经理人认为四季度政策环境将收紧，房地产市场形势将差于三季度，有近六成的经理人认为四季度销量将下降。
(5)市场供需态势不同
2007年，房地产开发投资、开竣工面积增长较快，可售面积和出清周期维持高位，市场供给与需求基本持平。
2009年，前三季度开发投资增速逐步回升，但仍不及2008年，更不及2007年，新开工面积仍小幅下降，主要城市销售量高于销售量，库存迅速消化，部分城市供给不足，杭州、上海等地可售量仅可满足2-6个月的销售。
2,短期币场形势展望(1年内)
(1)投资&供给:开发投资稳步增长，但短期内部分城市仍将面临供给不足
随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，商品房新开工面积降幅持续缩小，施工面积增幅5月以来稳步回升，其中第三季度的投资额和商品房新开工面积分别同比增长30.5%和26.2%，预计四季度投资力度将进一步加大。
供给方面，由于前三季度北京、上海、深圳等重点城市新开工面积降幅明显，预计短期内部分城市新增供应将仍不足。
(2)需求:受价格上涨、新增供应、优惠政策即将到期等影响，四季度销售面积可能环比下降
4-6月，北京、深圳等主要城市的成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平，其后的7-9月，多个城市成交量高位震荡。从全国来看，三季度全国商品房销售面积仍高于二季度，但东部地区环比下降0.5%，广东、北京、上海降幅均超过5%，浙江、福建的商品房销售面积和销售额在8月和9月均环比下降。
在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高、去年年底公布的优惠政策即将到期(购房者期待抑制性带来的房价下降)等多种因素的影响下，预计四季度成交面积将低于三季度，但东部地区可能降幅较大。
(3)价格:房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长
由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，在紧缩性货币政策真正出台前
(加息或提高存款准备金率，最快也得到年底，预计将在明年一季度)预计房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。
(4)土地:热度继续提升，城市中心区热』氛地块竞争可能更加激烈
随着投资信心的增强，由于“示范效应”、“抵御通胀预期”、“资金实力明显增强”、“部分企业存货不足”等多种因素，企业拿地将更加踊跃。
3、中期币场形势展望(2-3年):宏观经济复苏的持续性和货币政策调整是最大变数
(1)宏观经济:经济持续回暖，但投资和信货拉动的经济复苏仍有很大的不确定性
今年前三季度，在政府四万亿投资(全社会固定资产投资同比增长33.4%)和天量信货(新增8.67万亿，同比增长149%)的刺激下，宏观经济持续回暖，GDP增长7.7%，其中三季度GDP增长8.9%。
但另一方面，1-9月进出口总额同比下降204%，降幅较上半年下降，外需依然乏力;拉动经济增长的三大支柱之一的消费，仍有待进一步升级;固定投资占比过大，宏观经济回暖的基础还不稳固。
(2)宏观经济仍面临诸多挑战
政府主导投资可能进一步带来产能过剩、民营经济主体投资仍不踊跃、高额信货与实体经济可能脱钩、过于宽松的货币政策可能带来通胀。
(3)货币政策:前三季度“过于宽松”的货币政策难以延续
近期，中央部门已经开始关注未来的通胀风险，银监会及央行多次强调“严格执行二套房货政策”，若货币政策转向(高盛预测四季度将上调存款准备金率
0.5个基』氛，明年全年将三次加息)，宽松性货币政策的结束，未来2-3年的房地产市场将面临挑战。在10月21日召开的国务院常务会议首次提出，将保增长、调结构和管理通胀预期的关系列为今后几个月的重点调控内容。这一说法，与此前持续逾半年的官方说法一“把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务”相比，已经出现明显变化。今后一段时间货币政策基调转变的概率上升。
(4)中期市场形势展望
2-3年内，中国房地产市场仍可能再次进入阶段性调整，主要风险在于:
宏观经济复苏的持续性以及货币政策可能出现大幅调整;
房价涨幅过高，大幅超出居民实际购买力;
随着中国房地产市场的不断成熟，将会体现出与发达市场一样的周期波动，政策无法“熨平”这一波动。
4、长期趋势:人口结构和城币化保证了房地产币场未来的高成长性
(1)人口结构是房地产业的第一推动力
从人口出生率来看，81年一90年人口出生率均在20%以上，这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段，婚房等自住性需求较为强烈，消费潜力巨大。根据我们的调查，畅销楼盘的客户年龄分布结构中26-35岁的客户比重超过60%，这一年龄段的人群将为中国房地产提供巨大推动力。
未来十年，80后将逐步迎来改善型需求，而目前的改善型需求主力(60-70年代生人)由于收入水平和生活要求高，将形成“多次改善性需求”，这两者将是未来十年的消费主力。(2)城市化进程不断推进将给中国房地产业提供广阔空间
由于城市化进程的加快(过去十年平均每年提高约1个百分点，到2020年达到约60%)和人均居住水平的稳步提升(预计2020年人均达到35平方米)，将为房地产市场提供约150亿平方米的新增住房需求(每年约12-14亿平方米，远高于2008年的6亿平方米)。
据此测算，未来十年商品房销售额有望保持15%的平均增长水平(其中销售面积和均价的增长率分别为10%和5%，过去十年这两者的复合增长率分别为15.6%和6.5%，我们的预测相对保守，但仍可从中可以看出房地产市场的巨大成长性)。
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