1．概述
西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济性的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。
项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，地处上风上水，与市区海拔落差108米，从项止地区可以俯瞰整个市区。
整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。
考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发高还计划在牧丹园内建一个建筑面积为1000m的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园建一个建筑面积为1200 m 休养所，供本单位人员到该市度假用。 2．基础数据 2.1 项目用地
整个项目用地情况见表2-1
表2-1 土地平衡表
项目 牡丹园 月季园 芍药园 合计
规划用地 10000 85440 23200 208640 住宅 17958 10613 1563 30134 其他建筑 461 792 1253 道路 27827 21663 901 50391 绿化 53754 52372 20726 126862 2
2
2.2主要建筑物
各区的建筑物和配套设施的安排见表2-2
表2-2 主要建筑物一览表
名称 牡丹园 C型中档 D型高档 E型中档 F型普通 综合商场 月季园 A型高档 B型中档 C型中档 D型高档 休养所 芍药园 C型中档 合计 数量（幢） 211 18 22 28 142 1 91 19 32 24 15 1 13 13 315 建筑面积（平方米/幢） 203.56 246.92 151.46 83.28 1000.00 276.33 179.79 203.56 246.92 1200.00 217.38 小计（平方米） 26163 3664 5432 4241 11826 1000 20792 5250 5753 4885 3704 1200 2826 2826 49781 按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3 表2-3 房屋类型及面积表
房屋类型 普通住宅 中档住宅 高档住宅 数量（幢） 142 115 56 面积（平方米） 11826 21369 14386 休养所 综合商场 2.3建筑与装修
各档住宅的建筑与装修条件如下：
1 1 1200 1000 普通住宅：建筑面积为80~120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檀条楼板，粘土砖，普通屋面，普通大门窗，水泥地面，局部地砖，清水，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。
中档住宅：建筑面积为150~220平方米，院落200~300平方米，有车库，水泥檀条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，普通大门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用282.2元。
高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332元。
休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5元和1245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。 2.4 开发进度和项目计算期
项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内的综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。 2.5 项目总投资及用款计划
项目总投资为13507万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。 房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入的2.96%计算，管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235万元，及不可预见费率合计为11%。详见表2-4和附表2-2
表2-4 房地产开发建设投资估算表 序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 4 5 6 7 8 费用名称 房地产开建设总投资 土地费用 土地购置费 手续费 前期费用 可行性研究费 勘察设计费 场持准备费 其他费用 建造费用 建筑安装费 配套设施 销售费用 管理费用 其他费用 涨价及不可预见费 财务费用 金额 12866 1252 1200 52 684 30 162 478 14 7870 6558 1312 495 515 235 1216 599 道路、绿化、水电增容 按售房收入的2.96% 1~4项和的5% 1~6项的11% 考察、调研费 含土方、三通一平 备注 20.87万平方米 自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按劳取酬245元/平方米计算，计划内24.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。另需经营资金8万元。 2.6 项目用款计划 项目施工用款计划见表2-5 表2-5 施工用款计划表 年份 1 项目 普通住宅 573 298 160 1031 2 3 4 合计 中档住宅 高档住宅 休养所 综合商场 小计 574 429 125 106 1807 1060 714 75 2147 923 588 1617 457 656 1113 3015 2388 125 181 6740 除施工用款外的其他项目用款计划见表2-6 表2-6 其他项目用款计划表
年份 1 项目 土地费用 前期费用 基础设施建150 设费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 194 220 90 200 71 115 160 90 370 162 100 80 55 250 183 65 20 280 122 41 8 30 61 7 86 515 495 235 1216 599 340 414 334 73 1312 1252 684 1252 684 2 3 4 5 6 合计 2.7 资金筹措与借款偿还
本项目投资的资金来源有：开发商资本金900万元，第一年注入540万元，第二年注入360万元；申请房地科投资人民币借款4500万元，第一年借款待3500万元，第二年借款1000万元，贷款名义年利率4%，单利，宽限期2年，分3年等本还款；其余不足部分用预售房款按实际需要补足。详见附表2-2
自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%，在第
三年一次偿救灾。自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时回收。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。
还款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。 2.8 销售计划及价格
所有住宅均准预销，预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各处销售资金回笼分别占售房合同额的28%、45%和27%。根据开发总成本和预期的利润，并考虑当地和外地其他同类项目的售价，开发商确定各类住宅和休养所的平均租售价格为：
普通住宅 2158元/平方米 高档住宅 4316元/平方米 中档住宅 3718元/平方米 休养所租价 3500元/年，平方米 以上价格为分类综合单价，实际操作时可根据具体的房屋的布局、位置、院落大小、付款方、附带条件等在小范围内变动调整。
由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比例逐年上升，销售计划见表2-7 表2-7 销售计划表（%） 年份 1 项目 全 部 普通住宅 中档住宅 高档住宅 23 36 19 18 25 39 21 20 44 25 49 52 8 10 10 100 100 100 100 2 3 4 合计 按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%，从第三年开始营业。
综合商场的年平均营业额估计为120万元，采购成本为60万元，水电费为10万元，修理费按固定资产的2.5%提取。商场建筑物按20年折旧，残值率5%。综合商场从第三年开始营业，当年达到正常营业额的80%，第四年以后正常营业。
2.9 有关税费率
营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加费费率3%，企业所得税率33%，增值税税率（一般）4%，房产税税率按租金12%，盈利积金按10%提取，公益金按提取。 3.财务分析
3.1 盈利能力分析
项目在计算期内经营收20163万元，再获利润4399万元，扣除所得税1452万元，公益金147万元，公积金293万元后，还有2507万元可分配利润。项目缴纳的经营税金及附加为1061万元，企业所得税为1452万元，土地增值税为867万元，合计缴纳税金3381万元。详见附表2~3附表2-6。【可供分配利润=税后利润－公益金—公积金】 项目全部投资内部收益率（所得税前）为23.8%，在预期可接受内部收益率为20%时项目净现值为393万元，项目投资回收期为3.9年。资本金内部收益率为65.9%,项目净现值为831万元。详见附表2-7和附表2-8。 商品房投资利润率=利润总额/总投资×100% =4230/12866×100%=32.9% 商品房资本金净利润率=税后利润/资金×100% =2947/900×100%=327% 3.2 清偿能力分析
按照项目的借款条件和还款条件计划，房地科投资借款从第3年开始分3年等额偿还本金，每年还1500万元；自营资产投资借款第3年一次还清，借款利息每年照付，总计付利息601万元。项目的清偿能力还是可以的。详见附表2-9。 3.3 资金平衡和资产负债分析
在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。从第一年起，资产负债率是逐年降低的，即前4年的资产负债率依次为85%、79%、64%、39%。因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。详见附表2-10和附表2-11。 3.4 敏感性分析
敏感性分析是财务评价的重要内容。从本项目的情况来看，影响项目收益的主要因素有：固定资产与开发产品投资，商品房销售价格，出租房的出租价格，预售款回笼进度和自营资产经营达纲的比例。表2-8给出了以上几个因素上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。图2-1绘出了各敏感因素变动的趋势。从该图中亦可看出售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感的因素。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至16.0%和15.7%，净现值分别下降至-458万元和-462万元，投资回收期则增加到4.4年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感的是租房价格，这是因为租房是从第四年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。
表2-8 敏感性分析表
全部投资（所得税前） 序号 项目 变动幅度（%） 内部收益率（%） 0 基本方案 固定资产及开发产品 1 投资 -10 +10 2 售房价格 -10 +10 3 预售款回笼进度 -10 +10 4 租房价格 -10 +10 5 经营达纲 -10 3．5 临界点分析
临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方面能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13659万元，增加603万元；平均售房价格的临界点为每平方米3350万元，下降161元；土地费用的临界点为1775万元，增加523万元；售房面积的临界点为42748平方米，减少4833平方米。详见表2-9。
表2-9 临界点分析表 敏感因素 内部收益率（%） 开发投资额（万元） 售房价格（元/平方米） 租房价格（元/年平方基本方案 23.8 13056 3511 3750 期望值 最高值 最低值 最高值 临界点计算 20 13659 3350 1374 23.7 385 3.9 23.3 23.9 331 401 3.9 3.9 20.9 24.4 101 455 4.2 3.9 15.7 25.6 -462 537 4.4 3.7 33.7 33.5 1234 1247 3.5 3.5 +10 24.6 16.0 净现值 （万元） 393 -458 投资回收期（年） 3.9 4.4 米） 土地费用（万元） 售房面积（平方米） 4.评估结论
本项目是某市为促进城市经济发展建立的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，全部投资内部收益率为23.8%，投资回收期为3.9年，商品房投资利润率为32.8%，商品房资本金利润率为327%，项目资金和资产负债平衡状况良好，从临界点分析看，项目有一定的潜力，项目在财务上是可行的。考虑到项目投资部分资金来源是预售房款，为防范风险，应加强营销工作，做好售房资金回收的组织工作。项目评价综合指标见表2-10 表2-10 财务分析综合指标表 序号 Ⅰ 1 建设规模 房地产开发产品总建筑面积 名 称 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 数据 49781 47581 11826 21369 14386 1200 1000 120 13057 181 1 8 12866 599 备注 常年营业额 1252 47581 最高值 最低值 1775 42748 1.1 商品房销售 普通住宅 中档住宅 高档住宅 1.2 出租房 休养所 1.3 自营资产 2 Ⅱ 1 2 3 4 5 综合商场 自营收入 经济数据 总投资 自营资产固定资产投资 自营资产固定资产投资建设期利息 自营资产经营资金 开发产品投资 其中：财务费用 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
资金筹措 其中：资本金 借款 预售房款 经营收入 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 税后利润 土地增值税 商品销售增值税 财务评价指标 投资利润率 投资利税率 资本金净利润率 商品房投资利润率 商品房投资利税率 全部投资内部收益率（所得税前） 全部投资投资回收期（所得税前） 全部投资内部收益率（所得税后） 全部投资投资回收期（所得税后） 资本金内部收益率 长期借款偿还期（房地产投资） 长期借款偿还期（房地产投资） 自营部分盈平衡点（经营达纲率） 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % % % % 年 % 年 % 年 年 % 13057 900 4528 7629 2520 133 1728 551 182 369 108 5 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 4.2 以年计 6.4 以年计 41.0 32.9 327 23.8 3.9 17.7 4.2 65.9 建设期起 3.0 建设期起 5.0 55.7 附表2-1 项目总投资估算表 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 2 3 3.1 3.2 3.3
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 经营资金 项目总投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金 项 目 开发建设投资 总投资 12866 1252 684 1312 6558 515 495 235 1216 599 8 13057 12866 181 8 估算说明 附表2-2 投资使用计划与资金筹措表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 2,2 2.3 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 总投资 自营资产投资 自营资产投资借款建设期利息 自营资产投资方向调节税 经营资金 开发产品投资 其中：不含财务费用 财务费用 资金筹措 资本金 预售收入 预租收入 其他收入 借款 固定资产投资长期借款 自营资产投资人民币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资外币借款 自营资产投资建设期利息借款 经营资金人民币借款 项目 合计 13057 181 1 8 12866 12267 599 13057 900 7629 4528 4520 20 4500 8 1 4669 106 4563 4492 71 4669 540 609 3520 3520 20 3500 2 3386 75 1 3310 3148 162 3386 360 2026 1000 1000 1000 3 2761 6 2754 2571 183 2761 2754 6 4 1936 2 1934 1813 122 1936 1934 2 5 212 212 152 61 6 93 93 63 7 8 9 10 附表2-3 售房收入与经营税金及附加估算表
序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2,2 2.3 3 售房收入 可销售面积（平方米） 平均售价（元/平方米） 销售比例（%） 经营税金及附加 营业税] 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 16707 47581 10 919 835 5 25 867 991 10869 3256 23 54 50 3 1 45 2690 12016 3263 25 148 134 9 4 123 4901 21018 3707 44 270 245 17 7 247 4972 3679 3963 8 273 249 17 7 270 2759 394 152 138 10 4 158 22 20 1 1 24 4 商品房销售净收入 14921 891 2419 4384 4428 2449 348 附表2-4 租房收入与经营税金及附加估算表
序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2,2 2.3 3 租房收入 可出租面积（平方米） 单位租金（元/平方米） 出租率（%） 经营税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 租金净收入 2520 360 960 360 960 3750 80 20 18 1 1 340 360 960 3750 80 20 18 1 1 340 360 960 3750 80 20 18 1 1 340 360 960 3750 80 20 18 1 1 340 360 960 3750 80 20 18 1 1 340 360 960 3750 80 20 18 1 1 340 3750 80 139 126 9 4 2381 20 18 1 1 340 4 净转售收入 182 182 附表2-5 自营销售收入、税金及附加估算表
序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 经营期达纲率（%） 80 100 100 100 100 100 100 100 1 自营收入 936 96 120 120 120 120 120 120 120 2 商品销售收入（不含增值税） 936 96 120 120 120 120 120 120 120 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 营业税金及附加 营业税 消费税 城市维护建设税 教育费附加 商品销售增值税 4 3 1 37 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.38 0.27 0.12 3.84 0.48 0.34 0.14 4.80 0.48 0.34 0.14 4.80 0.48 0.34 0.14 4.80 0.48 0.34 0.14 4.80 0.48 0.34 0.14 4.80 0.48 0.34 0.14 4.80 0.48 0.34 0.14 4.80 附表2-6 损 益 表
序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 8 经营收入 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 开发产品经营成本 商品房经营成本 出租房经营成本 出租房经营费用 自营部分经营费用 自营部分折旧、摊销 自营部分财力费用 经营税金及附加 土地增值税 项目 合计 20163 16707 2520 936 12684 12613 71 388 678 83 3 1061 867 1 991 991 758 758 54 45 2 2690 2690 2057 2057 148 123 3 4997 4901 96 3712 3712 70 10 1 270 247 4 5452 4972 360 120 3745 3735 10 55 87 10 … 294 270 5 3239 2759 360 120 2070 2060 10 55 87 10 … 172 158 6 874 2759 360 120 302 292 10 55 87 10 … 42 24 7 480 360 120 10 10 55 87 10 … 20 8 480 360 120 10 10 55 87 10 … 20 9 480 360 120 10 10 55 87 10 … 20 10 480 360 120 10 10 55 87 10 … 20 9 10 11 12 13 利润总额 弥补前年度亏损 应纳税所得额 所得税 税后利润 公益金 4399 4399 1452 2947 147 293 929 134 134 44 89 4 7 78 363 363 120 243 12 24 78 284 688 688 227 461 23 46 284 676 990 990 327 663 33 46 676 1239 686 686 226 459 33 66 1239 1630 353 353 116 236 23 46 1630 1831 211 297 297 98 199 12 24 1620 1788 179 297 297 98 199 10 20 1609 1778 179 297 297 98 199 10 20 1599 1768 179 297 297 98 199 10 20 1589 1758 179 法定盈余公积金 任意盈余公积金 14 15 16 加：年初末分配利润 可供投资者分配的利润 应付利润 A方 B方 C方 929 211 179 179 179 179 17
年末未分配 78 284 676 1239 1630 1620 1609 1609 1599 1589 附表2-7 财务现金流量表（全部投资）
序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 2.1 2,2 2.3 2.4 现金流入 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 现金流出 固定资产投资（含方向税） 开发产品投资（不含财务费用） 经营资金 自营部分经营费用 20453 16707 2520 936 100 8 182 16902 181 12267 8 678 991 991 4741 106 4492 2690 2690 3613 75 3148 4997 4901 96 3391 2571 6 70 5452 4972 360 120 2847 1813 2 87 3239 2759 360 120 850 152 87 874 394 360 120 418 93 87 480 360 120 260 87 480 360 120 260 87 480 360 120 260 87 770 360 120 100 8 182 261 87 2.5 2.6 2.7 2.8 3 出租房经营费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 净现金流量 累计净现金流量 所得税前净现金流量 388 1061 867 1452 3550 5002 54 45 44 -3751 -3751 -3707 -3707 148 123 120 -923 -4674 -803 -4510 270 247 227 1606 -3068 1833 -2677 55 294 270 327 2605 -463 2932 255 55 172 158 226 2389 1926 2615 2807 55 42 24 116 456 2382 573 3442 55 20 98 220 2602 317 3760 55 20 98 220 2821 317 4077 55 20 98 220 3041 317 4395 55 20 98 509 3550 607 5002 4 累计所得税前净现金流量 计算指标 所得税前 所得税后 内部收益率（FIRR） 23.81% 17.69% 财务净现值（FNPV） 393 -231 投资回收期 3.91 4.19 基准收益率（lc） 20.00% 20.00%
附表2-8 财务现金流量表（资本金）
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 2.1 2,2 2.3 2.4 2.5 现金流入 售房收入 租房收入 自营收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 现金流出 资本金 预售（租）收入用于开发产品投资 自营部分经营费用 出租房经营费用 经营税金及附加 项目 合计 20453 16707 2520 936 100 8 182 17506 900 7629 678 388 1061 1 991 991 1293 540 609 54 2 2690 2690 2776 360 2026 148 3 4997 4901 96 5008 2754 70 270 4 5452 4972 360 120 4468 1934 87 55 294 5 3239 2759 360 120 2412 212 87 55 172 6 874 394 360 120 418 93 87 55 42 7 480 360 120 261 87 55 20 8 480 360 120 261 87 55 20 9 480 360 120 261 87 55 20 10 770 360 120 100 8 182 269 87 55 20 2.6 2.7 2.8 2.9 土地增值税 所得税 长期借款本金偿还 流动资金借款偿还 867 1452 4520 8 3 45 44 123 120 247 227 1520 1.07 270 327 1500 0.33 158 226 1500 0.33 24 116 0.33 98 0.33 98 0.33 98 0.33 98 8 2.10 短期借款本金偿还 2.11 借款利息支付 3 4 净现金流量 累计净现金流量 计算指标 所得税前 内部收益率（FIRR） 65.9% 财务净现值（FNPV） 831 基准收益率（lc） 20.00%
附表2-9 长期借款还本付息估算表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 2.1 项目 长期借款偿还 年初借款本息累计 本金 建设期利息 本年借款 本年应付利息 本年还本付息 还本 付息 年末借款本息累计 自营资产投资人民币借款 年初借款本息累计 本金 建设期利息 合计 4520 601 4520 601 1 3520 71 71 71 3520 2 3520 3520 1000 163 163 163 4520 20 20 3 4520 4520 184 1704 1520 184 4520 20 20 4 3000 3000 122 1622 1500 122 1500 5 1500 1500 61 1561 1500 61 6 7 8 9 10 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 本年借款 本年应计利息 本年还本付息 还本 付息 年末借款本息累计 房地产投资人民币借款 年初借款本息累计 本金 建设期利息 本年借款 本年应计利息 本年按约定还本付息 还本 付息 年末借款本息累计 还本资金来源 20 2 20 2 4500 599 4500 599 20 20 3500 71 71 71 3500 148 1 1 1 20 3500 3500 1000 162 162 162 4500 179 1 21 20 1 4500 4500 183 1683 1500 183 3000 1539 3000 3000 122 1622 1500 122 1500 2404 1500 1500 61 1561 1500 61 3162 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 5 6 7
上年余额 摊销 折旧 利润 可利用租售收入 其他 偿还等额还款本金 偿还长期贷款一本金能力 长年借款偿还期（年） 148 148 5.00 148 31 179 179 10 392 957 1500 39 19 10 564 1811 1500 904 904 10 390 1858 1500 1662 附表2-10 资金来源与运用表
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 资金来源 商品房销售收入 房地产租金收入 自营收入 自营资产长期借款 自营资产经营资金借款 房地产投资借款 短期借款 资本金 其他 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 资金运用 自营资产固定资产投资（含方向税） 自营资产固定资产建设期利息 房地产投资（含利息） 经营资金 自营部分经营费用 自营部分财务费用 出租房经营费用 项目 合计 25881 16707 2520 936 20 8 4500 900 100 8 182 22962 181 1 12866 8 678 3 388 1 5051 991 20 3500 540 4813 106 4563 2 4050 2690 1000 360 3776 75 1 3310 3 5003 4901 96 6 5095 2754 6 70 1 4 5454 4972 360 120 2 4469 1934 2 87 55 5 3239 2759 360 120 2412 212 87 55 6 874 394 360 120 629 93 87 55 7 480 360 120 440 87 55 8 480 360 120 440 87 55 9 480 360 120 440 87 55 10 770 360 120 100 8 182 448 87 55 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 3 4 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 自营资产长期借款本金偿还 自营资产经营资金借款偿还 房地产长期借款本金偿还 偿还其他应付款 短期借款本金偿还 盈余资金 累计盈余 1061 867 1452 929 20 8 4500 2919 54 45 44 238 238 148 123 120 274 512
270 247 227 20 1500 -92 420 294 270 327 1500 985 1405 172 158 226 1500 828 2232 42 24 116 211 244 2477 20 98 179 40 2517 20 98 179 40 2557 20 98 179 40 2597 20 98 179 322 2919 附表2-11 资产负债表
序号 1 1.1 资产 流动资产总额 项目 1 4149 4043 3805 238 107 4149 3520 2 5752 5570 5058 512 182 5752 4520 3 4702 4530 4 4105 1 420 172 4702 2 2 3006 4 3867 3705 5 2295 1 1405 162 3867 3 3 1508 5 2826 2675 5 437 1 2232 151 2826 3 3 8 6 2851 2710 5 228 1 2477 141 2851 3 3 8 7 2871 2740 5 218 1 2517 131 2871 3 3 8 8 2890 2770 5 208 1 2557 120 2890 3 3 8 9 2910 2800 5 198 1 2597 110 2910 3 3 8 10 2921 2822 5 187 1 2629 100 2921 3 3 8 1.1.1 应收账款 1.1.2 存货 1.1.3 现金 1.1.4 累计盈余资金 1.2 1.3 1.4 2 2.1 在建工程 固定资产净值 无形及递延资产净值 负债及所有者权益 流动负债总额 2.1.1 应付账款 2.1.2 短期借款 2.2 借款 2.2.1 经营资金借款 2.2.2 固定资产投资借款 2.2.3 开发产品投资借款 2.3 所有者权益 20 3500 629 540 12 78 20 4500 1232 900 48 284 6 3000 1693 900 117 676 8 1500 2356 900 217 1239 8 2816 900 286 1630 8 2841 900 321 1620 8 2860 900 351 1609 8 2880 900 381 1599 8 2899 900 411 1589 8 2919 900 441 1578 2.3.1 资本金 2.3.2 资本公积金 2.3.3 法定盈余公积金 2.3.4 任意盈余公积金 2.3.5 累计未分配利润 比率指标 资产负债率（%） 85 流动比率（%） 速动比率（%）
79 64 39
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