南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则解读.

《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》解 读（一）

市物价局、市住房局联合下发的《关于印发<南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（南价格〔2014〕42号）,以下简称《实施细则》)于2014年12月2日起正式实施。

一、《实施细则》出台的背景

南宁市原适用的物业服务收费管理政策是2000年12月出台的《关于印发<南宁市物业管理服务收费暂行办法实施细则〉的通知》（南价〔2000〕49号），以及2009年9月出台的《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》(南价格〔2009〕200号)。这些政策的实施,对引导企业提升物业服务质量和水平、规范物业服务收费行为及维护业主权益起到了积极的促进作用.但是，随着社会的进步、经济的发展，原有物业服务收费管理政策已不适应。为了规范物业服务收费行为，缓解业主和物业服务企业的矛盾纠纷，维护业主和物业使用人的合法权益，

市物价局、市住房局根据相关法律、法规和《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法>（试行）的通知》（桂价格〔2013〕62号）规定，在深入调研、广泛征求社会各界意见和建议的基础上制定了《实施细则》。

二、《实施细则》主要涵括了什么内容？

答：一是明确了物业服务收费的价格管理方式；二是明确了收费项目、收费范围、计费方式；三是明确了物业服务实行等级收费；四是明确了物业服务等级评定的相关规定；五是明确了办理物业服务收费备案的程序；六是明确了利用物业共用部位和共用设施设备进行经营并收取费用应履行的程序；七是明确了物业服务收费成本构成要素；八是明确了新旧政策衔接的规定。

三、物业服务收费有哪几种价格管理方式？

答：物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价.

依法成立业主委员会之前，通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的住宅小区物业服务收费实行政府指导价。依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费(除停车收费外)实行市场调节价。业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其

物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。

四、物业服务企业可收取什么费用？

答：《实施细则》规定，依法成立业主委员会之前的住宅小区,其物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位(车库）物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。

物业服务企业除可按上述规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，一律不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。

五、住宅小区物业服务等级如何认定?

答:《实施细则》规定，对成立业委会之前的住宅小区的物业服务实行等级收费管理。市房产行政主管部门参照《广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见》,根据住宅小区的设施设备配备、环境条件、服务质量、服务水平等因素，制定物业服务等级标准并向社会公布；同时制定物业服务等级评定的具体办法，组织和开展住宅小区物业服务等级的评定工作.

首次申办物业服务收费备案的住宅小区，经招投标的，物业服务企业可在招投标约定的物业服务等级以及相对应的等级收费标准指导价范围内，提出具体执行收费标准的意见并办理物业服

务等级收费备案手续;经协议选聘的，物业服务企业按物业服务合同约定的服务等级办理收费备案手续.首次办理的物业服务等级收费标准执行期满一年后，市房产行政主管部门应评定和确认其物业服务等级。

市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。

六、对成立业委会之前获优秀管理荣誉称号的住宅小区给予什么政策支持?

答：成立业委会之前的住宅小区，荣获国家级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号后，按照鼓励先进、优质优价的原则,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目,其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10％;荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目,其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8％;荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%.物业服务企业须重新办理物业服务收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费。

七、住宅小区要求调整物业服务等级或物业服务收费标准应

履行哪些程序？

答：成立业委会之前的住宅小区，需申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下，开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实，并根据住宅小区的实际情况作出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的幅度内确定住宅物业服务费具体收费标准，并向市价格主管部门申办收费备案手续。

八、对达不到原评定的物业服务等级标准的住宅小区如何处理？

答：成立业委会之前的住宅小区，达不到原评定的物业服务等级标准的，市房产行政主管部门将责令其物业服务企业进行整改，整改不达标的，经市房产行政主管部门认定，作降低物业服务等级处理;物业服务企业须在降低后的物业服务等级相对应的住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度内，向市价格主管部门重新申请办理住宅物业服务费具体收费标准的备案手续。

九、对达不到房屋买卖合同明确交房时的交付条件和标准的住宅小区，其物业服务费用应由谁承担?

答：开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用由开发建设单位交纳。

《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》

解 读(二）

一、同一物业管理区域可否执行不同收费标准?

答：分期开发建设的住宅小区，在同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业服务收费标准。

二、住宅和车位（车库）的物业服务费如何时计收？ 答：住宅和车位(车库)的物业服务费按《房屋所有权证》标注的建筑面积计收；未办理《房屋所有权证》之前，按购房合同标注的建筑面积计收.

三、与住宅配套的储藏室能否收取物业服务费? 答：与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费.

四、什么情况下可收取车位(车库）物业服务费?应由谁承担？ 答：物业服务企业向车主收取车辆停放服务费后,不得再向车主收取车位（车库）物业服务费。车位(车库）产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业,在向承租人收取车位（车库）租赁费后不得再另行收取车位（车库）物业服务费.产权车位(车库）的物业服务费应由拥有产权的开发建设单位或业主向物业服务企业交纳 。

五、什么情况下可收取电梯维护费?该项费用怎么使用? 答:物业服务企业只可向安装有电梯设施的住宅楼的业主或物业使用人收取电梯维护费.该项费用用于住宅小区内电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。

六、什么情形下可收取装修垃圾清运费？

答：业主对其住宅进行装修的，物业服务企业应提供装修管理服务,并向业主收取装修垃圾清运费。

七、IC卡出入证应如何配置?是否可收费?

答:实行人员IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要,为每户业主免费配置1-4张人员IC卡出入证；实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证；因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费.同时，出入证制作工本费实行政府指导价最高限价管理。如IC卡出入证同时具有人员和机动车管理功能的，只能收取一张卡的制作工本费。

八、住宅小区物业服务成本或者物业服务支出包括哪些方面的内容？

答：物业服务成本或者物业服务支出构成包括10个方面的内容，即:（1）管理服务人员费用；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含除电梯外的其他共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯维护费另行计收）;（3)清洁卫生费用；（4)绿化养护费用；（5)消防设施维护费用;(6）秩序维护费用；(7）物业服务企业办公费用；（8）物业服务企业固定资产折旧;（9)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(10）经业主同意的其它费用。

九、利用住宅小区物业共用部位、共用设施进行经营的，应经过哪些程序？经营收益如何分配或使用？

答：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意,或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

十、物业服务费的预收有期限规定吗？

答：物业服务合同中有预收物业服务收费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过6个月物业服务相关费用.