连云港市城市商业网点规划
连云港市经济贸易委员会
连云港市规划市政设计研究院有限责任公司
2007年5月
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连云港市规划市政设计研究院有限责任公司参加人员
季友说 院 长 （高级规划师、高级工程师） 于 咏 副院长 （国家一级注册建筑师） 刘建生 总 工 （高级规划师） 周开红邱方梅陈 静盛亚民李 冬
规划师规划师助 工助 工技术员 长） （所 （项目负责人） 第 3 页 共 49 页
目 录
第一部分文本说明
目 录 .......................................................... 3 第一章 总则 ........................................................ 4 第二章 规划指导思想、原则与发展目标 ................................ 8 第三章 连云港市商业中心与商业街规划 ............................... 13 第四章 专业市场规划 ............................................... 19 第五章 连云港市零售商业网点规划 ................................... 23 第六章 规划的实施与管理 ........................................... 32 第七章 附则 ....................................................... 34 第八章 附录 ....................................................... 36 第二部分图纸
1、连云港市城市商业网点规划商业分布现状图
2、连云港市城市商业网点规划商业体系规划图
3、连云港市城市商业网点规划生产资料市场规划图 4、连云港市城市商业网点规划其他大型交易市场规划图 5、连云港市城市商业网点规划超市、百货、专业店规划图 6、连云港市城市商业网点规划农贸市场规划图 7、连云港市城市商业网点规划步行街规划图 8、连云港市城市商业网点规划物流布点规划图
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第一章 总则
第一条 连云港市城市商业网点规划的作用
连云港市的跨越式发展，市十一五规划的提出，市总体规划的修编，对城市商业服务提出了更高要求。受连云港市经济贸易委员会的委托，根据国家商务部与建设部的有关要求，于2004年开始编制《连云港市城市商业网点规划》。本规划编制的作用有：
一、促进商业发展，树立城市形象
通过城市商业网点的规划，构建适应商业发展、具有竞争力的城市商业网络体系，促进商业不断发展壮大。做好商业网点的规划工作，加快城市商业建设的步伐对城市经济发展具有强大的促进作用，通过商业的发展促进连云港城市整体功能的完善和升级，提升城市总体形象。
二、满足人民群众多元化的消费需求
从总体上看，连云港市各类商业网点规模小、档次低、辐射力差。特别是随着连云港市人民群众生活水平的不断提高，对商业设施、商业网点的布局以及业态提出了更高的要求，而原有的商业网点难以充分满足消费者丰富多样的需要。这些情况需要在规划中提出对策，以促使商业网点优化，调整结构，更好地满足人民群众的要求。
三、加强对商业领域投资的引导，促进流通结构优化
通过规划使商业在总量和结构上都能够满足经济社会发展的需要，促进合理竞争，便民利民，加快商业的繁荣和发展，又可避免重复建设资源浪费，还能同城市的总体规划相结合，为流通创造一个好的环境和竞争秩序，促进现代流通业健康有序的发展。
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四、繁荣市场，增加就业
通过商业网点规划，认真研究与城市相适应的消费趋向，合理布局商业网点，推进适应地区消费需求的不同的商业业态。通过对旧有零售业态的改造与新型业态的培育和引导相结合，发挥市场机制的积极作用，使大中小型网点、不同业态相互补充，繁荣市场。通过制定城市商业网点规划，突出城市商业发展的方向和重点，合理引导企业资金流向，促进流通业健康有序地发展，同时有效地扩大就业。
五、与国际通行惯例接轨，不断增强国际竞争力
中国加入WTO后，有实力的外资企业的进入，将对连云港的商业形成冲击。通过制定规划的办法加强市场管理，进一步规范外资进入市场的行为，减少外商对本地商业的冲击，缓解外资进入带来的竞争压力，有利于发展对外开放，不断增强本地企业的国际竞争力。
六、加强政府的宏观调控，建立和完善市场体系
政府通过制定科学合理的商业规划，进行有效的宏观调控，是现代商业管理的主要标志之一，也是国际上通行的做法。通过政府的宏观调控，可以有效解决目前商品市场在发展中存在的不少问题，使商品交易市场健康有序地发展。在强调科学发展观的宏观环境下，通过政府的宏观调控达到城市整体功能的提高和完善，使城市社会、经济协调健康发展。
第二条 连云港市城市商业网点规划的依据 1．1990年《中华人民共和国城市规划法》 2．商务部《城市商业网点规划编制规范》
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3．国家经贸委《关于城市商业网点规划工作的指导意见》
4．国家经贸委《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》 5．商务部、建设部《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》 6．国家经贸委《关于加强城市商业网点规划工作的通知》 7．商务部《城市商业网点规划资料汇编》
8．江苏省经济贸易委员会《江苏省社区商业建设规范》（试 行） 9. 连云港市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》
10. 江苏省城市规划设计研究院《连云港市城市总体规划》2004-2020 11．连云港东部海滨新城地区发展战略规划（国际竞赛方案整合） 第三条 连云港市城市商业网点规划的对象与范围 一、规划对象
连云港市市区内的商业中心、商业副中心、商业街、批发市场、零售网点以及其他商业网点规划，包括宾馆、餐饮、生活服务等。
二、规划范围
本次商业网点的规划为新浦城区、东部滨海新城、海州区，规划总面积705平方公里，近期规划建设用地面积157平方公里，规划人口131万人；远期规划建设用地面积264平方公里，规划人口240万人。
第四条 连云港市商业网点规划的期限
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本次规划的期限从2006年到2020年，共15年。规划期划分两个阶段，其中，近期为2006年～2010年，远期为2010年～2020年。城市商业网点发展规划的时期划分与城市总体规划的分期保持一致。
第五条 连云港市城市商业网点规划现状
现状网点总量与市场容量基本适应。至2006年年底，连云港市区共有商贸服务网点11200个，每千人拥有16个，实现社会消费零售总额74.2亿元，网点总量与市场容量和消费需求基本适应。传统的日用百货、食品业网点有所减少，社会服务业网点发展较快，其中美容、健身、茶楼、酒吧等时尚消费网点已达1000多个。各类商品市场92个，其中年成交额1.0亿元以上的27个，过10亿元有4家。现状农贸市场33个。
新型业态开始导入。近年来，商业业态由单一业态向多种业态迅速发展，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足10多个行业。至2006年年底，连云港市区共有连锁企业9家，门店120余个，连锁企业销售（营业）额9.7亿元，连锁零售额占市区社会消费品零售总额的11.2%，产权主体多元化。商业网点经济性质结构逐步向产权主体多元化转变。目前连云港市区已有家乐福、好又多等多家外资百货店，以及肯德基、麦当劳等连锁快餐业。
目前，市区已建成的商业网点和商业设施还存在诸多问题：
一是布局不够合理。由于规划滞后，一方面经营雷同、低档次的商场也包括大型商业设施重复建设，造成资源浪费；另一方面新建的各类园区与居住区商业设施建设不配套，难以满足居民的购物及服务需求。
二是物业不能形成商业。一些商贸设施的开发，调研论证不充分，定位模糊，建成后分割租售，无法开展整体经营，形不成集聚效应，筑不起商圈。
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三是整体层次偏低。现有网点多数结构简陋，功能不齐，配套不全；网点品位偏低，小、散、乱状况依然存在；商业群组合混乱，特色不明显，没有形成既体现大都市商业形象，又符合规划区块定位和适合不同消费群体的商业层面结构。
四是现代业态发展缓慢。现有商业服务网点功能单一，传统经营形式网点占85%以上，现代新型业态网点只占8%。作为零售业主流的连锁经营涉及行业不广、规模不大、业态不全、门店不多，2006年连云港市区连锁超市销售额只占社会消费品零售总额的11.2%.至今还没有一家规模较大、设施现代、功能完备的购物中心；缺少具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店。
五是商品市场设施差且交易方式落后。连云港市区现有商品市场松散不集中，档次低、规模小、设施差、交易方式落后、管理不规范；不少市场不符合中心城区商贸产业发展导向要求，重叠布点，或空置率高，或惨淡经营，或形成空壳市场；农贸市场的购物环境、商品质量、卫生条件、管理服务等都不能适应城市发展和市民生活质量提高的要求。
第二章 规划指导思想、原则与发展目标
第六条 连云港市城市商业网点规划指导思想
以市委、市政府提出的“把连云港市逐步建设成面向沿陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈重要商贸中心城市，连接南北、沟通东西的重要经济枢纽” 的要求为指导。
规划立足于连云港市，面向沿陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈，适应现代商贸流通业发展需要，通过科学规划、正确引导、培育重点、扶持发展，促进传统商业转型，提升商业业态，促进新型商业业态的发展，大力提高城市商业发展水平，加快物流业的发展步伐，全面提升连云港
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市商贸流通业的发展水平，建立充满活力的商业发展体系。同时以商业的发展促进工业、农业以至整个城市的全面发展，使连云港成为连接沿海地带包括环渤海湾、长江三角洲的一个中间环节，又使连云港成为陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的一个纽带。真正建设成为振兴苏北的龙头、全省开放与发展的新增长级、全国连接南北、沟通西部的重要经济枢纽。
第七条 连云港市商业网点发展目标
通过商业网点布局规划，实现发展现代流通方式，提高资源配置效率，满足市场需求，提升城市竞争力的目标。
一、近期目标
建立以市场机制为基础、以现代流通为主的开放、高效、畅通、统一的商品流通体系，形成“大市场、大流通、大贸易”的新格局，建成面向日韩、面向中西部、面向周边地区的区域性国际商务中心。
2010年，基本建成商业网点布局和业态结构合理，服务功能完善，既引导、满足消费，又创造、扩大消费的区域性“购物天堂”，初步形成以连锁商业为核心的实体网络和以电子商务为主的虚拟网络相结合的零售商业服务业体系，奠定以信息技术为主要支撑的现代商业基本框架。总体上接近世界中等发达城市商业水平。
具体目标：规划建设符合标准的商业街共9条，陇海步行街，万润商业街，巨龙路商业街，宝利商业街，海州古城商业街，中华路商业街，滨海新城商业街、花果山北路商业街，滨海新城中山西路商业街。
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规划建设百货及大、中型购物中心30处；规划建设生产资料批发市场18处；大型农产品批发市场2处，其中规划新建1处；其中规划新建3处，改造1处；规划农贸市场43处。
规划建设物流中心7处，保税物流中心、兴隆物流中心、苏北鲁南智能化药品连锁配送中心、苏北烟草仓储物流中心、新海粮食物流仓储中心、冷藏物流配送中心、建设空港物流园区。
规划建设星级宾馆，争取到2010年发展到100家旅游星级饭店，其中四星级6-8家，新海城区3-4家，滨海新城3-4家。五星级2-3家，新浦东区1-2家，滨海新城1-2家。
二、远期目标
继续坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，远期将连云港建成商贸流通业发达的国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。规划进一步改造完善新浦、滨海新城市级商业中心和海州、滨海副商业中心。
到2020年，连云港市城市商业网点配置达到国内发达城市水平，市场繁荣、消费便利、生活丰富。全市市区大中型商业零售网点达到80处，其中，规划新建45处。连云港市区平均约3.5万人拥有1处大中型商业零售网点。城市年社会消费品零售总额1000亿元，每千人拥有商业网点营业面积1000平方米，连锁企业年销售额占全社会消费品零售总额的比重达30%以上。商业企业信息化的普及率达到50%，其中30%以上的企业实现电子商务。
第八条 连云港市城市商业网点规划的原则
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以充分贯彻落实科学发展观，逐步建设“统一、开放、竞争、有序”的城市商业网点体系为方针。
一、城市商业网点规划与城市总体规划相结合的原则
连云港市城市商业网点规划是城市总体规划的重要组成部分，必须服从和服务于总体规划的要求，以城市总体规划为指导，本着“优化市场布局，合理配置资源”的思想，立足于连云港市社会经济的整体发展，进行统筹考虑。规划要与连云港市的人口分布、消费需求、交通体系、文化景观、环境保护相协调，与相关产业的发展相配合，促进城市功能完善和城市社会经济的发展。
二、坚持以人为本，远近结合，协调发展的原则
连云港市城市商业网点规划一方面要促进连云港城市商业与经济的繁荣，另一方面也要注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务设施建设，以满足和扩大人民群众的消费需求为根本出发点，为消费者提供良好的商业服务环境。在业态上，要体现便利性、实用性；在功能上，要以连云港市民不断发展变化的消费需求为取向，完善服务设施，提高服务功能；在布局上，讲求网点的远近结合，新城区与老城区的协调发展，使商业与人口、交通、环境以及连云港市的历史文化协调发展，以商业促进农业、工业的整体水平提高。
三、结构调整、布局优化，改造与新建相统筹的原则
为了满足多样化的消费需求，提高流通效率，城市商业网点规划要注意优化商业网点的空间布局，合理调整网点的业态结构，完善配套设施。要把发展新型业态与提升传统业态相结合，一方面大力发展新型业态，改变连云港市流通业态单一的现象；同时也要结合连云港市自身特点，在发展新业态的同时用现代流通方式和手段改造传统商业，使其在满足人民群众日常生活需求和就业中继续发挥重要作用。
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四、大型商业设施建设与小店的生存发展相结合的原则
大型商业设施竞争力强、管理先进、效率高，具有规模优势，在商品流通中处于强势地位；但众多的中小店铺也具有鲜明的个性和特色，如经营方式灵活，方便顾客购买，具有大店难以替代的作用。因此在城市商业网点布局及建设中，应当注意结合连云港市实际情况，把大型商业设施建设与中小型商业设施的发展相结合，根据不同商业区域的特点，确定不同的业态、类型、规模和数量，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合，避免贪大求多求洋、过分聚集和重复建设。
五、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则
加强对商业网点的宏观调控，建立科学的商业网点布局和规划，着重在土地使用、空间布局、结构调整等方面进行引导，着眼于连云港市整体功能的提高和完善，使城市、社会、经济协调健康发展，减少无序竞争、盲目发展和重复建设，杜绝投资浪费等现象。同时要尊重市场规律，将规划的调控功能与市场机制的作用相结合，充分发挥市场机制的基础性作用。在网点的建设主体、经营品种、经营手段等方面，通过竞争优胜劣汰，实现资源的优化配置，以促进商业网点的健康发展。
六、坚持可持续性发展和技术进步的原则
树立可持续发展的观念，增强发展的后劲和潜力，寻求人口、经济、社会资源、环境等要素之间相互协调发展。通过规划对商业网点建设进行有效的引导和规范，避免资源的过度使用，以及土地的过度开发，防止对城市生态环境造成破坏和损害。同时也要充分利用现有的自然资源，着力把连云港市打造成为生态型、园林型的可持续发展的滨海城市。充分利用各种现代化技术和经营
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管理手段，加快商业技术设备的更新改造，提高企业的经营效率，不断提升商业网点的整体水平。
第三章 连云港市商业中心与商业街规划
第九条 商业中心规划布局
确立“两市级、四区级、十九社区级”的商业中心格局。
以新浦城区商业圈和东部滨海新城商业圈组成城市核心商业区，形成覆盖全市的商业区层次分布体系。
1．市级商业中心
市级商业中心的主要功能是为消费者提供多层次的综合性的优质服务，商品品种齐全，能够满足消费者一次性购足购好的需求，另一方面它还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的服务。今后，市级商业中心应注重在综合性、优质服务方面进一步提高，在扩大规模的同时对中小商店进行整合改造，以提高服务品质来提高综合效益。
市级商业中心基本设置大型购物中心4处或百货店5～7处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于l0万平方米。其核心商业街长度一般在1200米以上，或商业聚集在不少于25公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、旅馆、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。
连云港市的市级商业中心由新浦城区商业中心（通灌路、海昌路、解放路及海连路商业街区商圈和火车站人民路商圈两个节点及新浦新城区商圈）和东部滨海新城商业中心（规划滨海新城都市商圈和海棠路、中华路两“线”及北崮山西墅片区）构成。该商圈服务于陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈城市群，客流量每年在100万人次以上。
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新浦城区商业中心定位：
区位优势（花果山，渔湾及孔望山三大风景区之间）和文化优势，是典型的传统商业街区，是城市文化和传统的载体，具有独特人情味和魅力。针对城市性质及现状分析，该商业节点定位是以旅游、购物、休闲为主的综合商业中心节点，消费对象是市民和流动顾客。
新浦城区商业中心和东部城区商业中心应结合各自区位特点，提高商业集聚程度；推进经营结构调整，开拓延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，突出优势、特色经营、档次错开、门类齐全，形成具有休闲、旅游、购物为一体的特色商业氛围。
新浦城区商业中心设置导向：
鼓励设置：特色百货店（现有百货店改造，体现中、高档化，强调差别化经营）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。设置业态强调精品化，中、高档化。
适度设置：超市、便利店、自动售货机、大型专业店。
限制设置：购物中心、大型综合超市、仓储商店、专业市场、集贸市场、菜市场。
新浦城区商业中心主要规划：
（1）以陇河广场为中心，海连路为线，打造连云港市新浦城区的CBD。 （2）民主路和解放路是旧中国时期和新中国成立后的商业贸易中心，发展商业条件得天独厚。这两条街是连云港市传统的购买百货的中心，将之发展为满足市民生活的综合百货商业街。
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（3）商业步行街—陇海路、万润商业步行街，根据连云港市的发展规划，要把连云港打造成苏北的物流中心、彰显地方特色文化，重要旅游城市的目标，必然带来外来流动人口的增多，形成一个潜在的消费群体；再加上海连路核心商务区的辐射影响。可以将陇海路改造、升级成富有地区特色的商业步行街。
（4）新浦新城区商业网点布局包括行政中心片区、凤凰新城片区和花果山科教园片区，总用地面积为33.21平方公里，商业网点规划以行政中心为核心，建设朝阳东路商务办公轴，巨龙路商业休闲轴，花果山南路旅游购物，构建三横四纵七片区的商业活动网格局。行政中心片区商业网点规划体现了“新城区、新人文、新形象”的理念。
东部城区商业中心定位：
根据市政府加快东部海滨新城发展的要求，必然会带动连云区及高新技术开发区的商贸流通的发展，是现有核心商圈外的又一个商圈。“十一五”期间，东部城区商圈的主要建设目标是成为国际性区域商务中心和东部城区居民生活服务平台。
东部城区商业中心设置导向：
鼓励设置：国内外知名百货店（现有百货店改造，中、高档化，强调差别化经营），经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。。设置业态强调精品化，中、高档化。
适度设置：超市、便利店、自动售货机、大型专业店。
限制设置：购物中心、大型综合超市、仓储商店、专业市场、集贸市场、菜市场。
东部城区商业中心主要规划：
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（1）成为东部城区的商贸中心。根据东部城区发展的需要及东部城区人口分布布局，为满足人民日常生活需要，规划期间，在港区新商圈的中华西路及中山西路区域，引进3-5家大型购物广场、3家以上大型百货企业。在住宅密集区，布置如苏果便利等形式的社区店。
（2）逐渐形成国际性区域商务中心。东部城区商圈应以建设海滨国际化城市为准绳，充分发挥海滨特色，大力投资建设商务会展中心和相应配套服务设施，使得该商圈成为国际性区域商务中心。海棠路是东部城区现有的商贸中心。根据发展大型商务会展中心的要求，海棠路现有的商贸业态需要升级，布局以高档专卖店、精品店、高级宾馆、酒店为主。由于海棠路附近是连岛景区的拦海大堤西起点，商贸业需要为旅游服务，建设一批连云港市特色店：如水晶店、海产品店等，近期规划期间，建成三到四个四星级以上的宾馆，以满足商务、会展、旅游和度假的需要。
（3）结合东西连岛旅游开发，以长三角地区为代表的国内中高端客源、以日韩、俄罗斯客源为主体的入境客源、以“旅行”人群为代表的商务客源、以连云港白领阶层为代表的中端客源、沿陇海线周边地区的自助游客源着力在西连岛打造融高档度假住区、现代旅游购物、商务休闲、餐饮娱乐于一体的国际化滨海休闲商贸服务区。
2．区级商业中心
区级商业中心是城市中一个区域内的商业中心，其主要功能是就近为区域内居民提供商业服务，对分流市级商业中心的部分功能，缓解老城区交通、环境压力，推动商业自身的发展都具有十分重要的作用。
区级商业中心基本设置大型综合超市或百货店1～2处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于5万平方米。其核心商业街长度一般在800米
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以上，或商业聚集在不少于8公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。
根据城市建设规划和商业自身发展的需求，规划共布置4个区级商业中心，即海州区区级商中心（海州白虎山批发市场周边），近期配合城市新区建设的发展，重点建设海州区商业区，充分发展海州特色小商品市场，远期配合孔望山片区及石棚山片区的开发扩大其规模，可形成1-2个副区级商业中心；东区滨海新城商业中心；新浦区区级商业中心（巨龙路步行街周边）；和连云港东部城区商业中心。
3．社区商业中心
社区级商业中心主要服务对象是居住区的常住人口，以经营中低档的日常消费品为主，商业业态以以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主，同时配有一定规模的服务网点，主要设中型百货店或超市1处，专业店2～3处，另设有满足社区居民餐饮、修理、生活服务等基本生活需求的商业设施。社区根据用地规模和服务人口数量，可分成大型、中型和小型三类，不同类型的具体标准为：大型社区的用地规模为60公顷以上，服务人口30000人以上；中型社区为15-60公顷，10000-30000人；小型社区为15公顷和10000人以下。社区商业建设规模应与社区大小和居住人口多少相匹配。按每千人平均拥有商业面积计算，应不低于1000m²。
规划建设19处社区商业中心，新浦规划社区：城北社区，城中社区，城南社区，城西社区，凤凰新城社区，南云台社区，新浦新城社区，花果山社区等8个。海州规划社区：海州古城社区，石硼山社区，孔望山社区等3个。东部新城规划社区：西墅滨海新城社区，北崮山社区，西山社区，连岛社区，中云社区，宋跳社区，宿城社区，高公岛社区等8个。
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第十条 商业街规划布局
商业街是城市商业的缩影和精华，是城市地域文化的重要载体，是现代商业的重要组成部分，也是反映城市地方特色的重要窗口，原则上主要道路不作商业街安排，以利于城市道路交通。
商业特色街区是各类专卖店、专业店、特色店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。商业街建设要注意保护，传承历史文化遗产要与整合提升街区品位相结合，注重特色培育，增强影响力，注意停车、休闲、绿化、景观等配套设施的建设。商业街建设有很强的规划性，要在对其市场价值和社会价值进行充分论证的基础上，由政府部门实施规划建设与管理。
根据连云港市功能特点和城市规划发展方向，依据连云港市城市总体规划和分区规划，到2010年，建设、改造符合标准的商业街9条，其中，新浦城区5条、滨海新城区4条。
陇海步行街--万润商业街：设计街长为4500米，商业网点1200家，近年来，已经形成多功能为一体的综合性商业街，是城市形象的重要窗口。今后该街应重点在提高服务质量、丰富商业服务业态和改造环境方面下工夫，进一步提高商业街的吸引力，打造成富有地区特色的集购物、餐饮、休闲、娱乐的多功能商业步行街，不断提高商业效益。
巨龙路综合步行商业街：全长3000米左右，是连云港市新区重要的最繁华的商业集聚地，商业网点1000家，规划沿路发展，形成以休闲、购物、餐饮为主的带状特色商业街区。服务对象是市民及旅游人流。
花果山大道南路商业街：以科技园区、花果山旅游为依托，商业目标顾客为大学生、教师职工和旅游人口，是集科研、旅游为主，以购物、休闲、餐饮
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为一体的综合商业街。街长约2500米，经营商品以文教用品、旅游纪念品以及学生日常用品为主。
酒店餐饮街：通灌路及海连路、海棠路，目前这几条街上已有多家星级酒店，拟继续提升酒店餐饮品味与档次。
宝利商业街、海州古城商业街：建设成为服饰及休闲娱乐一条街，商业网点350家以上；规划保留海州老城区古城商业街，建设旅游文化一条街，商业网点在530家左右。
滨海新城商业街、中华路商业街、滨海新城中山西路商业街：满足将来商务、会展、旅游和度假的需要，将对现有的商贸业态进行升级，布局以高档专卖店、精品店、高级宾馆、酒店为主。为满足旅游购物需求，还将建设一批连云港市特色店：如水晶店、海产品店等，近期规划期间，建成两到三个高档休闲购物场所。
第四章 专业市场规划
专业市场按经营的商品内容分类，分为生产资料批发市场和农副产品批发市场。批发市场规划要以建设、培育与连云港中心城市地位相适应的区域性大市场为目标，进一步提升现有工业消费品批发市场，加快发展生产资料批发市场，完善农副产品批发市场，逐步形成大中小型市场、综合和专业市场、批发和零售市场相配套的合理市场布局。
各类专业批发市场主要在解放东路、海连西路（新浦城区西入口）、新浦城区南入口、海州白虎山周边及东部城区大岛山、碱厂东侧等区域内组团式布局，在该些地区建设集中连片的批发市场群，形成立足本市、辐射苏北、联结陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈的工农业产品的集散中心。
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第十一条 生产资料市场规划
目前生产资料等专业市场存在的问题，一是市场沿交运要道设置，布局不合理；二是市场规模偏小，在全国影响辐射力强的专业市场不多；三是市场设施比较简陋，经营机制缺乏创新；四是市场组织化程度与现代化程度不高。为此，商品市场建设要突出专业性、发展规模化、加强协调性、管理科学化。重点在“调整”与“提升”上下功夫，实现传统商品批发市场的升级，塑造现代商品市场的新形象。
1、建材、装饰、家居市场。在解放东路批发市场群靠近市区的方位对建材批发市场进行改造和提升，建设连云港国际商城，进一步提高市场经营规模和管理水平。市区南大门附近，完成兴隆装饰城改扩建工程。
位于解放东路的连云港国际商城的改造和扩建规划占地约131公顷，计划总投资约20亿元人民币。在原连云港国际商城的基础上将商城的档次、设施及规模进一步的提升，改造、扩建后可设机电、汽配、化轻、金属、木材、板材、石材、灯具、装饰材料、五金配件等多个专业市场，初步规划形成石瓷、灯饰、木业、五交电、加工、物流六大功能区域，成为国内一流的集加工、销售、贸易、流通、仓储、包装、配送于一体的一级专业市场。并充分利用商城区域内的铁路专用线及我市高速公路的优势，形成辐射苏北、苏中、皖北、鲁南等地区的重要的生产资料物流中心和生产资料集散地。不仅改善我市的市容市貌，也将促进我市相关产业的发展，并能带来大量的物流、人流、资金流和信息流。
2、汽车汽配市场。近期规划在市区南大门附近设置汽车贸易市场。随着城市不断发展，人民生活水平日益提高，私家车纷纷进入普通家庭，成为人民生活资料中的重要组成部分。目前市区汽车市场和销售区域主要有海宁中路、解放东路、市区南入口片区。对汽车汽配及二手车市场要加强引导，今后新浦城区新建的同类市场应向市区南入口地区靠拢，形成规模集聚效应，形成集汽车
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展示、销售、装潢、美容、维护、二手车交易等为一体的汽车专业市场群。为满足东部城区商业发展需要，近期优先考虑在东部城区培育、发展汽车汽配市场。
鉴于二手车流通涉及车辆管理、交通安全管理、国有资产管理、税收管理、社会治安管理和城市环境管理等各个方面，为规范二手车市场发展，应由市经贸委、发改委、公安局、工商局、国税局、地税局、物价局等部门组成规范二手车市场发展领导小组，负责制定我市二手车市场发展规划和政策。为防止重复投资、无序发展和恶性竞争，新增设二手车交易市场或经销企业，应与我市汽车保有量和规模相适应，在工商注册前必须经规范二手车市场发展领导小组办公室组织会商或听证。
3、日用百货市场。日用百货类批发市场一直是各类专业市场中最为活跃的部分，也是早期专业市场的典型代表。近期充分发展海州特色小商品市场，对白虎山批发市场进行改造升级，使市场由主要从事中低档商品的批发逐步过渡到从事中高档商品的区域批发。
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生产资料市场规划一览表 表一 序名 称 号 1 连云港市旧机动生产资料综合车交易市场 2 连云港市煤炭交易市场 3 连云港市华运板材批发市场 4 市场 生产资料市场 市 场 类 型 M² 30434 新浦海宁东路18号 新浦区凌州路10号 新浦海连东路 新浦瀛洲路南首 新浦海连中路49号 新浦海连东路147号 营业面积详细地址 时间 注 开业 备 1994-04 现状 8500 1994-12 现状 木材市场 5000 1998-06 现状 连云港市苏北农农业生产资料资批发市场 综合市场 汽车配件市场 6000 1999-10 现状 5 连云港市陆桥汽车配件城 54800 1999-10 现状 6 连云港市化肥市场 生产资料市场 10000 2002-01 现状 7 连云港市兴隆装饰城 连云港九龙世贸建筑装饰材料 6000 海州开发区 2001-03 扩建 8 城—机电、家电市场 工业生产资料综合市场 5401 新浦区通灌北路118号 新浦区沿新西路16号 市海连东路147号 2003-10 现状 9 连云港市苏阳饲料批发交易市场 饲料市场 5000 2002-07 现状 10 连云港市中储物流配载市场 生产资料市场 370000 1993-12 现状 第 23 页 共 49 页 11 连云港市化肥交易市场 生产资料市场 工业消费品专业市场 工业消费品专业市场 30000 新浦凌州路8号 火车站广场 2004-06 现状 12 红星美凯隆 26000 2006 现状 13 金泰家俱城 5000 市化路 2003-10 现状 1991-02 现状 14 海州白虎山批发消费品专业市市场 场 工业消费品专业市场 消费品专业市场 50000 幸福中路 15 海州家俱市场 6000 幸福中路 1994-06 现状 16 花卉批发市场 110000 海连西路 2002-10 现状 3连云港市万家欣消费品专业市17 装饰市场 1连云港生产资料18 19 20 21 22 国际商城 汽车贸易市场 装饰城 家居城 专业市场
场 生产资料市场 汽配市场 建材市场 家居市场 生产资料专业市场 9500 新浦大庆东1999-12 现状 路101号 新浦解放东路 市区南入口 碱厂东侧 碱厂东侧 碱厂东侧 2006 在建 规划 规划 规划 规划 500亩 60亩 50亩 60亩 第 24 页 共 49 页
第十二条 农副产品批发市场规划
1．近期在海州区洪门乡，陇海铁路以南、204国道以西、浦南开发区高速出口处，规划建设大型农副产品批发市场，市场将建设成为鲁南、苏北地区规模最大、现代化程度最高、功能最全、管理模式最先进的大型农产品交易集散地，为粮食、蔬菜、瓜果等农副产品主要集散地，服务于主城区，并辐射周边地区。
市场占地约600亩，总投资4.8亿元。分—次设计，二期开发。一期开发400亩，投资3亿元，二期开发200亩，投资1.8亿元。市场将设置十大系统、九大交易区。
2．将原来位于郁海广场的粮油批发市场、果品批发市场逐步转移到海州洪门的农副产品批发市场，对原来位置的市场进行重新开发，改造成为其他商业用途的商业设施。
第五章 零售商业网点规划
目前，市区零售商业网点总量基本平衡。规划期内，除适度增设与经济发展、城市化进程相适应的商业网点外，重点要加强网点功能开发，调整业态结构，提高信息化管理水平，推进传统零售业向现代零售业转变和升级。根据国内部分城市经验，连云港市商业零售业态包括大型购物中心、百货店、仓储商店、大型综合超市、超市、专业店、专卖店、便利店八种零售业态。
第十三条 商业中心零售业态的基本设置
连云港市商业中心分为三级：市级商业中心、区域商业中心和社区商业中心。
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市级商业中心基本设置商业零售业态为：大型购物中心4处或百货店5～7处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于l0万平方米。其核心商业街长度一般在1200米以上，或商业聚集在不少于25公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、旅馆、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。
区域商业中心基本设置商业零售业态为：大型综合超市或百货店1～2处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于5万平方米。其核心商业街长度一般在800米以上，或商业聚集在不少于8公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。
社区商业中心基本设置商业零售业态为：中型百货店或超市1处，专业店2～3处，另设有满足社区居民餐饮、修理、生活服务等基本生活需求的商业设施。社区根据用地规模和服务人口数量，可分成大型、中型和小型三类，不同类型的具体标准为：大型社区的用地规模为60公顷以上，服务人口30000人以上；中型社区为15-60公顷，10000-30000人；小型社区为15公顷和10000人以下。社区商业建设规模应与社区大小和居住人口多少相匹配。按每千人平均拥有商业面积计算，应不低于1000㎡。
第十四条 商业零售具体设置
1．鉴于我市目前没有大型购物中心，根据连云港作为长江三角洲北翼中心城市和著名国际风景旅游城市的定位和国民经济与社会发展趋势，规划建设2座购物中心。由于其选址一般应具备占地面积大、地价较低和一定的人口集聚度三个条件，新浦地区可对陇海商城周边地区进行打造，东部滨海新城中心地区可规划在公共设施用地上建设。
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2．鉴于我市百货店密度已经较高，要转向品质的提升，显示特色，错位经营，扩大服务功能，不断提高现代化水平。
3．设置一定仓储商店。以自有品牌占相当比重，低价批量销售为主；设施简朴、实用、空间大，建议设有相当于营业面积的停车场；实行高程度信息自动化，实行会员制管理。
4．鉴于我市现有大型综合超市布局疏密不均，配套设施不完备，可在新扩城区和有土地条件、目前尚无大型综合超市的区域商业中心有计划发展。要求注重自有品牌开发，并设有不低于营业面积50%的停车场。
5.鉴于我市超市数量发展较快，但连锁企业规模不大，组织化程度不高；规划期内，要整合提升，向连锁规模型企业旗下集结，逐步提高生鲜食品经营比重。要在现有超市辐射不达地区、城市新扩区域、专业园区、居住区、集镇开设一批连锁超市。
6.我市现有专业店行业分布不够广，专业深度不够，布局欠合理，要鼓励发展连锁专业后，扩大专业店的行业范围，增加深度，更好满足消费需求。
7.规划期内，要根据居民消费追求个性化的趋向，鼓励开设以经营国际、国内知名品牌为主的专卖店和发展连锁专卖店。
8.要逐步将便利店培育成为开展电子商务、现代物流配送的点。规划期内，要通过政府引导，政策支持，大力鼓励规模型连锁企业开设便利后，加快把传统的百杂货店、食品店整合为连锁便利店。到2010年力争达到400家，规划期末达到800家，即每3000居住人口配置一家便利店。
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零售商店规划一览表 表二: 序名 称 号 1 2 3 4 5 6 连云港百货大楼 文峰大世界 上海农工商超市 永乐电器 东方大厦 时代超市 M² 22000 28000 18000 5000 5000 12500 解放中路 通灌北路118号 盐河路和海连路交汇处 解放中路 解放中路 通灌北路39号 1990年 2004年 2004年9月 2000年 1985年 2002年1月 1989年6月 1997年3月 2004年5月 1992年2月 1992年3月 1998年3月 现状 现状 现状 现状 现状 现状 营业面积详细地址 开业时间 备注 7 华联商厦 15000 海连东路1号 现状 8 锦云大厦 2700 海昌北路68号 现状 9 苏宁电器 3000 通灌北路128号 现状 10 振兴大厦 连云港市东源置业有限公司 3500 海连东路2号 现状 11 12000 海棠中路 现状 12 家得福超市 4000 海棠中路39号 现状 第 28 页 共 49 页 13 连云大厦 3200 海棠中路1号 1988年1月 2002年12月 现状 14 五星电器 4000 通灌北路76号 现状 15 汇金广场 20000 63000 42000 25000 48000 26000 60000 45000 77814 解放路、海昌路交2004年5汇处 陇海路 陇海东路 海州幸福路 解放中路 市火车站前东南侧 苍梧路中 通灌北路 中华路 海连路与通灌路交叉口 墟沟会展中心周遍 连云港港口 月 2002年 2004年 2004年 2005年 2006年 现状 现状 现状 现状 现状 现状 现状 在建 改造 规划 16 陇海步行一条街 17 万润商业一条街 18 海州宝利商业街 19 20 新一佳超市 红星美凯龙 21 特易购生活广场 22 23 华润苏果 墟沟购物中心 24 连云港国贸中心 25 连云港国际商务中心 26 连云港港口商务区 27 连云港市连岛商务区 28 29 东方桥头堡国际商城 中华路商业街 规划 规划 11000 连岛 规划 15000 开发区 中华路 规划 规划 第 29 页 共 49 页 30 31 32 33 百货1 百货2 百货3 百货4 25000 45000 40000 50000 中华西路 中山路 滨海新城 陇海商城片区改造 海连路郁洲路交叉口 科苑路新建东路交叉口 规划 规划 规划 规划 34 大型超市1 20000 规划 35
大型超市2 15000 规划 第 30 页 共 49 页
第十五条 农贸市场建设改造规划
农贸市场具有占地较大，目前还有较多的占路市场，影响我市城市交通和文明城市创建，规划期内重点改造提升现有城区农贸市场，按照“属地管理、以区为主、先易后难、稳步推进”的原则由各区政府组织实施。要顺应居民生活质量提高和对现代生活节奏追求的需求，积极组织实施“农改超”工程，通过对传统农贸市场的业态提升、整合改造，鼓励盘活存量商业网点，加快将传统农贸市场向连锁生鲜食品超市升级。规划期末连云港市区基本实现“农改超”。从现在起，连云港市区一律不再开办传统型农贸市场，凡与新建小区配套的农贸市场，必须按净菜超市标准规划和设计进行建设。
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农贸市场规划一览表 表三 序号 1 2 3 4 面 积M² 6704 5000 30682 市 场 名 称 连云港市蔬菜直销市场 连云港市极美苑农贸市场 连云港市粮油批发市场 连云港市振兴农副产品交易市场 连云港市鑫鑫水产品交易市场 连云港市新海水产公司艺北集贸市场 连云港市新浦区站北农贸市场 连云港市新亚农贸市场 连云港市新浦区巨龙农贸市场 连云港市浦西商贸市场 地 址 海昌南路 大庆东路85号 瀛洲路 瀛洲路南首 开业时间 备 注 1995-12 2001-09 1990-05 改造 现状 现状 改造 105386 2002-03 5 解放东路169号 新浦龙河北路105号 新浦顺心巷 兴隆路26号 新浦海连东路11号 解放西路16号 6700 1997-10 现状 6 3700 1992-01 现状 7 8 9 10 11 12 3000 3500 3160 4478 5580 8600 1990-03 1992-12 1998-12 1993-12 2000-05 1995-11 现状 改造 改造 现状 现状 现状 连云港市二运农贸市场 猴嘴海滨路53号 连云港市新浦区猴嘴集贸市场 连云港市沈圩桥农贸市场 连云港市西城综合农贸猴嘴办事处通园路 新浦区新新路 新浦区大庆路 13 14 28100 6000 2003-03 2003-06 现状 现状 第 32 页 共 49 页 市场 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 南门农贸市场 洪门农贸市场 锦屏农贸市场 朐园农贸市场 连云区陶庵市场 连云海棠路市场 连云区荷花农贸市场 连云中山农贸市场 连云区板桥农贸市场 连云区徐圩集贸市场 海州区古城南大门 海州洪门乡车站 海州区锦屏镇 海州区梁庄村 连云区陶庵汽车站东 墟沟海棠路中路 荷花街 连云区中山东路2号 连云区板桥镇 云台区徐圩镇辛高圩 连云区平山车站南侧 环山中路 连岛镇东山村 高公岛村西首 墟沟海棠棠梨街1号 连云区宿城乡高庄村 连云区墟沟西苑路 港口路1号 4100 2500 3400 3800 2700 33000 505 4000 1200 1200 1999-12 1993-11 1993-12 2004-03 1984-04 1987-01 1988-09 1989-05 1995-05 1997-10 改造 改造 改造 改造 改造 现状 改造 改造 现状 现状 25 26 27 28 29 连云区平山农贸市场 连云区桃林市场 连云区连岛渔贸市场 连云区高公岛农贸市场 连云区墟沟棠梨农贸市场 连云区宿城农贸市场 2800 3252 1176 700 550 1997-08 1998-07 1998-07 1998-09 1999-05 现状 现状 现状 现状 改造 30 1100 1999-06 现状 31 连云院前农贸市场 连云远大水产品交易中心 11000 2000-10 现状 32 10500 1996-10 现状 第 33 页 共 49 页 33 34 连云八一市场 农贸市场1 墟沟南营房 人民路、郁洲路交叉口 学院路、科苑路、13200 8000 1995-03 现状 规划 35 农贸市场2 新建东路、海宁路围合地块 5000以上 规划 36 农贸市场3 南入口安置小区内 海洲农民拆迁安2000 规划 37 农贸市场4 置小区内（锦屏路东风路交叉口） 经济适用房小区3000以上 规划 38 农贸市场5 （新孔路海宁路交叉口） 3.47公顷 1.5公顷 3000 规划 39 农贸市场6 郁洲路海连路交叉口 新港城大道工运路交叉口 巨龙路建设东路交叉口 院前路规划路交叉口 新区16号地块 规划 40 农贸市场7 规划 41 农贸市场8 10000 规划 42 农贸市场9 3000 占地6000以上 规划 43 农贸市场10 （巨龙路海宁路交叉口） 规划
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第六章 落实商业网点规划的政策措施
第十六条、加快政府职能的转变
加快政府职能转变的步伐，使企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，除国家控制和限制发展的事项需由相关部门审批外，其它事项在有关法律法规规定范围内由企业自主决定。政府管理市场和企业，应以经济手段、法律手段为主，减少行政手段。政府部门要加强政策的研究和法规的制订，如市场的准入、行业管理等宏观指导性政策的制订等。
第十七条、加强商业网点规划布局的引导
遵循城市发展和商业发展的规律，形成完整的商业体系布局，引导网点布局、建设与城市发展形态结构相协调。在商业网点专项规划完成以后，应进一步重点做好商业业态发展和大型商业网点地址控制性详细规划，尤其是市、区两级商业中心宜尽快控制并抓紧详细规划的编制，以指导经营投资者按商业网点规划进行有效实施，避免出现商业网点布局不合理、结构失调、业态雷同、同业过度竞争、社会资源浪费等问题，以最大限度地满足居民的消费需求。
第十八条、加强商业网点的法制化建设
首先应加强对大型商业网点建设进行规范性管理，可以按照国际通行惯例，政府进行必要的宏观调控，如实行听证制，在当地政府统一领导下，由市经贸委牵头，建立由发改委、规划、工商、土地、财政、交通、税务、等部门和法律专家组成的大型商业设施建设审议委员会，对新设立的大型零售商店进行“经济需求”方面的审查，审核的标准是根据当地人口密度，现有商店数量和服务地域范围及新开店对现有商业经营收入的影响和对交通环境的影响，新开店可以创造就业机会等，广泛听取有关各方的意见，经审议后，再提交授权审批项目管理部门受理。
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第十九条、明确职责、规范管理程序
1．连云港市经济贸易委员会是连云港市商业网点规划、建设、管理的行政主管部门。区人民政府和市级开发区管理委员会所属的商贸流通管理部门是其辖（管）区内商业网点的行政主管部门。
各级发改委、规划、土地、城管、房产、工商、公安等是城市商业网点规划、建设、管理的协同管理部门，各部门应当按照各自职责权限予以协助管理。
2．城市商业网点专项规划由连云港市经济贸易委员会负责组织编制和实施，规划、土地部门予以协助，规划经过技术论证后，报市人民政府批准。
3．连云港市经济贸易委员会负责制定《连云港市商业网点规划实施管理办法》；对城市商业网点建设进行宏观指导；负责市级商业中心的建设，指导协调市级商业区、特色商业（街）区和重大商业项目的建设。各区及开发区所属的商贸流通管理部门负责本区内的区级商业中心和居住区级商业中心的建设和指导。
4．建立联席会议制度和协调机制，形成规划实施的组织保障体系。连云港市大型商业网点设施建设严格实行会商制度，建立由政府相关部门参加的连云港市商业网点规划实施联席会议制度，定期交流商业网点发展信息，商讨解决商业网点规划实施过程中遇到的重大问题。
加强对重大商业项目发展的研究、规划，对重大商业项目的用地给予预留，并对预留用地的项目实行方案招标。加强对大型商业设施建设的管理，对重大商业项目要预留用地。
完善预审和会商制度。对于新建、改扩建建筑面积在3万平方米以上的商业设施要进行充分的论证，要征求商贸、交通、环保等部门的意见；对建筑面
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积1万平方米以上的商业设施，尤其是购物中心的分割销售要做出限制性的规定。对新建、改建、扩建3000平方米以上的各类商业设施和10000平方米以上的各类专业市场进行会商。成立预审委员会，对新建和新开发的500平方米以上的商业网点，依据商业网点规划和有关规范审批程序进行预审。
5．城市商业网点规划的管理部门应通过对项目的会商，确保投资人所实施的项目符合城市三级商业网点体系建设；确保有限的商业网点资源得到合理利用，遏制过度的商业竞争；有利于城市商业服务设施发挥整体功能和辐射作用；全面提升连云港市商贸流通业的发展水平，建立充满活力的商业发展体系。
6、制定社区商业配置标准，促进社区商业健康有序的发展
社区商业是城市商业体系的重要组成部分，政府要对社区商业的发展给予高度重视，研究居民在社区消费的特点。在本次规划的基础上，进一步探索适合社区的商业类型、规模和结构，针对不同类型的社区制定出相应的商业配置标准和管理模式，促进社区商业健康有序的发展。
7、加大政策扶持力度，促使连锁商业企业总部扎根连云港市
对将总部设在连云港市的连锁商业企业，政府要在用地、人才引进、融资、技术改造、用电等方面加大政策扶持力度。市商贸部门要会同规划、国土、财政、物价、劳动、人事等部门制定出相应的扶持政策。
8、将商业网点普查信息的更新、分析和披露工作制度化，提高政府决策的科学性，营造良好的营商环境
将连云港市商业网点普查工作制度化。由市财政安排专项经费，每年更新商业网点数据；定期向社会发布连云港市商业网点发展概况；定期编制发布商
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业景气分析报告，供政府和投资者决策参考；建立公益性的商业网点信息查询系统，为消费者提供消费指南。
9．城市商贸流通管理部门和城市规划管理部门，应强化城市居住商业中心的建设管理，确保城市居民享有生活便利和良好生活环境和权利。
第二十条、建立多途径的资金筹措渠道
城市商业网点建设资金，主要运用市场化动作方式予以筹措。
（一）努力营造良好的投资环境，积极吸引社会的、民间的和外来资金。 （二）政府要制定相关政策吸引资金，对于来我市投资商业网点建设，在旧城改造、增加税源、增加就业方面做出贡献的应给予政策支持。
（三）在土地出让金中拿出一定的资金，作为商业网点的配套建设费。 （四）新建的住宅小区没有按规范要求配套建设相应面积商业网点的，市商品流通管理部门责令投资人按相应标准交纳建设资金代建。
第二十一条、连云港市大型商业网点设施建设严格实行会商制度。
第七章 附则
第二十二条 其他说明事项
1、商业网点的建设与城市总体规划建设相结合，统一开发，统一管理。 2、在规划区内新建、改建和扩建的大中型商业零售网点、批发市场，在建设用地、规划选址、开发建设等方面必须按照《连云港市城市商业网点规划》及国家的相关规范执行。
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3、本规划所确定的商业网点用地，未经市政府批准，任何单位和个人均不得改做它用。对不按规划建设的，由市相关职能部门按有关法规进行处罚。
4、纳入规划的新建商业网点，要按期建成并投入使用，不得随意变更地址、规模、用途。
5、引导我市大型零售企业积极发展新型业态，打破旧的百货业传统模式，转变经营理念，改变流通模式，创新流通业态，提高管理技术，积极开办连锁店、超市、物流配送中心等新型业态，增强辐射能力，壮大自身实力，扩大市场份额，主动占领市场。
6、各级商业设置除按文本标准执行外，应符合国家和连云港市现行的其它有关规定。
7、各级商业设置可分步实施。区域商业中心、居住区商业、街坊商业在相近的地域可统筹安排，避免重复设置。
8、本标准主要用于新建商业的指导。已形成的各级商业的改造可参照执行。 9、区域商业中心的设置宜以块状为主、条状为辅，建筑形态宜采取购物中心模式。
10、新建及成片改造社区中的邻里中心应单独设置。
11、居住区的商业设置宜适度集中，应以配置便民利民的业态和业种为主。 12、大型商业设置应根据本市现行停车库（场）设置标准的要求配置机动和非机动停车场地。
13、农贸市场、公共浴室、废旧物资回收站、餐饮店、娱乐场所等商业设施应与住宅分开。
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14、开发建设者违反城市规划有关规定的由市城市规划管理部门按《城市规划法》条款规定进行处理。
15、本次规划成果包括《连云港市城市商业网点规划文本》、《连云港市城市商业网点规划图则》。规划文本和图件具有同等法律效力。
16、本规划由连云港市经济贸易委员会、连云港市商业贸易发展办公室负责解释。
17、本规划自连云港市人民政府批准之日起执行。
第八章 附录
附件1
连云港市地方标准商业分级设置规范
一、范围本标准适用于指导连云港市行政区域内各级商业的规划与建设管理。已形成的各级商业的调整可参照执行。
二、术语和定义下列术语和定义适用于本标准。
1、超广域。指该级商业吸引消费者的能力。服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费人口占80%以上。
2、广域。指该级商业吸引消费者的能力。服务对象为区域内外的消费者，外来消费人口占60%以上。
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3、市中心商业区。指商业高度集聚、经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业中心区。共商业街长度一般在1200米以上，或商业集聚在25公顷区域范围内。
4、区域商业中心。指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。共商业街长度一般在800米以上，或商业集聚在8公顷区域范围内。
5、社区（居住区）商业中心。指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需品的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。
6、街坊商业。是指方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务的社区便民商业。
7、专业街。指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街，一般街长在200米以上，专业店在30家以上。
8、新城商业中心。指郊区旧城改造扩建为新城后，在其中心区域形成的商业中度集聚、商业服务行业比较完善、服务对象主要为新城居民及部分外来消费者的新城商业主要集聚地。
9、中心镇商业。指商业一定程度集聚，主要配置居民和村民日常生活消费品，以及提供农业生产资料供应服务所需的商业服务行业，服务对象为本镇居民和附近村民的郊区中心镇商业中心。
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10、一般镇商业。指为方便本镇居民及附近村民购物和消费，以及提供一般农业生产资料供应服务的便民利民商业。
11、市场园区。指由市政府规划定点、专门用于批发市场建设的商业区，一般规划区内的批发市场要达到5个以上，占地面积达30公顷以上。
12、功能定位。指该级商业设置经营服务的主要方向和满足消费所应发挥的作用。
13、客流量。指该级商业区域内全年日平均经过的人流量。
14、服务人口。广域型以下的各级商业设置具备的以本区域居民为主要对象的服务能力。
15、基本商业面积。指该商业需要设置的各类商业业态与业种的面积。 16、基本设置业态与业种。指该级商业必须配置的各类商业业态与业种。 17、配套行业。指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功能的配套辅助行业。
18、生活服务业。指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沫浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等。
三、级次和指标连云港市商业地方标准分级设置的级次和指标见附件2
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附件2 连云港市地方标准商业分级设置的级次和指标
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附件3 连云港市地方标准商业业态规范
一、范围：本标准对零售业、零售业态、商圈和超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、大型专业店、专卖店、专业店、百货店、大型购物中心、专业批发市场等十种商业业态的定义及业态的特点作出规定。
本标准适用于连云港市行政辖区内的商业企业和门店。
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二、术语和定义下列术语和定义适用于本标准。
1、零售业。指以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。 2、零售业态。指零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。
3、批发业。指以向大中型零售商和酒店、餐馆、工厂、机关团体、企事业单位以及其他服务性机构提供数量和金额较大的商品和服务为主的行业。
4、批发业态。指批发企业为满足中小型零售商和各类消费群体而形成的经营理念、经营方式的表现形式。
5、商圈。指零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域。
6、超市。指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。
7、便利店。指以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
8、大型综合超市。指采取自选销售方式，以销售大众化实用商品为主，并将超市和折扣商店经营优势合为一体的、满足一次性购全的零售业态。
9、仓储商店。指采取自选销售方式，以销售大众化实用商品为主，并实行储销一体、低价销售和提供有限服务为特征的零售业态。
10、专业店。指专门经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。
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11、大型专业店。指采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术及服务，满足一次性购全的零售业态。
12、专卖店。指专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。 13、百货店。指在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化妆品、礼品、家庭用品为主，提供相关服务，满足对商品多样化选择的零售业态。
14、大型购物中心。指在一个大型建筑体（群）内，由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
15、专业批发市场。指通过产品收集、分配、价格发现、结算和信息集散，向中小型零售商和各类消费群体销售某一大类或几个大宗商品和提供相关技术和服务的批发业态。
三、业态分类
1、根据商业企业经营方式、商品结构、服务功能，以及选址商圈、规模和目标顾客等结构特点，本标准给出超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心、专业批发市场等十种主要商业业态的分类（具体见附件4）。
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附件4 连云港市地方标准十种商业业态基本条件一览表
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连云港市城市商业网点规划编制单位及人员名单
连云港市经济贸易委员会
徐毓敏 市经济贸易委员会主任 王绪浦 市商业贸易发展办公室副主任
赵永生 市经济贸易委员会市场体系建设处处长 吴哲通 市经济贸易委员会市场体系建设处副处长 李海鸿 市经济贸易委员会商业改革发展处处长 邱克忠 市经济贸易委员会物资行业管理处副处长 王修贺 市经济贸易委员会市场体系建设处
连云港市规划市政设计研究院有限责任公司参加人员
季友说 院 长 （高级规划师、高级工程师） 于 咏 副院长 （国家一级注册建筑师） 周开红 所 长 （规划师） 邱方梅 规划师 陈 静 规划师 盛亚明 规划师 李 冬 技术员
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