项目管理

项目管理概论

1、 项目概念：对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。

2、 项目的特征：（1）任务和结果具有一次性。（2）目标具有明确性。（3）系统具有整体性。（4）对象具有确定性。 3、 项目管理三大核心：工期（进度）、成本（费用）、质量（功能） 4、 工程建设项目分为：工业、农业、房地产项目等。

5、 房地产项目是工程建设项目的一种类型。房地产项目的特征：（1）项目时间目标的限定性很强。（注：主要原因是资金占用

量较大）（2）质量目标要求较高。（3）费用目标较强。（4）系统性（5）特定的程序性（6）组织的特殊性（7）政策法律条文的多样性。

6、 房地产项目的全过程：（1）前期策划和确立阶段。（2）设计和计划阶段。（3）施工阶段（4）使用阶段。

7、 房地产项目管理概念：运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理。 8、 房地产项目管理根据管理者不同，可分为：建设项目管理（业主）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询

监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）

9、 项目管理系统包括的7个方面：成本管理、工期管理、质量控制、现场管理、组织和信息管理、合同管理、风险管理。 10、 现代房地产项目管理的新特点：（1）项目管理理论、方法、手段的科学化。（2）社会化和专业化。（3）标准化和规范化。（4）

国际化。 项目前期策划

11、 房地产项目构思的特征：地域性、前瞻性、市场性、创新性、可操作性、多样性。

12、 房地产项目构思的环境影响：（1）宏观：政治，经济，社会，技术。（2）围观：地区经济发展水平，产业结构变化的影响，

地区发展战略，人口因素，环境因素。 13、 市场调查 是房地产项目构思和策划的基础。

14、 常用的市场调查的方法分三类：访问法（包括面谈、电话、通信调查）、观察法、实验法。 15、 调查问卷的组成：开头，正文，结尾。

16、 房地产项目策划的概念：是房地产企业对新项目进行构思、评价和设计的过程。（策划包含构思。）

17、 房地产策划的基本特征：创造性，程序性，系统性，科学性和艺术性。房地产策划的原则：（1）符合产业政策和区域规划。

（2）符合市场需求。（3）符合环境条件（4）符合技术的先进性、经济的合理性。 18、 房地产项目策划的内容：选址，调查分析，市场定位，规划设计，营销策略，前期介入。 19、 房地产项目策划的模式：概念策划模式，“卖点群”策划模式，等值策划模式。

20、 可行性研究的概念：指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、

论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优化的科学方法

房地产可行性研究的内容：项目概况，市场分析和需求预测，规划方案的优选，开发进度安排，项目投资估算，资金的筹集方案和筹资成本估算，财务评价，风险分析，国民经济评价，结论。

21、 房地产开发项目成本费用的组成：（1）直接费用（包括土地费用，前期工程费用，房屋开发费用）（2）间接费用（包括管

理费用，销售费用，财务费用，其他费用，不可预见费用和税费。）

22、 财务费用的概念：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要是借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、

承诺费等

23、 房地产投资的风险因素种类有：财务风险因素，利率风险，变现风险，社会风险和意外事故风险。

24、 项目风险控制的目标：（1）尽早识别项目风险（2）避免项目风险的发生（3）消除项目风险的消极后果。（4）充分吸取项

目风险管理中的经验和教训。

25、 房地产项目构思的含义：是以客观的市场调研和市场定位为基础，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规

划。

房地产项目组织系统

26、 项目组织的概念：指为了完成特定的项目任务而建立的从事项目工作任务的组织机构。 27、 项目组织的基本层次结构：项目所有者（业主）、项目管理者、承包商。

28、 房地产项目组织的基本结构：项目的所有者或上层领导，项目管理者（项目的组织层），项目具体任务的承担者（项目操作

层）

29、 房地产项目组织的特点：（1）明确的目的性。（2）组织结构的完整性。（3）组织形式具有一次性、暂时性。（4）项目组织

与企业组织之间有强烈的关联性。（5）项目组织易受到相关部门不同程度的影响。（6）项目组织有高度的弹性、可变性。（7）没有固定的组织文化。（8）项目组织具有自身的结构，有多种形式的组织关系。（专业与行政的关系、合同关系。） 30、 房地产项目组织的基本原则：（1）目标统一原则（2）责权平衡原则（3）适用性和灵活性相结合原则（4）组织制衡原则（5）

组成人员和责任的连续性和统一性原则（6）合理安排项目组织跨度与管理层次原则（7）合理授权原则。 31、 分标的概念：指按一定的规则方式，将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段），其目的是便于项目承包。 32、 房地产项目的组织形式：寄生式，独立式，直线式和矩阵式。

33、 独立式项目组织的优点：（1）能将项目参加者的力量集中于项目（2）能对项目加强领导并实施统一指挥（3）适用于企业

进行较大的、持续时间较长的项目，也适用于再求在短时间内完成且费用压力大、经济性要求高的项目。

34、 项目组织的优点：（1）具有单向垂直方向的组织体系（2）具有独立式项目组织的优点（3）组织结构形式与项目结构分解

图式基本一致，使目标分解和责任落实比较容易，不会遗漏项目工作任务，组织障碍小，协调费用低。 35、 项目经理部的结构：业主→项目经理→工程部、计划部、财务部、供应部、总工程师办公室、合同部。

36、 项目经理的素质要求包括：职业道德、创新精神、为人诚实可靠、任劳任怨、合作精神和团队意识、社会责任感和道德观

念。

37、 项目经理的能力要求：综合能能力、处理人事关系的能力、语言表达能力，谈判技巧，个性及说服能力、可变性和灵活性。 房地产项目计划系统

38、 项目计划的作用：（1）可分析研究项目的投资、工期、质量和效益的总目标能否实现，以及各目标之间能否相互协调（2）

既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程（3）是实施的指南和实施控制的依据。 39、 项目计划必须符合实际。主要体现在：符合环境条件，符合客观规律，符合各项目参加者的实际情况。

40、 项目计划必须有一定的弹性。体现在：项目计划的人为因素较强，在实际工作中，计划还受到多方面的干扰，如市场与环

境的变化、投资者的变化等必须及时改变或调整，否则会影响项目的正常实施过程和总目标。所以在项目计划的过程中，不仅要考虑项目的特殊情况和可能发生的风险，而且要对项目的工期、费用、材料需用量留有余地，从而使项目计划具有弹性。

41、 项目计划编制后的工作：（1）争取项目计划后的批准（2）要争取有关方面的支持（3）计划批准后，要落实项目计划。 42、 工期计划的概念：是房地产项目计划体系中最重要的组成部分，是其他计划的基础。 43、 总工期目标和几个主要阶段的工期确定方法：历史资料法，采用工期定额，上层系统决策法。

44、 项目活动的逻辑关系：（1）结束-开始关系（常见的逻辑关系）（2）结束-结束关系（3）开始-结束关系（4）开始开始关系。 45、 工期计划方法：（1）横道图法（甘特图）（2）网络计划概述 46、 网络计划形式分为：双代号网络图和单代号网络图。

47、 绘制双代号网络图应注意的规则：（1）一个网络只允许有一个节点和一个终点节点（2）不允许出现循环路线（3）不允许

出现双箭线或无箭头的连线（4）不允许出现没有箭头节点或箭尾节点的箭线（5）不允许有相同编号的节点（6）起始节点有多余外向箭线或终点接点有多条内向箭线时，可运用母线法绘制。

48、 绘制单代号网络图应注意的规则：（1）不允许出现循环路线（2）不允许出现双箭线或无箭头的连线（3）不允许出现没有

箭头节点或箭尾节点的箭线（4）起始节点有多余外向箭线或终点接点有多条内向箭线时，可运用母线法绘制。（5）可设置虚拟工作作为起始节点和终点节点。

49、 网络计划中的关键工作：是该计划中总时差最小的工作。

50、 网络计划中的关键线路：是关键工作以及两项关键工作之间的间隔时间为“O”的工作连结起来形成的通路。 51、 成本计划表达形式：表格形式，曲线形式，图形式。

52、 房地产项目成本计划的工作过程：（1）确定项目总成本计划目标（2）对总成本计划目标进行逐层分解（3）成本估算（4）

成本计划的调整。

53、 计划成本的估算方法：（1）前期策划阶段的估算（2）设计与计划阶段的概预算（3）实施阶段成本计划的方法。 54、 项目成本模型概念：“工期—累计计划成本”曲线 55、 房地产项目资金计划包括：支付计划与融资计划。

56、 资源包括：劳动力，原材料与设备，周转材料，施工设备、临时设施和必须的后勤供应，土地。此外还应包括计算机软件、

信息系统、服务、专利技术等。 房地产项目控制系统

57、 控制概念：就是就检查工作是否按既定的计划、标准和方法进行，发现偏差，分析原因，进行纠正，以确保目标的实现。 58、 房地产项目控制的对象：（1）房地产项目结构各层次的单元，包括单项工程、单位工程等（2）房地产项目的各个生产要素，

包括劳动力、材料、设备、现场、费用的等（3）房地产项目管理任务的各个方面，如成本、质量、工期、合同等（4）房地产项目过程中的程序、安全、稳定性等。

59、 房地产项目控制的主要内容：进度控制、成本控制、质量控制、合同控制、安全与环境保护管理。 60、 房地产项目进度控制的主要方法：（1）关键线路法（2）计划评审技术（3）管理技术方法 61、 房地产项目进度控制的措施：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。 62、 房地产项目成本概念：指项目开发建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。

63、 房地产项目的成本控制具有的特点：（1）成本控制的综合性（2）成本控制的全面性（3）成本控制的微观性。

64、 房地产项目成本控制的原则：（1）设置科学的成本控制目标（2）设计阶段的投资控制是重点（3）变被动控制为主动控制

（4）采取经济与技术结合的成本控制手段。

65、 房地产项目成本控制的内容：策划、设计、施工、销售。

66、 房地产项目质量控制的特点：全面性，及时性和主动性，标准的动态性，连续性和相关性。

67、 房地产项目管理施工过程中质量控制的主要手段：（1）“旁站”监督（2）测量（3）实验（4）指令文件（5）按规定质量监

控工作程序（6）利用支付控制手段

68、 房地产项目开发建设过程中的常见合同类型有：总价合同，单价合同，成本加酬金合同。

69、 安全与环境保护控制的重要性体现：只有搞好此项控制工作，才能保证成本、进度、质量控制的顺利实施。若是在这一环

节控制不好，出现了安全事故或是环境问题，可能要指出大量的金钱、付出大量的时间及精力才能处理妥当，甚至有可能被政府或相关监管机构诉诸法律，这样会有害于项目总体目标。

70、 房地产项目合同控制的概念：指项目的开发商与承包人之间未完成确定的项目所指向的目标或规定的内容而达成的协议，

项目合同双方当事人的权利和义务必须明确。

71、 房地产项目合同控制的内容：（1）选择合适的合同种类（2）决定合适的招标方式（3）确定重要的合同条款（4）加强项目

各相关合同的协调。

房地产项目组织协调与信息管理系统

72、 房地产项目组织协调概念：是为了实现组织的宗旨、目标和计划，对组织内外各单位和个人的工作活动和人际关系进行调

节，使之相互配合、相互适应的管理活动。

73、 组织协调的必要性：（1）房地产项目任务量大、涉及面广、影响因素多，只有通过科学组织，协调处理好各方面的关系，

才能处理好内部复杂的人际关系。（2）房地产项目开发的全过程历时长，短则数月，长则数年，在这么长的时间内，外部环境因素变化极大，项目组织要使用这样变动的环境，组织协调必不可少。（3）房地产项目内部的组织冲突不可避免，只有通过组织协调，才能正确处理好这样或那样的组织冲突。

74、 组织协调的基本内容：内部人流物流的合理调配、组织冲突的处理以及公共关系的处理三部分。

75、 房地产项目组织协调的基本原则：（1）目标统一性原则（2）相互尊重的原则（3）客观公正的原则（4）稳定性与适应性相

结合的原则。

76、 房地产项目组织协调的基本方法：（1）经常性事项的程序化组织协调（2）利用责权体系的指令性组织协调（3）设立专业

机构或专人进行组织协调（4）利用会议进行组织协调。

77、 房地产项目管理信息系统概念：是一种由电子计算机系统、通讯系统和管理系统混合而形成的复合系统。

78、 处理组织冲突的方法：冷处理法，调解法，互助法，裁决法。至于最终采取何种方式，一是要看组织冲突的性质，二是要

看项目管理者的性格。 房地产项目营销管理系统

79、 房地产项目营销管理概念：前提是房地产市场调查研究，基础是目标市场的选择与市场定位，关键是目标市场的拓展，过

程主要包括营销计划的确定、营销组织的选择和计划的实施控制。

80、 房地产市场细分概念：指从消费者需求出发，从顾客及其需求的差异当中，寻找和发掘某些共同或相关的因素，以此将房

地产市场划分为若干个市场，使各个部分的异质性减少，同质性增多的一种市场营销行为。

81、 房地产市场细分的意义：（1）为房地产企业提供了市场机会（2）在此市场细分的基础上，企业可以更有针对性地开发房地

产，更好的组织人力、物力、财力进行营销整合，保证营销工作的顺利进行（3）通过更好的分析国家的房地产政策和环保要求，开发政策性更强、环保、绿化更符合国家和社会要求的房地产项目，能更有效的开展市场营销，促进企业效益和社

会效益的综合增长。

82、 房地产市场细分的原则：（1）相关性原则（2）差异性原则（3）规模舒适度原则（4）大因素原则 83、 房地产市场细分的主要因素：地理因素，人口因素，行为因素，心里因素。

84、 房地产项目市场的开拓思路：（目标市场如何扩展）（1）利用项目特点进行市场扩展（2）利用价格进行市场扩展（3）利用

渠道策略进行市场扩展（4）利用促销策略进行市场扩展

85、 营业推广的形式：销售奖励、交易印花、优待券、附送礼品、消费信贷、交易折扣、销售竞赛和样板房展示等。

86、 企业展开公共关系的方式：（1）庆典活动（2）利用新闻媒介宣传（3）赞助活动（4）公关活动（5）展览活动（6）印制宣

传品

87、 促销组合的基本原则是以最低的促销费用取得最佳的促销效果。 88、 四大促销方法：广告，人员推销，营业推广，公关关系

89、 项目营销的组织形式：（1）职能型组织（2）市场管理型组织（3）复合型市场营销组织（4）事业部组织 90、 房地产营销控制的内容：年度计划控制、赢利性控制、战略控制。

91、 年度计划控制的主要内容：对销售额、市场占有率和销售增长率、营销费用率、顾客态度等进行的控制。

92、 房地产项目市场定位的含义及内容：指企业为适应目标市场中消费者的特定需求，而设计和确定企业及产品在目标市场上

所处的相对位置。内容主要是从产品设计、价格确定、渠道选择、广告宣传、促销手段等方面，全面确定和塑造产品的特色及企业的整体形象。

93、 房地产营销计划的构成：计划概要、营销现状、风险与机会、营销目标、营销策略、行动方案、营销预算、营销控制。 房地产项目的后期管理

94、 竣工验收的必要性：（1）从投资者的角度来看，可以使投资者对房地产项目的目标实现程度进行全面的检验，从而控制目

标，使之符合设计和使用的要求；也可以全面综合考察工程质量保证交工项目符合要求；可以促进房地产项目及时投产，早日发挥投资效益。（2）从承包商的角度来看，可以督促房地产项目的承包商抓紧收尾工作，自觉地按照合同全面履行规定的义务，从而总结经验教训，提高在以后承建项目里的管理水平。 95、 房地产项目竣工验收的内容：项目竣工验收和工程实体复查两部分。

96、 保修期的规定：（1）一般工业和民用建筑、公共建筑和构造物的土建工程，保修期为1年（2）室内照明、电气、上下水管

道安装工程，保修期为6个月（3）室内供热和供冷系统保修期为一个采暖期或供冷期（4）室内上下水管道和小区道路，保修期为1年（5）工业建筑设备、电气、仪表、工艺管线等项，无明确规定，一般保修期可定为3-6个月。 97、 房地产项目的后评价是房地产项目管理中一个重要组成部分。

98、 后评价的意义和作用：（1）通过吧评估预测的结果与实际发生结果进行对比分析，可以了解项目目标实现的程度，找出项

目管理中的漏洞，适时地改进管理方法，采取相应的有力措施来进行弥补与完善，力争在将来的管理工作中把失误减少到最低程度。（2）通过项目后评价可以了解房地产项目管理过程中诸相关因素的各种变化，从中可以掌握某些变化的趋势，从而采取相应的措施，通过加强管理来实现既定目标，有效地获得投资的最佳经济效益。

99、 物业管理的目标：（1）以人为本，从业主（或租户）的需求出发，为业主（或租户）创造一个安全、舒适、文明、和谐的

生活和工作环境。（2）提高物业的价值（3）提高发展商的声誉。

100、 物业管理前期介入的作用：从策划时介入→设计→实施。（1）完善物业的使用功能（2）改进房屋设计（3）监督施工质量

（4）为竣工验收和接管验收打下基础（5）便于日后对物业的管理。