一房两卖怎么办？一房两卖该承担什么法律后果

在房屋买卖中,如果两个合同都没有登记,且两份合同均未登记,且标的房屋未交付,那么这两份合同均未实际履行。在这种情况下,优先权以先签合同的履行优先权为准。也就是说,在该日期之前签订的哪一份合同将优先考虑房屋产权,即先签订合同的一方可以优先考虑房屋产权;两份合同均未登记,其中一份合同已交付标的房屋。其中一份合同的实际履行反映了出卖人的意愿,也是合法的履行。此时,接管房屋的一方可以取得该房屋的产权,无论

法律分析

如果两个合同都没有登记,且两份合同均未登记,且标的房屋未交付,那么这两份合同均未实际履行。在这种情况下,优先权以先签合同的履行优先权为准。也就是说，在该日期之前签订的哪一份合同将优先考虑房屋产权，即先签订合同的一方可以优先考虑房屋产权；

（2）两份合同均未登记，其中一份合同已交付标的房屋。其中一份合同的实际履行反映了出卖人的意愿，也是合法的履行。此时，接管房屋的一方可以取得该房屋的产权，无论签订合同的先后顺序如何；

（3）两份合同中有一份已办理过户登记，另一份未办理过户登记（无论哪一方已交付该房屋），登记方取得该房屋的产权。由于房屋转让登记是物权变动的范围，按照物权优先于债权的原则，先登记后确认各程序签订的合同，而未登记的合同只能选择向出卖人索赔。根据《最高人民法院关于审理商品房销售纠纷适用法律若干问题的解释》，买受人可以要求解除合同，退还已支付的价款和利息，赔偿损失，并要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。

拓展延伸

当一房两卖时，先签合同的优先权是什么？根据我国《民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，在一房两卖的情况下，先签合同的当事人可以依据合同成立时间获得优先权，即先签订合同的当事人可以优先获得房屋的所有权。同时，《民法典》第216条规定，善意受让人可以基于前款规定取得不动产物权，不受善意取得的限制。因此，在满足善意受让人的条件时，善意受让人也可以通过合同取得房屋的所有权。

结语

两个合同都没有登记且标的房屋未交付,那么这两份合同均未实际履行。根据先签合同的履行优先权,优先权以先签订合同的履行优先权为准。如果两份合同均未登记,且其中一份合同已交付标的房屋,则接管房屋的一方可以取得该房屋的产权。如果两份合同中有一份已办理过户登记,另一份未办理过户登记,且已交付该房屋,则登记方取得该房屋的产权。根据《最高人民法院关于审理商品房销售纠纷适用法律若干问题的解释》,买受人可以要求解除合同,退还已支付的价款和利息,赔偿损失,并要求卖方承担不超过已付货款两倍的赔偿责任。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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