没有物业合同怎么取证

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

当事人可以从以下方面搜集证据。

证据包括：

当事人的陈述；

书证；

物证；

视听资料；

电子数据；

证人证言；

鉴定意见；

勘验笔录。

一、业主常见抗辩理由

1、以房屋质量存在瑕疵为抗辩理由

交房后，房屋质量问题已成为一个比较普遍的现象。但是作为买房的业主很难与开发商相抗衡。所以，业主普遍的做法是以拒交物业费的方式要求物业协助维修。

从法律角度分析，房屋的质量瑕疵问题属于业主与开发商签订的房屋买卖合同的法律范畴。如果房屋出现漏水、裂缝等质量问题，业主应向开发商主张权利，要求开发商进行维修或者赔偿甚至解除房屋买卖合同。而物业公司要求业主缴纳物业费是基于物业服务合同，与前述非同一个法律关系。

所以，业主以上述理由抗辩将不会获得法院的支持。

2、以物业服务质量不到位为抗辩理由

根据《物业管理条例》第二条规定了物业公司的基本服务内容，“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

根据民事诉讼”谁主张，谁举证“的举证规则，业主应对物业公司服务不到位的事实进行举证。如果确有证据证明物业公司的服务质量存在不达标的事实，法院可能会对物业费及违约金作出相应的减免。

3、以前期物业服务合同期限届满为抗辩理由

《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行的，视为合同自动延续。对于前期物业服务合同期满后的物业服务法律关系的认定。应视为双方事实上形成一种合同关系，物业服务公司以实际行动继续履行物业服务合同，业主也实际上享受了物业服务企业提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务费用。

据此，该理由并不能成为业主拒交物业费的抗辩理由。

4、以超过诉讼时效为抗辩理由

诉讼时效的抗辩也是在物管费诉讼案件中业主经常提出的抗辩理由。有些物业公司在业主欠缴多年的物业服务费后再向法院提起诉讼，就会产生是否已经超过诉讼时效的问题。

司法实践中，物业公司大多会向法院提交“催缴通知书”，以证明其向业主主张过物业管理费，那么诉讼时效就会发生中断的法律效果，诉讼时效将重新起算。但是也有一种观点认为，物业服务是一种延续性的行为不存在诉讼时效问题。

二、不履行物业管理协议怎么办

可以先由双方协商解决。协商不成，可以找当地居委会协助调解。协商、调解不成，可以向法院起诉；也可以不经协商或调解，直接向法院起诉。向法院起诉时，应准备好物业合同及其他相关证据，在知道或者应当知道权利被侵害时起2年内向被告所在地或物业公司所在地法院起诉。