一、 物业概况
1、 用地面积： 9984.85m2
2、 总建造面积： 23470m2
3、 地上建造面积： 19970 m2
4、 地下建造面积： 3500 m2
5、 建造占地面积： 4450m2
6、 建造密度： 44.6%
7、 建造容积： 2.00
8、 绿化率： 30.4%
9、 商铺： 9000 m2
10、商务公寓： 10970 m2
11、停车位： 92
二、 人员配置架构设置
说明： 1、商务间共计 214 间，在初期按 40%的入住计 算，即 85 间。按每一个服务员做 13 间计算则需 7 名/班
×2 班=14 人。
2、总人数控制在 65 人以内。
三、物管费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
(1) 人员编制和基本工资标准：见表(01)
人员编制和基本工资标准表(01)
序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/ 月)
一 管理人员 13 2346.00 30500.00
四 维修人员 5 1000.00 5000.00
二收费员 3 800.00 2400.00
五治安员 20 750.00 15000.00
三服务员 14 600.00 8400.00
六保洁员 6 550.00 3300.00 七 合计 61 / 64600.00 (2)费用测算
管理\\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表 (02)
工资福利费测算表(02)
序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.M2) 一 基本工资 64600.00 / 3.234 二 福利费 20341.50 注(1) 1.148 三 加班费 / / 暂不计 四 服装费 1625 注(2) 0.081 五 合计 79166.50 / 4.463
注(1)： 福利费为工资总额的 35.5%, 其中福利基金占 工资总额的 14%；教育基金占工资总额的 1.5%；社会 保险占工资总额的 20%。
注(2)： 服装按年均 300 元/人计算，则每月分摊为： 65×300 元/人/年÷12 月=1625(元/月) 2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 (1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按 12 00 元/M2 计算，公共设施、设备建造成本统一按 30% 计取， 折旧年限按 25 年计算， 维修保养费按月折旧费的 40%提取。则： 维修保养费=[ (1200 元/M2×30%)÷(25 年×12 月/年) ] ×40% = (360÷300)×40% =0.48 元/月.平方米 (2)公共照明所用电为(晚间 19：00 分至次日清晨 7： 00 分为开灯时间，共计 12 小时，如本物业有 200 盏灯 60 瓦计算)。则：每日所用电费为： (60 瓦/盏×200 盏× 12 小时×30 日/月)×1.10 元/ 千瓦/小时 =4320 千瓦/小时×1.10 元/千瓦/小时 =4752.00 元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按 5 千瓦/小时每天运行 1 2 小时计算则运行电费为：
(4 部×5 千瓦/小时×12 小时×30 天/月) ×1.10 元/
千瓦/小时
=7200 千瓦/小时×1.10 元/千瓦/小时
=7920 元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396 元/ 平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按 50 元计算则为：
(4 部×7 层)×50 元/层/月
=28×50 =1400 元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070 元/平方米/月。
3、 绿化管理费：
小区绿化面积为 3035M2, 绿化管理费测算见表(3) 绿化管理测算表(3)
序 号 项 目 测算依据 金额 (元) 测算结果 (元/月.M2) 1 绿化工具费 400 元/年 400.00 0.010 2 劳保用品费 400 元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1 吨/ M2.年, 1.35 元/吨 4097.25 0.01 7
4 农药化肥费 0.10 元/ M2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10 元/ M2.年 303.50 0.001
6 合 计 / / 0.039
4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算见表(04)
清洁卫生费测算见表(04)
序 号 项 目 测算依据 金额 (元) 测算结果 (元/月.M2)
1 工具购置费 300 元/人.年 1800.00 0.008
2 劳保用品费 300 元/人.年 900.00 0.008
3 化粪池清掏费 (注 4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费 2880 元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 计 / / 0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为： 3000 元。
5、 保安费：
保安费用测算见表(05)
保安费测算表(05)
序 号 项 目 测算依据 金额 (元/年) 测算结果 (元/月 M 2)
1 装备费 250 元/人.年 5000．00 0．020
2 人身保险费 (暂不计) / /
3 房租费 (暂不计) / /
4 合 计 / / 0．020
6、 办公费：(全年开支办公费约 12 万元)
办公费=12 万元÷(12 月×19970 平方米)
=0.501 元/月.平方米
7、 固定资产折旧费：
固定资产总额为 100 万元，平均折旧年限为 5 年，即： 固定资产折旧费为： 100 万元÷ (12 月/年.月×5 年×1 9970M2)
=0.834 元/月.平方米
8、 利润：
利润取 5%，则
利润= (4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.03 9+0.020+0.501+0.834)×5% =7.04×5%
=0.352 元/月.平方米
9、 法定税费：
两税一费为前八项之和的 5.75%，则
税费= (4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.03 9+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57% =7.392×5.75% =0.425 元/月.平方米
10、 合计：经营管理服务费汇总表见(06)
经营管理服务费汇总表(1-6)
序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例
1 工资福利费 4.463 57%
2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 绿化管理费 0.039 05%
4 清洁卫生费 0.041 0.5%
5 保安费 0.020 0.2%
6 办公费 0.501 6.4%
7 折旧费 0.834 10.5%
8 利 润 0.352 4.5%
9 法定税费 0.425 5.4%
10 合 计 7.817 100%
11、 车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为 92 个，每一个车位管理费为(平均) 5 0 元/月/位，则每月的停车收入为： 4600 元。 分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230 元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方 米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230=7.587 元/月.平方米
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