2011年度广东省房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、

广东省统计局固定资产投资统计处）

一 第1季度广东房地产市场运行情况 （一）房地产开发投资

1.完成开发投资

今年1季度全省完成房地产开发投资763.02亿元，同比增长28.5%，增幅比1-2月提高3.3个百分点，比去年同期提高8.3个百分点；比全国平均水平低5.6个百分点。房地产开发投资占固定资产投资30.03%，比重同比提高2.95个百分点；占GDP总量7.23 %，比重较上年同期提高0.73个百分点（见表1）。

表1 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元

地 区 时 间 2010年1季度 广 东 2011年1季度 同比增长 2010年1季度 全 国 2011年1季度 同比增长 房地产开发投资 房地产投资占固定资产投资比重 房地产投资占GDP比重 595.63 763.02 28.5% 6594 8846 34.1% 27.08% 30.03% 2.95个百分点 20.88% 22.41% 1.53个百分点 6.50% 7.23% 0.73个百分点 8.18% 9.18% 1.33个百分点 数据显示，今年1季度广东房地产开发投资承接去年的良好态势，继续保持稳定增长；与近年同期比较，投资增速仅低于2008年同期，处于较高水平（见图1）。

900 800 30%700 600 500 10%400 300 200 -10%100 0 2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年40%20%0%-20%房地产开发投资（亿元）195.07 房地产开发投资同比增长221.4513.5%252.3514.0%262.784.1%318.21.3%408.2928.1%558.7736.9%475.1-15.0%593.63 24.9%763.02 28.5%

图1 广东近年第1季度房地产开发投资走势

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按用途分，完成商品住宅投资556.90元，增长31.8%，增速同比提高9.5个百分点；办公楼投资32.26亿元，增长30.5%，增速同比提高3.2个百分点；商业营业用房投资68.93亿元，增长18.3%；其他投资104.94亿元，增长19.9%，商业营业用房投资及其他投资同比增速较去年同期均有较大幅度回落。

完成商品住宅投资中，经济适用房投资10.16亿元，大幅增长225.3%；别墅、高档公寓投资77.75亿元，增长39.2%；90平方米以下住宅投资136.62亿元，增长29.7%；140平方米以上住宅投资169.36亿元，增长27.5%。

2.开发资金来源

房地产开发企业本年到位资金1587.46亿元，同比增长17.0%，增幅比去年同期大幅回落17.1个百分点；比开发投资增幅低11.5个百分点。企业资金充裕度（本年到位资金与完成开发投资比值）由去年同期的229%下降至208%，资金情况有所趋紧（见图2）。 1100 1000 900 187%165%143%146%229%250%190%181%213%208%200%800 700 600 166%150%500 400 300 100%200 100 0 房地产到位资金(亿元)房地产开发资金(亿元)到位资金同比增长50%2002年279.57 195.07 2003年323.97 221.45 15.9%2004年415.34 252.35 28.2%2005年492.37 262.78 18.5%2006年604.85 318. 22.8%2007年739.44 408.29 22.3%2008年926.91 558.77 25.4%2009年1011.34 475.10 9.1%2010年1356.45 593.63 34.1%2011年1587.46 763.02 17.0%0%到位资金占开发资金比例143%146%165%187%190%181%166%213%229%208%

图2 广东近年第1季度房地产到位资金情况

从资金来源看，国内贷款331.22亿元，同比下降11.2%，增幅同比大幅回落42.4个百分点，为近10年来同期首次出现下降；利用外资11.05亿元，增长106.6%；自筹资金511.14亿元，增长35.9%，增幅比去年同期高17.2个百分点，仅低于2008年同期增幅；其他资金来源734.05亿元，增长22.0%，较去年同期大幅回落22.2个百分点（见图3）。

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800 700 600 400%350%300%250%500 400 300 200 0%100 -50%200%150%100%50%0 国内贷款(亿元)外资(亿元)2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年-100%78.03 7.52 83.17 4.16 97.76 14.31 102.80 11.59 1.76 5.47 172.63 25.90 256.09 13. 262.00 15.18 373.15 5.35 331.22 11.05 自筹(亿元)其它(定金、预付)(亿元)94.72 99.30 108.61 128.04 128.91 174.34 1.25 223.47 187.70 256.92 225.60 315.30 331.42 325.76 316.85 417.31 376.17 601.79 511.14 734.05 贷款同比增长外资同比增长6.6%-44.8%17.6%244.3%5.2%-19.0%50.5%-52.8%11.6%373.9%48.3%-47.4%2.3%11.3%42.4%-.8%-11.2%106.6%自筹同比增长其它同比增长14.7%28.9%18.7%36.2%19.7%28.2%21.7%15.0%20.2%22.7%46.9%3.3%-4.4%28.1%18.7%44.2%35.9%22.0%

图3 广东近年第1季度房地产资金来源变动

从国内银行贷款情况看，银行贷款309.30亿元，同比下降13.6%；非银行金融机构贷款21.91亿元，同比增长43.9%，可见房地产开发企业从银行融资明显受限。而从非银行金融机构贷款大幅增加，则反映出企业的资金状况压力增大，同时企业的融资成本也将随之上升。在其他资金来源中，定金及预收款449.44亿元，大幅增长62.7%；个人按揭贷款198.12亿元，同比下降15.3%。说明购房者从银行按揭贷款同样受限，首付比重大幅上升（见表2）。

表2 广东房地产国内贷款及其他资金来源数据 单位：亿元

项 目 国内贷款 银行贷款 非银行金融机构贷款 #定金及预收款 #个人按揭贷款 2011年1季度 309.30 21.91 449.44 198.12 2010年1季度 357.92 15.23 276.33 233.92 2011同比增长 -13.6% 43.9% 62.7% -15.3% 其他资金来源 从资金结构看，国内贷款占20.86%，比重为近10年来同期最低；利用外资占0.70%，比重仅高于去年同期，处于较低水平；自筹资金占32.20%，较去年同期提高4.47个百分点；其他资金占46.24%，比重为近年同期最高（见图4）。数据反映，当下企业自有资金压力较小，但如果后市销售回笼资金不畅，企业资金压力将明显加大。

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2011年2010年2009年2008年2007年20.86%27.51%25.91%32.20%27.73%31.33%46.24%44.36%41.26%27.63%23.35%25.59%20.88%23.%25.67%27.91%0%2002年10%2003年25.67%1.28%33.52%39.52%20%2004年23.%3.45%31.04%41.97%30%2005年20.88%2.35%31.33%45.39%40%35.76%30.51%35.14%42.%42.48%45.39%41.97%39.52%35.52%2006年2005年2004年2003年2002年31.03%31.33%31.04%33.52%33.88%50%2006年25.59%0.90%31.03%42.48%2007年23.35%3.50%30.51%42.%60%2008年27.63%1.47%35.76%35.14%70%2009年25.91%1.50%31.33%41.26%80%2010年27.51%0.39%27.73%44.36%90%2011年20.86%0.70%32.20%46.24%100%国内贷款外资自筹其他(定金、预付)27.91%2.69%33.88%35.52%

图4 广东近年第1季度房地产资金来源结构

（二）土地购置

1季度广东房地产企业购置土地面积387.48万平方米，同比虽然增长18.1%，但与2008年以前同期相比仍处于低位；成交价款72.88亿元，同比增长9.6%；土地购置均价1881元/平方米，同比下降7.2%，但土地购置成本较近年同期仍有大幅提高（见图5）。

2500 2000 74.2%1500 46.6%1000 53.9%150%100%50%0%18.1%-28.8%500 0 -18.6%-84.3%-50%-100%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年面积(万㎡)单价(元/㎡)面积同比增长单价同比增长932.65 365 663.99 472 -28.8%29.4%0.83 551 -18.6%16.8%792.91 783 46.6%42.0%1381. 5 74.2%-24.7%213.17 1045 -84.3%77.3%328.06 2027 53.9%94.0%387.48 1881 18.1%-7.2%

图5 广东近年第1季度房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

1季度全省商品房屋施工面积25677.50万平方米，同比增长26.7%；其中新开工面积3351.55万平方米，同比增长16.8%。竣工面积1217.37万平方米，下降7.8%。

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分用途看，住宅及商业营业用房的施工面积、新开工面积同比均有所增长，竣工面积出现不同幅度下降；办公楼及其他用房的三项建设指标均呈增长态势，其中办公楼的竣工面积同比增幅达222.8%（见表3），说明1季度办公楼市场需求较去年同期明显增多。

表3 各类商品房建设数据表 单位：万㎡

时 间 2010年 1季度 指 标 施工面积 新开工面积 竣工面积 施工面积 新开工面积 竣工面积 施工面积 同比增长 新开工面积 竣工面积 住 宅 15113.67 22. 1073.87 19294.94 2611.63 972.78 27.7% 15.3% -9.4% 办公楼 868.06 68.38 15.20 923.95 79.67 49.05 6.4% 16.5% 222.8% 商 业 1931.94 209.00 134.24 2242.39 245.61 74.90 16.1% 17.5% -44.2% 其 它 2353.37 326.11 96.50 3216.21 414.65 120. 36.7% 27.1% 25.0% 2011年 1季度 （四）商品房交易

全省商品房销售面积1476.85万平方米，同比增长15.5%；其中住宅销售1360.87万平方米，增长14.5%。商品房销售额1195.49亿元，同比增长30.7%；其中住宅销售1051.21亿元，同比增长26.3%。数据显示，今年1季度商品房和商品住宅销售面积同比增速较去年同期均略有提高，较1-2月份则有大幅回落。从销售均价看，今年1季度商品房为8095元/平方米，同比上涨13.2%，增幅同比提高1个百分点；商品住宅7725元/平方米，同比上涨10.3%，增幅同比下降10.2个百分点；商品房、商品住宅销售均价较1-2月分别下降346元/平方米和523元/平方米，降幅分别达4.1%和6.3%（见表4）。住宅均价上涨势头明显得到抑制。

表4 2010、2011年第1季度广东商品房销售情况对比

时 间 2010年1-2月 2011年1-2月 同比增长 2010年1-3月 同比增长 2011年1-3月 同比增长 商品房销售2商品房销售商品房均价 住宅销售面（元/m） 7319 8441 15.3% 7152 12.2% 8095 13.2% 2住宅销售额（亿元） 418.36 612.48 46.4% 832. 36.5% 1051.21 26.3% 住宅均价 （元/m） 7121 8248 15.8% 7004 20.5% 7725 10.3% 2面积（万m） 额（亿元） 628.09 803.99 28.0% 1278.88 14.1% 1476.85 15.5% 459.68 678.67 47.6% 914. 36.0% 1195.49 30.7% 积（万m） 587.5 742.62 26.4% 1188.83 13.3% 1360.87 14.5% 2从各地区商品房销售情况看，1季度珠三角、粤西和粤北三个区域的销售面积同比有不同幅度增长，但增速较1-2月回落15个百分点以上；粤东下降6.0%，降幅较1-2月缩小10.8

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个百分点。各地区销售均价同比均有两位数的上涨，但较1-2月则各有小幅回落（见表5）。

表5 2011年1季度广东各地区商品房销售情况

时 间 地 区 珠三角 1-2月 粤 东 粤 西 粤 北 珠三角 1-3月 粤 东 粤 西 粤 北 商品房销售面积（万m） 商品房销售额（亿元） 628.09 35.19 .72 86.00 1152.07 .83 99.37 160.57 同比增长 29.0% -16.8% 60.1% 33.2% 16.0% -6.0% 41.4% 9.9% 605.83 13.88 22.49 36.47 1070.72 23.83 39.56 61.37 同比增长 46.6% 4.8% 90.9% 71.1% 30.2% 10.4% 72.0% 28.1% 2商品房均价（元/m） 96 3945 4111 4240 9294 3675 3981 3822 同比增长 13.6% 26.0% 19.2% 28.5% 12.3% 17.5% 21.7% 16.6% 2从商品房批准预售面积看，1季度全省共批准预售2968.84万平方米，同比增长23.1%。其中，1-2月同比增长31.7%，3月份同比则基本持平，说明相对1-2月，3月份市场上的供应有所放缓（见表6）。

表6 2010、2011年第1季度广东商品房批准预售情况对比

时 间 2010年1季度 2011年1季度 同比增长 #2010年1-2月 #2011年1-2月 同比增长 #2010年3月 #2011年3月 同比增长 全 省 2411.28 2968.84 23.1% 1747.69 2302.20 31.7% 663.59 666. 0.5% 珠三角 1733.35 2131.26 23.0% 12.97 1614.59 25.2% 443.38 516.67 16.5% 粤 东 193.59 231.15 19.4% 157.55 171.33 8.7% 36.04 59.82 66.0% 粤 西 205.84 352.41 71.2% 139.23 335.92 141.3% 66.61 16.49 -75.2% 粤 北 278.50 2.02 -8.8% 160.94 163.23 1.4% 117.56 90.79 -22.8% 从供求关系看，1季度全省商品房供需比（批准预售面积:实际销售面积）为2.01:1，较1-2月有所回落，但仍略高于去年同期，总体供求较为宽松。分地区看，珠三角及粤北的供需比分别为1.85:1和1.58:1，均低于全省平均水平，供求关系处于基本平衡状态；粤东、粤西供需比例分别为3.57:1和3.55:1，供求关系相对更显宽松（见图6）。

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7652010年1-2月2011年1-2月2010年1季度6.142011年1季度4.87432103.722.782.861.2.012.652.574.073.572.813.552.932.491.91.911.581.741.85全省珠三角粤东粤西粤北

图6 广东商品房供需比

从商品房待销情况看，今年1季度末商品房待销面积2180.74万平方米，较去年年末增加192.28万平方米。从待销年份看，待销1年以上新增134.48万平方米，占新增总量的69.9%；按用途分，住宅新增待销面积134.15万平方米，占新增总量的69.8%。

二、结论及展望

1.完成开发投资。今年1季度广东房地产开发投资承接去年的良好态势，继续保持稳定增长；其中，经济适用房投资同比增速超过200%，体现出保障性住房的建设力度明显加大。

2.企业资金情况。1季度全省房地产开发企业本年到位资金小计同比小幅增长，但资金充裕度较去年同期下降21个百分点。资金各种来源渠道中，企业从银行贷款同比下降13.6%，非银行金融机构贷款同比增长43.9%，从银行融资明显受限；定金及预收款增长62.7%，个人按揭贷款下降15.3%，购房者从银行按揭贷款同样受限；利用外资增长106.6%，自筹资金增长35.9%。企业的资金状况压力增大、融资成本将随之上升。

3.商品房开发建设。土地购置面积有所增加，购置成本同比略有下降。新开工面积增速同比大幅回落，竣工面积同比出现下降，而施工面积增速同比提高，房地产企业对市场后市持审慎态度，为应对市场变化放缓了开发进度。

4.商品房销售。1季度商品房销售面积、销售额同比增幅较1-2月均有较大幅度回落；商品房、商品住宅销售均价较1-2月分别下降346元/平方米和523元/平方米，降幅分别达4.1%和6.3%。

综上所述，今年1季度广东房地产市场运行情况总体平稳，开发投资、到位资金、土地购置面积、商品房新开工、销售面积、销售均价等多项指标同比均有不同幅度上涨，但涨幅

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较去年同期和今年1-2月均有所回落，效果进一步显现。

在当前通胀压力依旧不减的大环境下，坚持房地产的方向不会改变，力度也不会有所放松。由此判断，短期内销售量增幅可能继续走低，进一步加大企业资金压力；出于战略考虑，下一阶段个别房地产开发企业可能减少投资及新开工规模，并采取积极的适销策略。

但是，由于过去两年国家大幅增加货币供应，当前流动性依然过剩，而国内投资渠道相对有限的局面未有实质性改善，市民购置房产的意向及信心仍然较强。目前不仅购房者，开发商也多持观望态度，后续变化将成为市场走势的决定性因素。而开发商普遍调整发展策略，通过收购、并购等方式获取土地，减少住宅而增加商业地产开发投资，开拓二三线城市的市场，等等，短期内企业资金安全有所保障。因此，相对第1季度，第2季度房价可能因为企业改变营销策略而有所回落，但估计回落幅度不大。

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