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房价走势的分析报告

撰写人：吴万冠 利志伟 袁 伟 林开华 郭金威 叶浩贤

第一部分 研究背景和研究目的

一、研究背景

中国人一向非常重视住房问题，所谓“金窝银窝不如自家狗窝”，有自家的住宅比一切都重要。这才造就了现在即使房价多么高涨，老百姓都要拼命买房，房地产商完全占据主导。为了抑制这种趋势，确保广大老百姓有房可住，近年来，国务院每年都会出台相关政策对房地产进行调控，尤其是2010年以来先后三次出台了房地产调控政策，而且调控力度不断加大，最令人关注的是“限”令，如“限购”、“限贷”等。然而，从现在种种迹象表明，调控政策没有取得预期的成效，高房价仍未完全“降服”。所以才令我们产生了研究房价走势的想法。

二、研究目的

我们希望通过所学的统计学知识对搜集到的房价数据进行分析，探究房价的波动走势，同时了解，政府为了调控房价所采取的一系列措施，对一线城市和二三线城市产生什么的影响，通过我们的分析，提出能我们觉得更有效、更有针对性调控一线和二三线城市房价的建议。

第二部分 数据分析

经过我们的调查和数据收集，选取了广东省7个主要城市2011年1-9月的房价（单位：元/平方米）作为我们的数据分析源（表一）：

表1 2011年1-9月主要城市的房价 单位：元/平方米

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 深圳 22782 22735 23268 22837 21544 21915 23254 22993 24361 广州 13867 13800 14469 14351 14664 14587 14778 14950 14490 珠海 13438 11094 11701 11259 11875 11099 11048 11548 11808 佛山 汕头 东莞 惠州

9142 8165 7523 5717

9069 7970 7366 5634

9703 8009 6995 5558

9471 7872 7425 5863

9975 8525 7283 6094

9012 7896 7717 6021

9289 10001 10317 7997 7615 6038

8406 8174 8134 7656 6296 5812

为了更好的了解房价的趋势和波动，以及给我们生活带来的影响，我们将从以下三方面进行分析：

一、各城市房价变化分析

图1 2011年1-9月7大城市的房价变化的折线图

3000025000房价（元/平方米）200001500010000500001月2月3月4月5月月份6月7月8月9月深圳广州珠海佛山汕头东莞惠州

图2 2011年深圳、广州和珠海的房价折线图

25000房价（元/平方米）15000深圳广州惠州50001月2月3月4月5月6月月份7月8月9月

如图1，反映出珠三角九市的房价在前三个季度，有小幅度的波动，但基本

趋于稳定。这里我们特选三个分别代表高、中、低价格的城市进行分析：

1. 如图2，三个城市中，深圳波动最大，广州次之，惠州最稳。其原因主要是中央对房价较高的几个主要一线城市加强调控力度，年初，“新国八条”的出台，使深圳和广州两个城市的房价进入低开状态，但是这两个城市最终还是波动上升，哪怕中央再紧缩银根，限制房贷，或者不断颁发“限购令”，也无法浇灭两地房地产市场的热火。而以惠州为代表的二三线城市，所受到政策影响比一线城市小，在调控期间房价依然平稳，可见中央调控的主要对象是一线城市。

2. 5月份，由于“五一”黄金周的到来，各地的成交量和放假都有或大或小的增长，而深圳房价却在此时反常地下降，那是因为，五月份深圳再次启动“限购令”，抑制房价上扬，而且在4月底，中海在深圳启动的大规模降价推盘计划。据悉，中海在深圳的两个项目中海康城国际、中海塞纳时光共推出了1349套“限价房”，11000元/平方米左右的均价比市价低了近2000元。降价的作用还是很明显，这也明显拉低了整个深圳的房价的均值。

二、各城市房价描述统计数据和箱线图分析

表2 关于各城市房价的描述统计数据

深圳

22854.33 22837 809.2605 654902.5 1.008724 0.144581 21544 24361

广州

平均 14439.56 中位数 14490 标准差 386.5421 方差 149414.8 峰度 -0.26575 偏度 -0.7334 最小值 13800 最大值 14950

珠海

平均 11652.22 中位数 11548 标准差 742.758 方差 551689.4 峰度 4.687609 偏度 1.993972 最小值 11048 最大值 13438

惠州

平均 5892.556 中位数 5863 标准差 239.2593 方差 57245.03 峰度 -0.74204 偏度 0.215299 最小值 5558 最大值 6296

平均

中位数 标准差 方差 峰度 偏度 最小值 最大值

佛山

平均 9553.222 中位数 9471 标准差 468.6765 方差 219657.7 峰度 -1.31296 偏度 0.395143 最小值 9012 最大值 10317

汕头

平均 8112.667 中位数 8009 标准差 226.9108 方差 51488.5 峰度 -0.26733 偏度 0.908467 最小值 7872 最大值 8525 东莞

平均 7523.778 中位数 7523 标准差 317.7541 方差 100967.7 峰度 1.279546 偏度 0.354732 最小值 6995 最大值 8134

图3 2011年7大城市9个月份的房价均价

2500020000150001000050000深圳

房均价（元/平方米）系列1广州珠海佛山汕头城市名称东莞惠州

图4 各城市房价5个特征值的箱线图

2300020000房价（元/平方米）17000140001100080005000深圳广州珠海佛山汕头东莞惠州城市名称

表3 各城市五个特征值的列示表

深圳 广州 珠海 佛山 汕头 下四分位 最小值 中位数 最大值 上四分位

22735 21544 22837 24361 23254

14351 13800 14490 14950 14664

11099 11048 11548 13438 11808

9142 9012 9471 10317 9975

7970 7872 8009 8525 8174

东莞 7366 6995 7523 8134 7656

惠州 5717 5558 5863 6296 6038

如图4，从整体来看，我们第一感觉就是房价各个城市的差距很大，再结合

图3可以看出各地房价的集中趋势：深圳遥遥“领先”于其他城市，平均房价22854元/平米，中位数也高达22837元/平米，广州、珠海分居第二、三位；佛山、汕头、东莞的房价较低，且差距不大，7000元/平方米到10000元/平方米之间；惠州的房价在几个城市中最低，房价均值只有5892元/平方米。

房价均价，直接体现该城市的房价水平。为何各城市房价水平会呈现这种现象呢？究其原因，最基本的想必就是经济发展程度，经济相对发达的一线城市城市化进程较快，吸引大量农村人口，地少人多，造成了房价的高涨。而经济相对落后的二线城市，生活水平、生活质量较一线城市差，吸引不了外来人口，人口压力不大，住房相对充足，房价水平相较于一线城市就低了。

从房价的离散程度的来看，由箱子的大小和上下四分位数的差值可得知佛山、珠海和深圳的的离散程度较大，汕头的离散程度最小。同时由表2可知，深圳和珠海的标准差分别为809.2605和742.758，而汕头的标准差仅为226.9108，离散程度明显知。从房价的偏态峰度来看，由图4可知，珠海显然为严重右偏，大部分房价集中在11000元/平方米左右，深圳房价为轻微右偏分布，其他城市均呈现的接近正态分布。

同样是一线城市，同样是人口集中，经济发达，土地资源稀少的广州和深圳的房价差距如此之大，深圳比广州的房价平均每平米高出近一万，其中深圳的极高房价与极低房价也较突出，同时两者的离散程度也较大，深圳房价为右偏分布，而广州的呈现接近正态分布。经过我们调查、研究发现以下原因：1.广州政府出台了一系列控制房价的政策，是全国做的最好的城市。2.广州政府将城建与社会保障建设俩部门分开，严格按照一定比例建设保障性住房，廉租房的，有效控制了房价。3.广州市政府做了大量的宣传，人民房价跟风的“热情”远小于深圳人民。

同样是二线城市，珠海和佛山的房价差距也很大，相比之下珠海较为分散，汕头和东莞的房价差距较小，两者却较为集中。我们分析其中的原因，珠海和佛山房地产开发不同档次差距大，贫富水平差距大。而东莞和汕头整体经济发展水平较为一致，人们贫富差距小，房产开发档次较集中，加之政府措施：（1）珠海和佛山政府大量建设高质量廉租房、保障房和经济适用房。（2）合理规划高档住宅的建设，科学引导购买。（3）限制土地价格。

三、各城市成交价格的增长率

从去年至今，国务院出台多条房价调控政策，就是为了利用宏观调控抑制房价快速增长，并且在今年初的“两会”当中提到各地方政府务必加快保障性住房的建设；在这些政策和方案的出台之下，广东省主要城市房价水平得到控制，同比和环比价格增长缓慢甚至出现下跌现象。我们查询到广东省的7个主要城市，分别是深圳、广州、珠海、佛山、汕头、东莞、惠州。

从以上分析计算出广东省主要城市在2011年1月至9月份一手房成交价的平均增长率，如下图所示：

表5 广东省主要城市1-9月份一手房成交价平均增长率

城 市 平均增长率 深圳 0.91% 广州 0.57% 珠海 -1.31% 佛山 1.67%

汕头 东莞 惠州

0.11% 0.34% 0.29%

除此之外，我们还将广东省这7个城市列为两类进行平均增长率的计算分析，其中一线城市广州和深圳的平均增长率为0.74%，而二、三线市仅有0.22%

由此可见，在国家房价政策的调控下，暂时遏制了疯涨的房价，全国一手房的成交价格也随着楼盘成交量的下降而趋于平缓水平，调控政策取得初步的成效。在调查的广东省7个城市中，2011年前9个月楼盘成交价的平均增长率并不大，其中珠海还出现负增长趋势。平均增长率最高的城市是佛山，达到1.67%，原因在于受到了房价调控政策下广州的影响。于是，投资者就倾向附近的二三线城市发展，由于供求关系，使得佛山的成交价没有得到较好的遏制，其他平均增长率较高的城市依次是深圳和广州这些全国的一线城市。从上面的数据我们分析得出，虽然受到国家出台多条强制性房价调控政策的影响下，成交价格的增长速度得到了抑制，但这样的调控效果将会维持多久还是个未知数，谁也难以保证这次只是一次短暂的好景。

第三部分 结论和建议

通过以上统计分析，我们得出以下结论：在2010年国务院出台的多项房价调控政策的影响下，房价并没有得到我们预期其抑制快速增长的成效，特别是有些二三线城市的房价反而持续上涨。但我们不可否认的是政策的出台对一线城市，如深圳、广州，效果显著，而且调控仍需加大力度。我们预测，在当前经济形势异常复杂和困难的情况下，二三线城市在一段时间内房价仍会上涨，但未来受到政府更有力度、更为严厉的调控之下，房价有可能出现回调。而一线城市未来也

会出现小幅度的上涨。

我们觉得房价的波动上涨究其原因根本是有利益可图，热钱不断流入房地产，由此我们建议：第一，加快城镇住房保障制度的建设，增加廉租房的供应，完善经济适用房的制度。第二，采取可行措施防止抑制炒房现象，保持市场房价的基本稳定。第三，调整土地的供应结构，优先供应中低端的住房，科学引导房子的购买。