《民法典》之“居住权”制度最新解读

《民法典》之“居住权”制度最新解读

本⽂许建斌律师原创，不得复制转载，侵权必究

我国《民法典》的创新之处之⼀，在于增加了“居住权”这⼀新型的⽤益物权，并以物权编专章规定了居住权制度。《民法典》之所以专章规定居住权，归根结底是为了回应我国社会对居住权制度的需求，是⽴法层⾯对“房⼦是⽤来住的，不是⽤来炒的”理念的回应，具有重要的社会意义和法治价值。

《民法典》物权编⽤第⼗四章整章从第三百六⼗六条⾄第三百七⼗⼀条共七个条款对“居住权”做了明确规定，下⾯我们来⼀⼀解读。

第三百六⼗六条 居住权⼈有权按照合同约定，对他⼈的住宅享有占有、使⽤的⽤益物权，以满⾜⽣活居住的需要。

解读：本条明确，“居住权”是⼀种⽤益物权，也就是对物权的占有、使⽤权，⽽不拥有所有权，原则上居住权⼈只能⽣活居住，不享有收益权。另外，可以设⽴居住权的只能是住宅，也就是居住⽤房，商业经营⽤房和商铺不能设⽴居住权。对居住权的设⽴须签订合同予以约定。居住权⼈还应仅限于⾃然⼈，法⼈和其他企业组织不是适格的居住权⼈。

第三百六⼗七条 设⽴居住权，当事⼈应当采⽤书⾯形式订⽴居住权合同。居住权合同⼀般包括下列条款：（⼀）当事⼈的姓名或者名称和住所；（⼆）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的⽅法。

解读：本条明确，设⽴居住权必须订⽴居住权合同，⽽且必须是书⾯合同，⽽不能是⼝头约定。合同中应该写明双⽅当事⼈的姓名、住所、设⽴居住权的房屋的具体位置，还可以为居住权⼈的居住权附上⼀定的义务和要求，⽐如是否有偿、居住权⼈应维持房屋原貌、尽到对房屋的管理修缮保护义务、不得出租、不得转让等。居住权合同还应该明确约定居住权的期限，居住权的期限没有限制，不像租赁合同有最多20年的期限限制。对于居住权期限没有约定或约定不明时，应该默认是居住到死亡。

第三百六⼗⼋条 居住权⽆偿设⽴，但是当事⼈另有约定的除外。设⽴居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权⾃登记时设⽴。

解读：本条确⽴了居住权⽆偿设⽴的基本原则，但是当事⼈可以在居住权合同中约定有偿设⽴，这是法律不禁⽌的。如果合同没有特别约定，视为⽆偿的。本条规定了居住权登记⽣效主义，即居住权向登记机构（⾃然资源确权登记局）申请登记后才成⽴。未登记的，不发⽣设定居住权的效⼒。

第三百六⼗九条 居住权不得转让、继承。设⽴居住权的住宅不得出租，但是当事⼈另有约定的除外。

解读：居住权⼈向他⼈转让居住权，以遗嘱处分⾃⾝居住权的，均属于⽆效；居住权⼈擅⾃出租房屋，所有权⼈可主张其停⽌出租⾏为，并请求承租⼈搬离，居住权⼈收取的租⾦应转交给所有权⼈，但是，是否会因为居住权⼈擅⾃出租房屋⽽导致居住权消灭，法律并⽆明确规定，当事⼈可在居住权合同中加以约定，若没有约定或者约定不明，可以参考《民法典》合同编中合同解除的规定处理，如果居住权合同解除了，居住权应该同时消灭。

第三百七⼗条 居住权期限届满或者居住权⼈死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。解读：本条规定了居住权消灭的两种情形，居住权因期限届满或者居住权⼈死亡⽽消灭。但是，依据相关法律规定和司法实践，不能仅将居住权的消灭情形限定于本条规定的这两种情形。由于居住权的权源包括合同，如若合同约定或法定的解除条件依法成就，根据民法典第557条第2款“合同解除的，该合同的权利义务关系终⽌”的规定，居住权也会因解除条件成就的情形⽽归于消灭；同时，根据民法典第576条”债权和债务同归于⼀⼈的，债权债务终⽌”的规定，居住权主体混同，也会产⽣居住权消灭的法律后果。⽽且，民法典第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实⾏为设⽴或者消灭物权的，⾃事实⾏为成就时发⽣效⼒。”依此，如若居住权的客体毁损、灭失，同样会产⽣居住权消灭的法律后果。此外，居住权⼈对于居住权也有最终处分的权利，如若居住权⼈依⾃⼰的单⽅意思表⽰⾃⾏放弃居住权，此时居住权亦消灭。当然，不管基于什么原因，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七⼗⼀条 以遗嘱⽅式设⽴居住权的，参照适⽤本章的有关规定。

解读：本条专门针对以遗嘱⽅式设⽴居住权做了规定，但是好像⼜什么都没有规定，只说“参照适⽤本章的有关规定”。关于遗嘱设⽴的居住权，是否需要登记才⽣效，学理上意见不⼀。从字⾯意思理解，“参照适⽤本章的有关规定”，就是参照本章第三百六⼗六条⾄三百七⼗条的规定，上述条款规定了居住权的性质、设⽴⽅式、居住权的登记⽣效制度、居住权的内容、限制和消灭（如不得转让、继承、出租等）等，其中包含了居住权的登记。所以，从本条⽂义理解，以遗嘱设⽴的居住权也应该进⾏登记。但是如果⽴遗嘱⼈⽣前没有办理居住权登记，遗嘱中的居住权⼈在其死亡后向⽴遗嘱⼈的继承⼈提出办理居住权登记⽽继承⼈不答应的情况下，应该这么办？法律没有明确。笔者认为，居住权⼈可以提起诉讼，请求法院确认其基于遗嘱享有的居住权。